Тема 39. Оценка земли

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом является земельный участок. Земля имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, т. к. стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгода от использования земельного участка используется неограниченное время (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Причины сложности оценки: 1) специфика данного объекта, 2) не разработанность нотариально‑правовой базы, 3) неразвитость земельного рынка в стране.

Специфика земли и ее отличие от других видов недвижимости обусловлена ее особенностями: 1) земля – природный ресурс, который невозможно свободно воспроизвести, 2) при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: А) как основные средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли), Б) как пространство для социально‑экономического развития (размещение различных объектов недвижимости). В) земельный фонд – основа формирования среды проживания населения, и обеспечивает экологическую безопасность, особенно лесной и водный фонд. Г) не применяется понятие физического и функционального износа для оценки стоимости (Шевчук Денис, Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций , Экономика недвижимости: конспект лекций , Покупка дома и участка ).

При всех этих качествах земля принадлежит стоимостной оценке. Объект оценки – земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая функциональную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Оценка земли подразделяется на массовую и кадастровую оценку земельных участков и региональную оценку единичного земельного участка.

Цель кадастровой оценки – определение стоимости всех земельных участков в границах административно‑территориальных образований (область, регион, город) по оценочным зонам на начало следующего года.

Рыночная оценка – определение рыночной стоимости земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки :

1) доходный подход: *метод прямой капитализации, *капитализация дохода по периодам, *техника остатка дохода.

2) сравнительный: *метод сравнения продаж, *метод переноса

3) затратный: *метод изъятия, *метод определения затрат на освоение, *оценка по затратам на инфраструктуру.

В странах с развитой экономикой по возможности применяют все 3 способа. Расхождения в оценках говорят либо об ошибках в оценке, либо о несбалансированности земельного рынка.

Тема 40. Ипотечный кредит и ипотечный банк: сущность и различия

Ипотечный кредит – кредит, предоставленный на длительное время для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога. Отличительная черта – совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. Ипотечный кредит отличается от других видов кредита тем, что: 1) объект недвижимости сохраняет свои качества в течении длительного времени, что делает данный вид кредитования максимальным по срокам. 2) цена на недвижимость со временем только растет, что способствует полной гарантии кредиторов (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).

3) при ипотеке обеспечивается дополнительная защита прав банка‑залогодержателя при помощи государственной регистрации залога недвижимости. Это позволяет проследить последующие залоги недвижимости и другие изменения, угрожающие интересам кредитора. 4) простота контроля за сохранностью залога, что избавляет кредитора от лишних расходов.

Эти особенности делают ипотечное кредитование привлекательным для КБ при рыночной экономике и хорошей правовой базе.

Ипотечные банки – осуществляют кредитные операции по привлечению и размещению средств на долгосрочной основе под залог недвижимости. Ресурсы ипотечных банков формируются в большей части за счет собственных средств, и привлеченных за счет выпуска ипотечных облигаций или ипотечных закладных, обеспеченных закладными своих клиентов; за счет реализации сравнительно надежных ц.б. (облигации местных органов власти). Сейчас ипотечных банков очень мало, т. к. их функции перешли к страховым компаниям и универсальным коммерческим банкам, другим кредитным учреждениям.

По анализу ипотечного кредитования в РФ – банки самые активные участники этого процесса + региональные администрации.

Проблемы банков на ипотечном рынке: 1) поиск долгосрочных ресурсов (кредиты только на 2–5 лет, а остальное из собственных средств банка) 2) невозможность проведения операций с инструментами ипотечного кредитования на вторичном рынке (отсутствие вторичного рынка закладных).

Один из вариантов эффективно действующей, целостной системы ипотечного жилищного кредитовая и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты – использовать «оптовые» источники, формирующиеся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (КБ) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы собственной ликвидности, кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке специально созданному для этой цели Агентству Ипотечного Жилищного Кредитования или другому оператору вторичного рынка.

Подробнее: http://www.deniskredit.ru, http://www.deniscredit.ru, http://www.kreditbrokeripoteka.ru