6.4 Ринок нерухомості та оцінка об’єктів нерухомості

Нерухомість, нерухоме майно (англ. Real Property, Real Estate) – земельні ділянки, а також будівлі, споруди чи інше майно, безпосередньо пов'язане землею, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без нанесення значної шкоди його вартості і призначенню.

До нерухомості за походженням відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, зокрема ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

Окрім нерухомості за походженням, в Україні існує «нерухомість згідно із законом». До неї відносять ті, що підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

У англо-саксонській правовій системі, нерухомість ділиться на «real-estate» — нерухомість як об'єкти матеріального світу (будівлі, споруди, земельні ділянки і т. д.); і на «real property» – майнові права на об'єкти нерухомості.

Традиційно в Україні нерухомість ділиться на 3 групи: житловий фонд, нежилий фонд, земля. Кожна з цих груп розвивається самостійно, має власну законодавчу і нормативну базу (рис. 6.3).

Рис. 6.3 Основні типи нерухомості

Житловий фонд – сукупність всіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, гуртожитки, спеціалізовані будинки, квартири, інші житлові приміщення в інших будовах, придатні для мешкання. До нежилого фонду відносять будівлі, споруди і інші об'єкти або їх частини, розташовані на певній земельній ділянці і зареєстровані в установленому порядку. Нежилі приміщення розрізняють за функціональним призначенням на офісні, торгівельні, складські й виробничі.

Базовий об'єкт нерухомості – це земля, яка є місцем мешкання всіх людей, основним фактором в будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно бере участь у виробництві всіх інших товарів.

Україна має могутній потенціал земельних ресурсів: із 60,3 млн. га земель країни майже 70% (41,8 млн га) складають землі сільськогосподарського призначення, 17% (10,4 млн. га) – землі, вкриті лісами. Майже 4% території країни (2,3 млн га) забудовано (міста та інші населені пункти, об'єкти промисловості, транспорту, енергетики і тому подібне). На сьогодні в Україні існують декілька проблем, що гальмують розвиток земельного ринку. По-перше, це непрозорість механізмів відведення ділянок і операцій з ними; часте дублювання функцій земельних комісій міських рад і спроби створення різноманітних додаткових органів типу земельних палат тільки збільшують корупційний фон, що фактично став національною рисою. По-друге, надмірна складність місцевих фінансових механізмів, яким із метою оптимізації збору податків надали спотворених форм, призводить до недовіри іноземних інвесторів. По-третє, існують значні обмеження щодо використання певних категорій земель. Особливо це стосується земель сільськогосподарського призначення. Наприклад, іноземні громадяни можуть мати земельні ділянки для особистого сільського господарювання тільки на умовах оренди. Іноземні юридичні особи можуть отримати право власності тільки на земельні ділянки несільськогосподарського призначення і тільки під час придбання об'єктів нерухомого майна, а також для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності (в межах населених пунктів).

Згідно зі ст. 19 Земельного кодексу України всі землі залежно від цільового призначення поділяються на дев'ять категорій: землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого призначення; землі рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісового фонду; землі водного фонду; землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. В межах кожної категорії земель можлива подальша класифікація: право власності або землекористування, конкретне цільове призначення та інше. Крім того, виокремлене і так зване спеціальне цільове призначення, коли в рамках однієї категорії земельні ділянки використовуються для різних цілей. Наприклад, ділянки сільськогосподарського призначення можуть призначатися як для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, так і для задоволення особистих потреб громадян у сільськогосподарській продукції.

Отже, що принципово можна робити із землею? Розрізняють право володіння, право використання і право розпоряджання земельними ділянками. Право використання поділяється на право постійного використання і право оренди. Можливе і сумісне використання об'єктів (наприклад, розділових огорож, смуг, каналів та ін.). Передбачені операції дарування, обміну, придбання права оренди або власності, приватизації і застави. Що стосується приватизації, то ці механізми на сьогодні не врегульовані до кінця. Щойно процес їхнього врегулювання дійде фіналу, величезний сегмент ринку стане об'єктом активної купівлі-продажу.

