Задание 5

Изучить структуру и процедуру заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям залога объектов недвижимого имущества. Привести примеры.

Сущность залога заключена в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Применение залога регулируется § 3 гл. 23 ГК РФ.

Предметом залога являются вещи, имущественные права, результаты интеллектуальной деятельности и др. Денежные средства таковым не являются. Для залогодержателя наиболее надежным видом залога является недвижимое имущество: земельные участки, предприятия, жилые дома и другие строения. Условие договора о предмете залога должно содержать сведения, позволяющие идентифицировать заложенное имущество и вычленить его из однородных предметов, принадлежащих залогодателю. Содержание таких сведений обусловливается характером заложенного имущества.

Положения договора о залоге, содержащие оценку предмета залога, имеют принципиальное значение в единственном случае — при принятии судом решения об обращении взыскания на заложенное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя (кредитора) вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то в иске кредитору может быть отказано. В этом случае для сравнения берется оценка стоимости заложенного имущества, указанная в договоре.

Размер обязательства, обеспечиваемого залогом, по общему правилу включает основное обязательство в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ). Размер обязательства, обеспечиваемого залогом, стороны вправе ограничить, что должно быть указано в договоре.

На основании п. 3 ст. 357 ГК РФ залогодатель товаров в обороте обязан вести книгу записи залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров и о всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров, включая их переработку, на день последней операции.

Как указано в ст. 18 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 (в ред. от 26.07.2006) «О залоге», залогодатели — юридические лица обязаны:

— вести книгу записи залогов;

— не позднее 10 дней после возникновения залога вносить в книгу запись, содержащую данные о виде и предмете залога, а также об объеме обеспеченности залогом обязательства;

— предоставлять книгу для ознакомления любому заинтересованному лицу.

Залогодатель несет ответственность за своевременность и правильность внесения сведений о залоге в книгу записи залогов. Он обязан возместить потерпевшим в полном объеме убытки, возникшие в связи с несвоевременным внесением записей в книгу, их неполнотой или неточностью, а также уклонением от обязанности предоставлять книгу записи залогов для ознакомления.

При заключении договора залога особенно важно обратить внимание на права залогодателя по распоряжению закладываемым имуществом. В большинстве случаев залогодателем является собственник имущества, правомочный в соответствии со ст. 209 ГК РФ совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону или иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Залогодателем права может быть только лицо, которому закладываемое право принадлежит на законных основаниях. Для оформления залога права аренды или иного права на чужую вещь, в случаях когда законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника или лица, имеющего на эту вещь право хозяйственного ведения, также требуется согласие названных лиц. Например, в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор имущества может отдавать арендные права в залог только с согласия арендодателя. Это означает, что договор залога прав аренды, заключенный без согласия арендодателя, недействителен как противоречащий закону.

В ряде случаев залог возникает в силу закона при наступлении указанных в законе обстоятельств. В таких случаях заключение договора не требуется.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, — с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (п. 1 ст. 341 ГК РФ).

Договор залога заключается в письменной форме, а залог недвижимого имущества (ипотека) подлежит и государственной регистрации (п. 2 ст. 334 ГК РФ). Моментом заключения договора ипотеки является дата его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Статьей 14 Закона N 2872-1 предусмотрено, что орган, осуществляющий регистрацию залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц. В ст. 40 этого Закона содержатся требования к форме и регистрации договора о залоге транспортных средств, в том числе судов, подвижного состава и космических объектов.

Положения Инструкции распространяются на ипотеку недвижимого имущества. Отменено требование о нотариальном удостоверении договора ипотеки. Заложенное имущество может являться предметом другого договора залога (последующий залог), если только последующий залог не запрещен (ст. 342 ГК РФ).

Соблюдение прав первого залогодержателя гарантировано тем, что ему принадлежит право первенства при удовлетворении требований из стоимости заложенного имущества, даже если срок исполнения последующих обеспеченных тем же залогом обязательств должника наступает раньше, чем срок исполнения обязательств первому залогодержателю (кредитору). Поэтому при принятии имущества в залог следует проверить, не было ли оно уже заложено. В отношении недвижимого имущества и предприятий выяснить это довольно просто: следует обратиться с запросом в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 24.07.2007) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или затребовать выписку из Единого государственного реестра прав непосредственно у залогодателя.

Заложенное имущество может быть продано (иным способом отчуждено) его собственником третьему лицу, однако существующий договор залога будет продолжать свое действие. При этом собственник при продаже заложенного имущества обязан указать покупателю на обременение продаваемого имущества. Исключение составляет залог товаров в обороте.

Обязанности по содержанию или соблюдению сохранности заложенного имущества по общему правилу возлагаются на ту сторону договора, у которой находится заложенное имущество. Если иное не предусмотрено законом или договором, такая сторона обязана:

— страховать за счет залогодателя заложенное имущество по полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, а если стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования — на сумму не ниже размера требования;

— обеспечивать сохранность имущества и защиту от посягательств третьих лиц;

— немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

На основании ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

— с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

— по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем обязанностей по содержанию и сохранению заложенного имущества, создающем угрозу утраты или повреждения предмета залога (п. 3 ст. 343 ГК РФ);

— в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

— в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (п. 4 ст. 350 ГК РФ);

— в случае перевода на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника (ст. 356 ГК РФ).

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в государственном реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Основное назначение залога — удовлетворение требований кредитора из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) должником обязательства в установленный срок. При этом залогодержателю может быть отказано в обращении взыскания на имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть произведено двумя путями (ст. 349 ГК РФ) — по решению суда и на основании соглашения залогодержателя с залогодателем.

Кроме того, сторона соглашения, а также любое другое лицо, чьи права нарушаются таким соглашением, вправе оспаривать его в судебном порядке.

Вне зависимости от того, в каком порядке было обращено взыскание на заложенное имущество, реализация его производится только путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гражданско-процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Суд по просьбе залогодателя при наличии уважительных причин может предоставить отсрочку продажи имущества на срок до одного года, однако залогодателю придется возместить возросшие за время отсрочки убытки кредитора и неустойку (п. 2 ст. 350 ГК РФ). Очевидно, что такие убытки и неустойка возмещаются из стоимости предмета залога, а не дополнительно. Согласно п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ суд предоставляет отсрочку с учетом того, что сумма требований залогодержателя на момент истечения отсрочки не должна превышать стоимости заложенного имущества (исходя из оценки по договору).