Статья 36

1. Субъектами права собственности на землю являются граждане и их объединения. Российским законодательством предусматривается, что частная собственность на землю может принадлежать и юридическим лицам

С проведением радикальной экономической реформы в стране, преобразованием земельных отношений и формированием многоукладной экономики в сельском хозяйстве связываются такие особенности земельной собственности на современном этапе, как доминирующее положение граждан и их объединений среди субъектов права собственности на землю, направленность земельной собственности в сферу сельскохозяйственного производства.

Право частной собственности на землю приобретается гражданами и их объединениями на основании передачи им земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также в результате совершения ими земельных сделок в установленном законом порядке.

В процессе земельной реформы проводится приватизация земель - передача земельных участков, находящихся в собственности государства, в частную собственность физических и юридических лиц. Законодательство предусматривает три различные процедуры приватизации земель: приватизация земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства; приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и при реорганизации колхозов и совхозов; приватизация земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Частная собственность на землю может быть нескольких видов: индивидуальная собственность граждан; общая совместная; общая долевая собственность; собственность юридических лиц.

В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей, предпринимательской деятельности, иных, не запрещенных законом целей. Правовой режим земельных участков, находящихся в индивидуальной частной собственности, устанавливается, например, Законом РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-I "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (Ведомости РСФСР. 1990. N 26. Ст. 324).

Наряду с индивидуальной частной собственностью на землю граждан действующее законодательство предусматривает также общую совместную собственность без определения земельных долей собственников и общую долевую собственность на землю с определением в натуре (на местности) для каждого собственника принадлежащей ему конкретной земельной доли.

Общая собственность на землю граждан имеет место в случае, когда при реорганизации колхозов, совхозов, приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий трудовые коллективы этих хозяйств принимают решение о переходе соответственно к общей совместной или общей долевой собственности на землю. Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (СЗ Российской Федерации. 2002. N30. Ст.3018).

Общая собственность на земельные участки может возникать путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. Например, граждане и юридические лица могут объединить находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной или общей долевой собственности. Общая совместная собственность устанавливается и на земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, дачных, гаражных кооперативов.

Законодательством устанавливаются некоторые ограничения в отношении отдельных видов земель, которые не могут быть объектом частной собственности граждан и их объединений. Согласно п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Передача земли в собственность граждан и их объединений производится за плату или бесплатно. Конкретные размеры приобретаемых земельных участков определяются субъектами Российской Федерации.

2. Принадлежащие собственнику правомочия владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами составляют содержание субъективного права на землю, осуществляемого собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Однако абсолютной свободы земельной собственности быть не может. Это обусловлено спецификой объекта этой собственности: земля и природные ресурсы ограничены в природе и незаменимы в процессе экономической деятельности. В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции земля и природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в ст. 58 установлена обязанность каждого сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам. На реализацию этих норм Конституции и направлено, в частности, введение государством некоторых ограничений прав собственников земли. Они подразделяются на постоянные и временные.

К постоянным ограничениям правомочий собственника относятся предусмотренные законодательством обязанности: соблюдать требования рационального использования и охраны земель и сохранения экологической обстановки в процессе их использования; не нарушать своими действиями прав и законных интересов других собственников, пользователей, арендаторов земель; выполнять специальные условия использования особо охраняемых территорий, охранных зон, мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп; вести строительство в соответствии со строительными нормами и правилами, а на землях населенных пунктов - с соблюдением планировки и застройки.

Ограничением прав собственника является и возможность выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК).

К числу временных ограничений правомочий собственника земли можно отнести такие, как строгое целевое использование земельного участка; возможность совершения сделки купли-продажи участка, занятого в сельскохозяйственном производстве, при условии сохранения его целевого назначения, а в противном случае - только при наличии на то решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. К временному ограничению прав собственника следует отнести и обременение земельного участка сервитутом (ст. 274, 275 ГК).

Владение землей является первоначальным правомочием собственника, оно создает юридическую основу для двух других - пользования и распоряжения.

Под правом пользования понимается право на хозяйственную эксплуатацию земли путем извлечения ее полезных свойств или получения дохода от нее. Право пользования землей предполагает систему конкретных действий, которые собственник может осуществлять по своему усмотрению по отношению к принадлежащему ему земельному участку. К таким действиям, в частности, относятся: самостоятельное хозяйствование на земле; использование в установленном порядке для нужд хозяйства имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых, торфа, лесных угодий, водных объектов, пресных подземных вод; возведение жилья, производственных, культурно-бытовых и иных строений и сооружений; производство посевов и посадок сельскохозяйственных культур и насаждений; проведение в установленном порядке оросительных, осушительных, агротехнических и других мелиоративных работ, строительство прудов и иных водоемов в соответствии с природоохранными требованиями и др.

Под правом распоряжения землей понимается возможность определения собственником юридической судьбы земельного участка. Применительно к гражданам и их объединениям это правомочие наполнилось новым содержанием с отменой исключительной государственной собственности на землю и включением ее в гражданский оборот. С введением частной собственности на землю и разрешением совершать с ней различные сделки граждане и их объединения получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду, залог, обменивать, передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, образовывать общую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных паев (долей).

Собственник земельной доли (пая) также, как и собственник земельного участка, может распоряжаться ею по своему усмотрению. Он имеет право на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачу в залог и аренду, обмен земельной доли (пая) на имущественный пай, передачу ее по наследству, продажу земельной доли (пая) другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).

3. Условия и порядок пользования землей должны определяться на основе федерального закона. В настоящее время положения ст. 36 реализуются на основе Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 17 ГК, Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и иных нормативных правовых актов. Сформировалось собственное земельное законодательство и в ряде субъектов Российской Федерации, которое по общему правилу ст. 2 Земельного Кодекса Российской Федерации должно ему соответствовать.