Земельний кодекс України забезпечує раціональне використання й охорону земель і передбачає штрафні санкції, а також потенційні можливості зміни цільового призначення ділянки з метою підвищення раціональності її використання. Перспектива ринку землі полягає у формуванні базових принципів оцінки вартості й призначення земель із використанням зонування територій. Крім того, важливу роль повинні відігравати фінансові інституції (біржі та банки), через які проходитиме активна купівля-продаж ділянок і які нестимуть солідарну відповідальність із питань початкових прав власності (можливо, пропонуватимуть титульне страхування). Не секрет, що земельні торги в нас не є публічними, тож часто аукціони проходять за попередньої домовленості учасників. Майбутнє – за такими фінансовими інструментами, як іпотека, котра здатна підвищити прозорість земельних відносин. Іпотека повинна стати об'єднувальною ланкою між землею як економічною категорією і фінансовим ринком. Предметом іпотеки може бути і право оренди або землекористування, яке в рамках закону визначається як нерухомість.

В табл. 6.6 наведені ціни на земельні ділянки під житлову забудову по деяких обласних центрах України за 2004 рік.

Таблиця 6.6 Ціни на земельні ділянки під житлову забудову по деяких обласних центрах України за 2004 рік (дол./сотку)

Місто	Найпривабливіші райони міста	Середні за при­вабливістю райони міста	Найменш привабливі райони міста
Вінниця	4000	1200–1500	600
Донецьк	6000–10000	500–5000	100–1500
Запоріжжя	7000	1000	300
Луганськ	4000–5000	2500–3000	1000–1500
Луцьк	1300	950	400
Львів	16000–20000	10000–15000	3000–7000
Миколаїв	4000	2500	1000
Одеса, місто	35000–50000	20000–30000	7000–10000
передмістя	4000–7000	700–1000	400
Полтава	2000–25000	800–1000	200
Рівне, місто	2000–35000	1200–1400	300–500
передмістя	600–1000	300–500	150–350
Суми	750–1220	290–750	190–290
Тернопіль	3000	2000–2500	1000–1500
Харків, місто	5000–16000	1000–3500	100–700
передмістя	150–1000		40–200
Херсон	3000–8000	1500–2500	200–1000
Хмельницький	2000–3000	600–800	200–400
Чернівці	5000–9000	2500–3500	1000–1500
Чернігів	400	200	100

Цільове призначення землі не впливає на податковий облік. Регулювання відбувається на основі податку на прибуток, податку на додану вартість та пільг, визначених державою. З позиції міжнародних стандартів бухгалтерського обліку земля часто визначається як інвестиційна нерухомість (стандарт 40), а не як основні засоби виробництва (стандарт 16). Стандарт із інвестиційної нерухомості дозволяє суб'єктам господарювання обирати модель справедливої вартості, згідно з якою таку нерухомість слід оцінювати (для первинної оцінки) за справедливою вартістю, а зміну цієї вартості вказувати в звіті про доходи і витрати, – або модель собівартості, як це визначено для основних засобів виробництва (з вирахуванням усіх накопичених збитків від зменшення корисності).

Типовими прикладами інвестиційної нерухомості, за визначенням міжнародних стандартів, є: земля, що утримується для довгострокового збільшення капіталу, а не для короткострокового продажу при звичайній діяльності; земля, що утримується для майбутнього, але ще не певного використання; споруда, яка є власністю об'єкта господарювання і надана в оренду окремо або за декількома договорами про оперативний лізинг; споруда, яка не зайнята, але утримується для надання в оренду. При цьому земля як інвестиційна нерухомість може визнаватися активом у випадку, коли є вірогідність того, що суб'єкт господарювання одержить економічну вигоду, пов'язану з такою нерухомістю, а собівартість цієї нерухомості можна достовірно оцінити.

Для інвесторів міжнародного рівня недостатньо мати чітке уявлення про врегулювання форми власності на землю і процедури формування дозвільної документації на подальше використання ділянок. Важливішими є ризики системного характеру стосовно країни бізнес-застосувань, а також процесуальна стабільність розробки проектів. Самі по собі операції із землею стандартні й не вимагають особливої майстерності. Але інвестиційний аналіз та due diligence процесів бізнесу й облікових процедур стосовно операцій із землею вимагають глибокого аналізу. Це дає можливість не обмежуватися потужностями локального фінансового ринку і претендувати на реалізацію масштабних проектів.

Розгляд нерухомості як соціально-економічного явища (через географічну, економічну, юридичну та соціальну концепції), а також виділення її родових ознак дозволяє подати таке тлумачення ринку нерухомості: він являє собою систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості, й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків.

