§ 10. Купля-продажа недвижимости

Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее рас­пространенных сделок с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые активно продают и покупают при­надлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости как в качестве продавца, так и поку­пателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные об­разования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости вы­ступает ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государст­венные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут делать это. Причем следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуще­ством является ограниченным. Так, государственные и муници­пальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недви­жимое имущество, которое приобретено за счет договоров от раз­решенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 УК РФ).

Определение договора купли-продажи недвижимости по сущест­ву совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только самого предмета договора. Так, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущест­ва (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключен­ным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК РФ) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участ­ке или в составе иной недвижимости.

В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет дого­вора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.

Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относит­ся к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивиду­ально определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, напри­мер, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внут­реннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное ука­зание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позво­ляющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за анало­гичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объек­тов недвижимости.

В договоре купли-продажи жилого помещения должна быть ука­зана стоимость жилого помещения по справке Бюро технической инвентаризации, поскольку нередко граждане, заключая договоры купли-продажи жилых помещений и пытаясь уклониться от уплаты налогов и пошлин, занижают цену продаваемого помещения. Поэ­тому цена в договоре не может быть ниже инвентаризационной. Поскольку при передаче права собственности на недвижимость одновременно передаются права на земельный участок, цена участ­ка или прав на него должна включаться в цену продаваемой недви­жимости (ст. 552 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Закон прямо уста­навливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействи­тельности такого договора (ст. 550 ГК РФ).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретате­лю с момента государственной регистрации, и исполнение договора до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистра­ции, должна возместить другой стороне вызванные задержкой реги­страции убытки. Следует обратить внимание на то, что регистрации подлежит не сам договор, предметом которого является недвижи­мость, а переход права на нее.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего переда­чу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя—обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Следует иметь в виду, что ГК РФ не требует нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости. Как следует из ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора купли-продажи недвижимости сохранена нотариальная форма. Однако такой закон принят и, начиная с 1 февраля 1998 г. (дата вступления закона в силу), нотариально удостоверение этих договоров не будет необходимо.

В случае продажи недвижимости с существенными нарушениями требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Од­нако в отличие от других вещей покупатель недвижимости не вправе потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соот­ветствующим договору.

Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соот­ветствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, слу­жат в армии или находятся в заключении). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предуп­редив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Признание приведенного условия существенным свидетель­ствует о том, что при его несоблюдении договор считается незаклю­ченным.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей час­тью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижи­мости. Однако следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие прода­жу находящейся на этом участке недвижимости, либо допускающие ее только с согласия собственника.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупа­телю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится при­надлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижи­мость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования час­тью земельного участка, которая занята недвижимостью и необхо­дима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее исполь­зования в соответствии с ее назначением.

При регистрации продажи земельного участка продавец несет ответственность за достоверность данных об имущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предмету купли-продажи, о которых он не мог не знать при продаже земельного участка. Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю не­движимость, не соответствующую условиям договора. В этом случае покупатель имеет право потребовать от продавца на выбор: сораз­мерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устра­нение недостатков. Если же нарушения требований к качеству являются существенными (обнаружение неустранимых недостатков, не­достатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и т.д.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.