Задание 4

Изучить структуру и процедуру заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям дарения и наследования объектов недвижимого имущества. Привести примеры.

Передача недвижимости — дарение. Его особенности регламентируются главой 32 ГК РФ.

В данном случае также необходимо заключение договора, в соответствии с которым одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Поскольку передается недвижимое имущество, должна соблюдаться письменная (простая) форма, к тому же требуется государственная регистрация (одновременно договора и перехода права собственности). Кроме того, договор ни в коем случае не должен содержать в себе указание на передачу имущества после смерти дарителя, в противном случае он будет признаваться ничтожным.

Важно, что сделка включает в себя как добровольное волеизъявление дарителя, так и согласие одаряемого принять дар. На практике встречаются ситуации, правда, достаточно редкие, когда вместо такого согласия даритель получает отказ, вызванный нежеланием принимать по тем или иным причинам имущество, что влечет за собой признание договора расторгнутым, если только отказ будет заявлен до передачи дара.

В дарении имущество передается безвозмездно, акт передачи не требуется, а отказ должен быть совершен в письменной форме, подвергнут государственной регистрации и дает право дарителю требовать от одаряемого возмещения реального ущерба.

Теперь обратимся к затратной стороне вопроса. Затраты на оформление сделки дарения (и временные, и материальные) практически такие же, как и при купле-продаже. Государственная регистрация обойдется в 1000 рублей для обеих сторон и растянется максимум на месяц.

Пакет представляемых документов:

1. Прежде всего, заявление о государственной регистрации прав на объект недвижимости и сделок с ними.

2. Квитанции об уплате государственной пошлины, точнее, их ксерокопии.

3. Договор купли-продажи недвижимости (неотъемлемой частью которого является акт передачи квартиры), подписанный сторонами, в количестве не менее трех экземпляров — по одному для продавца и покупателя и один экземпляр — для регистрирующего органа.

4. Правоустанавливающие документы на недвижимость (то есть те, которые подтверждают право собственности продавца). Сюда относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, являющийся основанием для его приобретения (например, договор дарения, купли-продажи или другие).

5. Документы, выдаваемые БТИ (поэтажный план, экспликация, действительные в течение одного года с даты получения).

6. Выписка (расширенная) из домовой книги (срок ее действия — один месяц с даты получения).

А также ряд других документов, необходимость в которых возникает при определенных фактических обстоятельствах.

7. Нотариально заверенное согласие на приобретение недвижимости супруга (и) покупателя, если он (а) находится в законном зарегистрированном браке.

8. Нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости, являющейся совместной собственностью, супруга (и) продавца, если он (а) находится в законном зарегистрированном браке.

9. Нотариально заверенное согласие получателя ренты, если продавец обладает правом собственности на отчуждаемую недвижимость на основании договора пожизненного содержания с иждивением (во исполнение требований статьи 604 ГК РФ), и другие документы.

Второй вариант передачи недвижимости — наследование.

Наследнику придется подождать шесть месяцев, необходимых для принятия наследства, со дня его открытия, то есть со дня смерти гражданина-собственника. Впрочем, это правило подлежит видоизменению в зависимости от конкретной ситуации. Например, если наследство открывается в день предполагаемой гибели гражданина, то — со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или его отстранения в соответствии со статьей 1117 ГК РФ, течение шестимесячного срока начинается со дня возникновения у таких лиц права наследования. А вот лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания полугодового срока (ст. 1154 ГК РФ).

Наследник должен подать нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства или заявление наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Кроме того, признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если он:

— вступил во владение или управление наследственным имуществом;

— принял меры по его сохранению, защите от посягательств или притязаний третьих лиц;

— произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

— оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства (ст. 1153 ГК РФ).

Свидетельство о праве на наследство выдается в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

Если наследников несколько, то наследодателю целесообразнее составить завещание, чтобы имущество отошло именно желаемому лицу. Еще в большей степени это правило касается случаев, если желаемое лицо родственником вообще не является и не будет наследовать по закону ни в одной из очередей или по праву представления.

Обязательные и основные требования к завещанию — составление его в полном объеме дееспособным лицом, письменная форма с собственноручной подписью, нотариальное удостоверение с указанием даты и места этого действия. Хотя закон и здесь допускает некоторые отступления от общих правил, вызванных различного рода объективными причинами. Более детально с такими ситуациями ознакомят статьи 1127, 1129 и другие, останавливаться на их нормах не будем, ведь, по сути, они представляют собой исключения из правил.

К плюсам сделки можно отнести тот факт, что наследник получает имущество по безвозмездной сделке, следовательно, будет являться его единоличным собственником даже при наличии брачных отношений с третьим лицом. Последнее при разводе, исходя из смысла вышеприведенных пункта 2 статьи 256 ГК РФ, статьи 36 СК РФ, на квартиру претендовать не сможет, под раздел такая недвижимость не подпадает. Порой для наследодателя это имеет существенное значение. То есть здесь применяется, то же правило, что и при дарении.

Наследнику придется заплатить государственную пошлину Управлению ФРС в размере 500 рублей за регистрацию права собственности на жилую недвижимость новому собственнику все же придется. А еще — пошлину нотариусу за выдачу свидетельства о праве на наследство, причем величина цифры будет зависеть от степени родства наследодателя и наследника.