Для більш змістовного дослідження особливих сутнісних ознак нерухомості та, відповідно, особливостей становлення ринку нерухомості в Україні ми вважаємо за доцільне розглянути усталену структуру ринку і порівняти її з рисами існуючої національної структури, на основі чого

визначити функції ринку нерухомості в умовах трансформації економіки.

В складі ринку нерухомості доцільно виділяти окремі сектори за наведеними нижче класифікаційними критеріями:

• функціональне призначення нерухомості, згідно з яким виділяється ринок комерційної нерухомості, що прямо чи опосередковано бере участь у створенні ринкових товарів, і ринок некомерційної нерухомості, на якому обертаються об'єкти, що забезпечують життєдіяльність людей і не беруть участь у створенні ринкових товарів;

• відтворювальна функція нерухомості – цій класифікаційній ознаці відповідають ринки невідтворюваних об'єктів (земельних ділянок, надр) і штучних поліпшень (будівель, насаджень тощо);

• форма власності на нерухомість – відповідно ринки державної і комунальної власності (на якому здебільшого відбувається перехід прав власності під час приватизації), колективної власності (реалізуються корпоративні трансакції), приватної власності;

• ступінь готовності нерухомості до використання – ринки введених в експлуатацію об'єктів, незавершених будівництвом об'єктів, а також тих, які виводяться з господарського обороту;

• територіальні межі ринку – локальний, регіональний і національний ринки нерухомості;

• місце операції з нерухомістю – організований (в окремих випадках біржовий) та неорганізований ринки;

• спосіб продажу нерухомості – первинний ринок, на якому переважають угоди з тільки що виведеними на ринок об'єктами нерухомості та вторинний ринок об'єктів, які були у вжитку;

• галузева належність нерухомості – у відповідністю з цією ознакою ринок поділяється на сектори промислової, сільськогосподарської, комунально-житлової та інших видів нерухомості;

• основні суб'єкти, що формують так звані «ринки професійної діяльності» – заставного майна, девелопменту (управління інвестиційними проектами в сфері нерухомості), будівельної, іпотечного кредитування, посередницької.

Пропонована класифікація секторів ринку нерухомості подана у табл. 6.7.

Таблиця 6.7 Пропонована класифікація секторів ринку нерухомості

Класифікаційні критерії	Сектори ринку нерухомості
1	2
Функціональне призначення нерухомості	ринок комерційної нерухомості; ринок некомерційної нерухомості.
Відтворювана функція нерухо­мості	ринок невідтворюваних об’єктів; ринок відтворюваних об’єктів;
Форма власності на нерухомість	приватизаційний ринок; ринок корпоративних трансакцій; ринок приватних об’єктів нерухомості.
Ступінь готовності нерухомості до використання	ринок введення в експлуатацію об’єктів; ринок об’єктів незавершених будівницт­вом; ринок об’єктів, що виводяться з експлуатації (ліквідуються або перепрофілюються).
Територіальні межі ринку	національний ринок регіональний ринок; локальний ринок.
Місце операції з нерухомістю	організований ринок; неорганізований ринок.
Спосіб продажу нерухомості	первинний ринок; вторинний ринок.
Галузева належність нерухо­мості	ринок промислової нерухомості; ринок сільськогосподарської нерухомості; ринок комунально-житлової нерухомості тощо.
Види професійної діяльності на ринк	ринок заставного майна; ринок девелопменту; будівельний ринок; ринок іпотечного кредитування; ріелтерський ринок.

Перейдемо до розгляду основних функцій ринку нерухомості в умовах

трансформації економічної системи. Функції ринку нерухомості можна звести до тих, що зображені на рис. 6.4.

