Глава 18. Договор найма жилого помещения

§ 1. Договор социального найма жилого помещения

Регламентации отношений найма жилого помещения посвящена! гл. 35 ГК РФ (ст. 671—688).

Предусматривается две разновидности найма жилого помеще­ния: договор социального найма (п. 1 ст. 672 ГК РФ) и договор найма жилого помещения, осуществляемого на коммерческих началах, по­лучивший название «договор коммерческого найма».

Договор коммерческого найма регулирует гл. 33 ГК РФ. Что ка­сается договора социального найма, то к нему применяется Жилищ­ный кодекс РСФСР 1983 г. (ЖК) и Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики».

Отношения, связанные с социальным наймом, регулируются и ст. 672 ГК РФ, согласно которой объектом социального найма явля­ются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социаль­ного использования, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бес­платно очередникам местной администрацией либо государственны­ми организациями.

Закон «Об основах федеральной жилищной политики» определя­ет фонд социального использования как жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные на условиях, которые определены Жилищным кодексом, жилые помещения в коммунальных квартирах, специали­зированные дома и жилые помещения в них.

Договор социального найма заключается на основе сложного юридического состава, включающего в себя решение местной адми­нистрации о предоставлении определенного жилого помещения и выдаче ею ордера — официального документа, подтверждающего право указанных в нем лиц на заключение договора найма жилого помещения.

Ордер может быть признан недействительным только в судебном порядке. Закон (ч. 1 ст. 48 ЖК) называет четыре группы оснований недействительности ордера: 1) представление гражданами не соот­ветствующих действительности сведений о нуждаемости в улучше­нии жилищных условий; 2) нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение; 3) неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предо­ставлении жилого помещения; 4) иные случаи нарушения порядка и условий предоставления помещений.

Признание ордера недействительным приводит к выселению граждан, перечисленных в ордере, с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали. Однако если ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением граж­дан, которые ранее пользовались жилым помещением в доме госу­дарственного или общественного жилищного фонда: им должно быть предоставлено жилое помещение, ранее ими занимаемое, или другое жилое помещение (ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР).

Требования к предмету договора социального найма сформули­рованы в законе (ст. 52 ЖК): во-первых, помещение должно быть «изолированным, во-вторых, жилым. Следовательно, предмет договора может представлять собой либо отдельную комнату, либо одну или несколько комнат в коммунальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования. Самостоятельным пред­метом договора жилищного найма не могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная). Не может заключаться договор жилищного найма в отношении нежилых помещений — предназначенных, например, для контор, складов, либо в отношении подсобных помещений (коридоров, кла­довых, ванн и проч.).

Сторонами договора социального найма жилого помещения яв­ляются, с одной стороны, наниматель — сторона, нанимающая по­мещение для проживания, и, с другой стороны, наймодатель — сто­рона, предоставляющая такое помещение.

В качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации. Употребляемый в жилищном законодательстве термин «наниматель» условен, так как права всех совместно с ним прожива­ющих членов семьи равные. Наниматель уполномочен законом лишь представлять всех остальных перед наймодателем при совершении от их имени каких-либо юридических действий (например, внесение квартплаты и др.).

К членам семьи нанимателя жилищное законодательство относит две категории совместно проживающих с нанимателем и связанных моральной и материальной общностью родственников и близких. Статья 53 ЖК признает членами семьи нанимателя его супруга, детей и родителей. Для признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, иных лиц необходимо, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство. Но закон не устанавливает ни срока совместного проживания этих лиц с нанимателем, ни условий ведения общего хозяйства. В постановлении Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» сказано только, что суды, разрешая вопрос о признании членами семьи нанимателя других лиц, обязаны выяснить характер их отношений с нанимателем, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о на­личии семейных отношений.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, поль­зуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязаннос­ти, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помеще­ния (ст. 53 ЖК РСФСР).

Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения в исправном состо­янии. Наймодатель обязан проводить в квартире необходимый капи­тальный ремонт, исправлять повреждения оборудования, причем в случае аварии — немедленно.

Обязанность проведения капитального ремонта неизбежно по­рождает и дополнительную обязанность наймодателя, предусмот­ренную ст. 82 ЖК, — предоставить жилье на время ремонта.

Обязанности нанимателя сводятся к следующему: а) пользовать­ся предоставленным помещением и его оборудованием по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии; б) своевремен­но вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах; в) производить за свой счет текущий ре­монт занимаемого помещения и мест общего пользования (побелку потолков, окраску или оклейку обоями стен, окраску полов и дверей и т.п.); г) содержать в чистоте и порядке занимаемые жилые помещения и места общего пользования; д) соблюдать правила внутрен­него распорядка, санитарные и противопожарные правила; е) не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения; ж) при обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к устранению повреждений и в необходимых случаях сообщать об этом управле­нию домами; з) возмещать наймодателю все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования, происшедшие по вине нанима­теля и лиц, совместно с ним проживающих; и) при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства сдать наймода­телю помещение и его оборудование по акту в исправном состоянии. Наниматель имеет право на заселение освободившихся в квар­тире жилых помещений, которое происходит по правилам, пред­усмотренным ст. 46 ЖК. Если в квартире освободилось жилое по­мещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, освободившееся помещение передается в пользование этому на­нимателю. При освобождении изолированного жилого помещения в квартире, где проживают несколько нанимателей, указанное по­мещение должно предоставляться проживающим в квартире граж­данам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Если же в квартире нет лиц, относящихся к названной категории, освободив­шееся жилое помещение предоставляется гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы (причем учитывается и право на дополнительную жилую площадь). Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое поме­щение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это пись­менное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Прекращение договора социального найма возможно по иници­ативе как нанимателя и членов его семьи, так и наймодателя.

Наниматель жилого помещения может расторгнуть договор в любое время, независимо от оснований и без предварительного уве­домления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.

Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимате­ля в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии установленных законом оснований и в предусмотренном правовыми нормами порядке. В зависимости от оснований выселение произво­дится в судебном или административном порядке с предоставлением другого годного для жилья помещения (т.е. с правом заключения нового договора найма) либо без предоставления оного. Выселение без предоставления жилья — крайняя мера, которая применяется лишь в случае грубейшего нарушения установленного порядка рас­пределения жилой площади или обязанностей по договору. Так ст. 98 ЖК РСФСР предусматривает следующие основания выселе­ния в судебном порядке без предоставления жилья: 1) систематичес­кое разрушение или порча помещения либо использование его не по назначению; 2) систематическое нарушение правил общежития, де­лающее невозможным проживание с нанимателем других лиц в квар­тире или доме.