Задание 8

Изучить структуру, процедуру и документационное обеспечение ипотечно-инвестиционных операций с объектами недвижимого имущества. Привести примеры.

При оформлении ипотечной сделки заключается несколько договоров. Все договора должны заключаться с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений федерального закона. Все формы договоров утверждены юристами банка, и их корректировка возможна только по согласованию сторон.

1. Кредитный договор - это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту (именуемый иногда информационный расчет), при этом в кредитном договоре указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа.

В договоре об ипотеке должны быть обязательно указаны:

• стороны договора;

• обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения);

• предмет ипотеки;

• право залогодателя на закладываемый объект недвижимости и наименование зарегистрировавшего его органа юстиции (то есть договор об ипотеке заключается только после государственной регистрации прав залогодателя (собственности, хозяйственного ведения, аренды) на закладываемое имущество);

• оценка (стоимость) предмета ипотеки в денежном выражении;

• если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в договоре об ипотеке;

• порядок обращения взыскания на предмет залога (по решению суда или нотариально удостоверенному соглашению сторон);

• в договоре залога дома, здания, сооружения должно быть указано право залогодателя на занимаемый объектом земельный участок, а также положение о залоге этого участка (права аренды) или его части, необходимой для использования объекта, так как в противном случае договор об ипотеке будет считаться недействительным (ст. 340 ГК РФ);

• если в договоре не установлено иное, залогодатель вправе распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать и передавать в последующий залог, только с согласия залогодержателя.

• срок действия договора

• условия досрочного погашения или прекращение действия договора

2. Возникновение права залога.

3. Закладная - именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки.

4. Договор поручительства.

Договор инвестирования представляет собой разновидность смешанного договора, в котором содержатся элементы различных договоров. При его правовом регулировании по общему правилу применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре: займа, купли-продажи, подряда, простого товарищества (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Договор инвестирования строительства жилья — это такой вид гражданско-правового договора, на основании которого одна сторона — Инвестор, Заказчик, Пользователь объекта капитальных вложений и т.д. — обязуется передать другой стороне собственное или привлеченное от третьих лиц имущество — инвестиции (деньги, имущественные права, имеющие денежную оценку, и др.) в целях получения в дальнейшем жилья, а другая сторона, обычно именуемая Застройщик, Подрядчик, Заказчик и т.д. — обеспечить вклад средств Инвестора или привлеченных им третьих лиц в строительство жилья и предоставить возможность его приобретения.

Помимо инвестирования непосредственно строительства инвестиции привлекаются и в целях модернизации (реконструкции) уже имеющегося объекта недвижимости (п. 1 ст. 3 Закона). Такие договоры в широком смысле слова также именуют договорами инвестирования строительства.

Согласно п. 2 ст. 4 Закона Инвесторами могут быть наряду с юридическими лицами, государственными органами, органами местного самоуправления и физические лица.

Естественно, осуществляя инвестиции в объекты строительства, Инвесторы несут определенные риски неисполнения или ненадлежащего исполнения Застройщиками, иными субъектами инвестиционной деятельности своих обязательств. В этой связи на законодательном уровне выработаны определенные правовые гарантии (см. гл. 4, 5 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). В то же время Закон «О защите прав потребителей» предоставляет по сравнению с Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и другими нормативными актами в сфере инвестирования повышенный уровень правовой защиты гражданам-потребителям — от получения полной исчерпывающей информации о товаре и его изготовителе до предъявления факультативных требований при продаже товара ненадлежащего качества, несоблюдении сроков проведения работ и т.д.

При этом потребитель вправе не только выбрать меру защиты нарушенного права, но и требовать полного возмещения убытков. На основании п. 2 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки в отличие от общего правила, в соответствии с которым в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Кроме того, уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают обязанное лицо от исполнения обязательства в натуре.

необходима направленность на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанная с осуществлением предпринимательской деятельности.

Если гражданин осуществляет финансирование организации, с которой заключает договор инвестирования, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру, и такого рода инвестирование производится гражданином с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора в суде следует руководствоваться Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей»

«Несмотря на название договора, наименования сторон, такие договоры, как инвестирования, долевого участия в строительстве жилья и т.д., как правило, оформляют отношения сторон по передаче товара (квартиры), выполнению работ (строительства жилья) или оказанию услуг (по поиску подрядчика, продавца, оформлению квартиры в собственность и т.д.) или содержат смешанные условия разных договоров. Заключая такие договоры, граждане, безусловно, преследуют исключительно личные и бытовые цели приобретения жилья, а неведения совместной деятельности или инвестирования своих средств. Соответственно отношения, вытекающие из таких договоров, регулируются законодательством о защите прав потребителей».