Рис. 6.4 Функції ринку нерухомості

Комерційна функція полягає в тому, що на ринку здійснюються угоди з купівлі-продажу нерухомості як з метою одержання доходів на вкладений капітал, так і для задоволення споживчих потреб. Хоча останні не пов'язуються з дохідністю, реалізувати потреби некомерційним способом на ринку неможливо. З комерційною тісно пов'язана інформаційна функція як спосіб оперативного збору та розповсюдження інформації, що дозволяє продавцям та покупцям нерухомості приймати компетентні рішення щодо угод. Функція санації полягає в «очищенні» ринку від неконкурентноспроможних та слабких учасників, банкрутстві неефективних власників і переході комерційної нерухомості до успішних підприємців. Важливою функцією ринку є встановлення рівноважних цін, при яких платоспроможний попит відповідає обсягу пропозиції. В ціні концентрується великий обсяг інформації про насиченість ринку, уподобання покупців, витрати на будівництво, господарчу та соціальну політику держави тощо. Стимулююча функція виступає у вигляді економічного заохочування прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу, а також вдалих управлінських рішень в процесі створення та використання нерухомого майна. При цьому важливим елементом стимуляції є конкуренція, яка економічно підтримує високу ділову активність і змушує до пошуку нових можливостей ефективного управління капітальною власністю. Посередницька функція виражається в тому, що ринок виступає у вигляді сукупного посередника та місця зустрічі множини незалежних та економічно виокремлених в результаті суспільного розподілу праці покупців та продавців, встановлює зв'язок між ними та надає можливість альтернативного пошуку партнерів. Регулююча функція полягає у здатності ринку автономно функціонувати (за визначенням А. Сміта, «невидимою рукою» перерозподіляти ресурси по сферах підприємництва і спрямовувати його учасників до мети, яка зовсім не входила в їх наміри – до формування ефективної структури економіки та задоволення суспільних інтересів [13]) лише завдяки саморегулюванню та державному втручанню в діяльність суб'єктів. Інвестиційна функція характеризує привабливість ринку нерухомості як інструменту, що дозволяє зберігати та збільшувати вартість капіталу. Вона сприяє переводу грошових нагромаджень населення з пасивної форми запасів в реальний виробничий капітал, що приносить дохід власнику нерухомого майна. При цьому власно нерухоме майно слугує своєрідною страховою гарантією інвестиційних ризиків. Соціальна функція виявляється при зростанні трудової активності заради намагання стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних об'єктів, що призводить до формування середнього класу – соціальної основи ефективної ринкової економіки.

Зазначимо, що ми розглядаємо ринок нерухомості як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості, й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків. Для дослідження особливостей становлення ринку в умовах перехідної економіки доцільно виділяти родові та особливі ознаки нерухомості, враховувати визначені класифікаційні критерії для сегментації ринку, а також обґрунтовані функції ринку нерухомості.

Основними учасниками ринку нерухомості є:

Продавці – власники нерухомості, фізичні або юридичні особи.

1. Покупці – фізичні або юридичні особи, які бажають придбати нерухомість.

2. Нотаріуси – здійснюють оформлення і реєстрацію правочинів з нерухомістю.

3. Посередники – ріелтери (Агентства нерухомості) - надають посередницькі послуги при проведенні операцій з нерухомістю.

Основними операціями з нерухомістю є:

Купі вля-продаж

Дарування

Обмін

Приватизація

Відчуження

Будівництво (створення нової нерухомості)

Оренда

На даний час немає конкретного закону або кодексу законів про нерухоме майно, і тому дана сфера відносин регулюється різними законами:

Цивільний кодекс України Закон України "Про іпотеку" Закон України "Про нотаріат"

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"

Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"

Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб"

Оцінка нерухомості – особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і кінчаючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва або реконструкції об'єктів нерухомості і т.д.

Оцінка – складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об'єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.

В першу чергу оцінка часто виконується для таких об'єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки з земельними ділянками. Об'єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.

Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найбільш поширеним видом вартості є ринкова вартість.

Для оцінки нерухомого майна в Україні розроблений відповідний Закон України №2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р., а також відповідні національні стандарти [2–4].

Так, наприклад, національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна» від 28 жовтня 2004 року №1442 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Відповідно до міжнародних стандартів оцінки в процесі оцінки використовується три основних підходів для розрахунку ринкової вартості нерухомості які стали вже класичними в світовій практиці оціночної діяльності:

• підхід з точки зору витрат;

• підхід з точки зору співставлення продаж;

• підхід з точки зору прибутку.

Найбільш поширеним в практиці оцінки є витратний метод. Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості витратним методом схематично представлено на рис. 6.5.

Сам процес розрахунку кожного елемента наведеної схеми має альтернативну базу. Наприклад, вартість земельної ділянки може бути розрахована:

• методом екстраполяції продаж;

• методом капіталізації земельної ренти;

• залишковим методом;

• аналоговий (співвідношення) метод.

Ринкова вартість нерухомості

=

Вартість земельної ділянки

+

Вартість нового будівництва

+

Підприємницький прибуток

–

Загальний рівень спрацювання

Рис. 6.5 Схема оцінки вартості нерухомості витратним методом

Тому використання витратного методу потребує високої кваліфікації оцінщика і майже повністю залежить від суб’єктивного фактора.