Тема 80. Экономические основы оценки имущества

К рыночным базам относят:

Рыночная стоимость – это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга. Потребительская стоимость – представляет собой стоимость недвижимости, рассчитываемая без учета издержек и налогов, связанная со сделкой купли‑продажи.

К нерыночным базам относят:

Остаточная стоимость замещения суммы текущей рыночной стоимости земли при ее текущем использовании и текущей стоимости восстановления.

Стоимость реализации – это оцениваемая сумма, которую, как считает оценщик, на дату оценки можно обосновано ожидать в будущем между готовым купить и продать в коммерческой сделке после должного маркетинга (Шевчук Денис, Оценка и управление недвижимостью конспект лекций ).

Страховая стоимость – которая записана в страховом полисе.

Налогооблагаемая стоимость – рассчитывается согласно методикам налоговых структур.

Утилизационная стоимость – это стоимость материальных активов, достигших предельного состояния вследствие полного износа и потерявшие полезность. Балансовая стоимость, первоначальная стоимость, остаточная стоимость, ликвидационная стоимость.

Тема 81. Кредитный портфель банка. Принципы его формирования и оценка качества

Кредитный портфель (КП) – это совокупность ссуд, выданных ф.л. и ю.л. Рациональный КП – это такое формирование и распределение кредитных ресурсов, при котором: 1)выданные ссуды соответствовали бы имеющимся кредитным ресурсам по срокам и суммам 2) уровень доходности кредитных операций был бы максимально возможным в данных экономических условиях. 3) степень риска по кредитным операциям не превышала бы допустимого уровня (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).

Процесс формирования КП осуществляется в несколько этапов (Шевчук Денис, Кредитная политика банков: цели, элементы и особенности формирования (на примере коммерческого банка)) :

1 этап . Анализ факторов, воздействующих на спрос и предложение кредитов

2 этап . Оценка кредитного потенциала банка. Кредитный потенциал оценивается, с одной стороны, совокупностью денежных средств, которыми располагает кредитные учреждения, с другой стороны – теми нематериальными активами, которыми оно владеет (квалификация персонала, формы и методы работы, опыт кредитования, информация и другие банковские технологии в области кредитования)

3 этап. Оценка кредитных ресурсов – объем денежных средств, который банк направил или планирует направить в операции кредитования.

4 этап. Выявление сбалансированности кредитного потенциала и выданных ссуд. Позволяет выявить степень ликвидности, недостатки и излишки ресурсов.

5 этап . Анализ выданных кредитов по различным критериям.

6 этап. Определение достаточности сформированного резерва на возможные потери по ссудам.

7 этап . Оценка доходности и эффективности кредитного портфеля. Оценка кредитного портфеля с точки зрения величины кредитных вложений в общей деятельности банка, эффективность использования кредитных ресурсов, уровня процентных ставок, объем дохода от кредитных операций. Для такого анализа можно использовать методику INEK.

1. Коэффициент общей кредитной активности = выданные кредиты / активы брутто * 100 %. Показывает роль кредитных операций в деятельности банка (0,65‑0,87 %)

2. Коэффициент использования привлеченных средств = выданные кредиты / сумма привлеченных средств нетто * 100 %. Если «1 то банк вкладывает привлеченные средства в другие операции.

3. Коэффициент эффективности использования привлеченных средств = привлеченные средства брутто / общая сумма выданных кредитов * 100 %. Коэффициент показывает в какой степени привлеченные средства используются как кредитные ресурсы.

4) Коэффициент кредитного риска = активы нетто/кредитная задолженность * 100 %. Показывает, в какой степени активы банка вложены в кредитные операции.

5) Коэффициент рефинансирования = межбанковские заимствования + % / межбанковский кредит + % *100 %.

6) Коэффициент доходности кредитных операций = операционные доходы за период / общие суммы кредиторской задолженности. Показывает, сколько приносит в банк каждый рубль, вложенный в кредит, какова отдача.