Задание 2
Изучить структуру и процедуру заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям купли-продажи объектов недвижимого имущества. Привести примеры.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.
Сторонами договора купли-продажи недвижимости — продавцом и покупателем — могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования). Продавцами по договору купли-продажи недвижимости могут выступать собственники недвижимости, а также лица, которым законом или собственником предоставлено право продажи недвижимости. Покупатель согласно любому юридически проработанному образцу договору купли-продажи недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Момент вступления в силу договора купли-продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст.425 ГК РФ и п.1 ст.433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания образца договора купли-продажи недвижимости продавцом и покупателем.
Исключение составляет лишь договор купли-продажи жилых помещений. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор купли-продажи недвижимости заключают в письменной форме. Регистрировать договор или нет — зависит от вида недвижимого имущества. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (ст.560 ГК РФ).
Государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ). Таким образом, при купле-продаже жилого помещения или предприятия совершают два регистрационных действия (регистрация договора купли продажи недвижимости и регистрация перехода права), а при купле-продаже нежилого помещения — только одно (регистрация перехода права к покупателю).
Договор купли продажи недвижимости содержит приложения:
График платежей;
Кадастровый паспорт здания;
Кадастровый паспорт земельного участка;
Свидетельство о государственной регистрации права;
Правоустанавливающие документы на земельный участок.
Сопутствующие документы к договору купли продажи недвижимости
Договор купли продажи недвижимости содержит сопутствующие документы:
Акт приема-передачи недвижимости;
Дополнительное соглашение;
Протокол разногласий;
Протокол согласования разногласий.
Задание 3
Изучить структуру и процедуру заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям аренды объектов недвижимого имущества. Привести примеры.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.
Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Витрянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:
1. он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.
2. в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.
3. выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества.
Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 cт. 609 ГК РФ и п.2 ст.615 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 ГК РФ речь идет об аренде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651 ГК РФ - об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности договора аренды недвижимого имущества.
Договор аренды принято относить к числу консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих договоров.
Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временнее пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно.
Определение договора, содержащееся в абз. 1 ст. 606 ГК РФ, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату.