Государственный земельный кадастр (гзк)

1. Установленная государством система учета, регистрации и оценки земель, которая направлена на регулирование земельных отношений и включает сведения о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель (техническое, экономическое и правовое описание земель).

Создание ГЗК направлено на информационное обеспечение решений органов исполнительной власти, информационное обеспечение рынка недвижимости, развитие рыночных отношений в России, увеличение поступлений в бюджет.

2. Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земли.

Данные государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель.

Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается проведением топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследований и изысканий.

Государственный учет земель

Включает учет наличия и качественного состояния земель, распределение земель по их категориям, пользователям, арендаторам, а также по различным другим признакам. Необходимо различать учет количества земель, осуществляемый по их целевому назначению и по хозяйственному использованию, от учета качества (ценности) городских земель, которое зависит от природных и иных потребительских характеристик земельных участков.

Земельная реформа

Программа работ, целью которой является создание земельного рынка и которая предусматривает создание на все земельные участки, которые могут отчуждаться, кадастровых дел.

Земельные отношения, регулируемые земельным законодательством.

Общественные отношения между организациями государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей.

Кадастровая карта (план)

Карта (план) для отображения и ведения текущего учета земельных участков.

Объекты земельных отношений

Земельные участки, части земельных участков, земельные доли (паи), права на земельные участки, их части и доли.

Оперативная (дежурная) кадастровая карта (план).

Карта (план) для отображения и ведения текущего учета земельных участков, которая ведется в оперативном режиме и используется для определения кадастровых номеров новых земельных участков.

Порядок ведения государственного земельного кадастра

Государственный земельный кадастр ведется Государственным комитетом РСФСР по земельной реформе и его органами на местах по единой для всей республики системе за счет средств республиканского бюджета.

Ведение государственного земельного кадастра возложено на земельные комитеты системы Роскомзема. Порядок ведения земельного кадастра определяется указами президента РФ, нормативными актами правительства РФ, Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) иадминистрацией субъекта Федерации.

(Положение о Роскомземе, пункт 4; утверждено постановлением правительства РФ от 2.2.93 №91).

Регистрационная подсистема земельного кадастра

Система регистрации прав на земельные участки. Создается для гарантирования прав землепользователей. Является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Регистрация прав собственности

Регистрация прав собственности предоставляет методику определения, гарантии и передачи права собственности.

Система государственного земельного кадастра

В систему ведения государственного земельного кадастра входят:

- множество кадастровых дел;

- реестр прав на недвижимое имущество (земельные участки) и сделок с ним;

- совокупность документов на бумажных носителях;

- базы данных на машинных носителях;

- архивы на машинных носителях;

- архив документов на бумажных носителях;

- комплексы программно-технических средств для ведения баз данных, автоматизированных систем подготовки документов, ведения архивов;

- системы связи.

В систему ведения также практически все информационные ресурсы земельного комитета:

- заявительные, распорядительные и правоустанавливающие документы по отводу земельных участков.

- кадастровая карта города (территории земельного комитета);

- оперативная карта города с топографической и градорегулирующей информацией;

- копии платежек арендных платежей.

- реестры земельных участков, которые выставлены на конкурсы и аукционы.

- протоколы заседаний комиссий по земельным отношениям.

- письма, заявления в адрес комитета.

- материалы рассмотрения земельных споров в суде.

- материалы государственной земельной инспекции.

- поземельная книга и другие материалы, которые связаны с установлением земельно-правовых отношений.

Топографическая карта (план)

Картографическая модель местности. Изготавливается в соответствии с нормативными документами Федеральной службы геодезии и картографии.

Участники земельных отношений

Граждане и юридические лица.

Фискальная подсистема земельного кадастра

Фискальная подсистема земельного кадастра (ФК) включает все аспекты создания и ведения земельного кадастра, которые связаны с земельными платежами и операциями с земельными участками, которые дают доход в бюджет: земельные налоги, арендная плата, денежные поступления от всех операций с землей и т.д. ФК включает: прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и пр. Одна из задач ФК - определение базы налогообложения.

Общие вопросы.

Арендная плата

Оговоренная договором сторон плата за пользование земельным участком.

Вещные права

Разновидность гражданских (имущественных) прав, которые носят абсолютный характер. Вещными правами наряду с правом собственности являются:

- право пожизненного наследуемого владения;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитуты;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления имуществом.

Выкуп права аренды земельного участка

Выкуп права заключения договора аренды земельного участка города. Выкуп права аренды земельного участка вводится для создания рынка недвижимости в тех случаях, когда частная собственность на землю отсутствует (например, в Москве).

Договор аренды земельного участка

Оформляется на основании распорядительного документа, содержит детальное описание режима разрешенного пользования, особые условия договора, размер и условия платы арендной платы и пр.

Договор аренды. Понятие договора

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ.

3. К обязательствам, возникших из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307- 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащихся в ГК РФ.

Институционные аспекты

Особенности поведения групп людей или коллективов, либо социальные действия влияющие и контролирующие землепользователей. Институционные аспекты включают в себя принятие решений в распределении обязанностей по выполнению программ связанных с землей и земельной политикой. Землеуправление осуществляется при помощи институтов, которые обеспечивают регистрацию и земельную съемку, землепользование, сбор земельного налога и разрешение земельных конфликтов.

Информация о субъекте права

Определяется техническими требованиями к конкретной информационной системе. Состав информации различен для юридических и физических лиц. В качестве субъекта права выступают: владелец, арендатор, субарендатор и т.д.

Информация об объекте недвижимости

Совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик объекта недвижимости.

Состав информации об объекте недвижимости при его залоге определен в Указе президента РФ № 293 от 28.02.96 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Приложение к Указу. Формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Раздел 1. Описание недвижимости: Земельный участок; Здания, сооружения; Жилые, нежилые помещения, прочие составляющие недвижимости.

Раздел 2. Запись о праве собственности и других вещных правах.

Раздел 3. Запись об обременениях (ограничениях) вещных прав.

Кадастровое дело

Содержит документы и информацию об объекте, субъекте и обременениях. В едином рееестре прав на недвижимое имущество необходим раздел "сделки".

Кадастровый номер

Уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует как единое целое.

Порядок образования кадастрового номера определено Постановлением правительства РФ №475 от 15.04.96г "Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уникальность кадастрового номера заключается в его постоянстве в пространстве и времени. На территории России не может быть двух объектов недвижимости с одинаковыми номерами. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому объекту недвижимости, даже если объект недвижимости под данным кадастровым номером физически или юридически прекратил свое существование.

Недвижимость

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащее государственной регистрации в специальных регистрах или реестрах: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество ( ГК РФ ст. 130).

Объект недвижимости

Включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

Операция с недвижимостью

1. Процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются. Операции с недвижимостью должны совершаться в соответствии с законами, действующими в настоящее время в Российской Федерации.

2. Купля-продажа, обмен, лизинг, сублизинг, аренда, субаренда, ипотека, рента, управление, приватизация.

Особые условия договора аренды земельного участка

Условия договора, которые не вытекают из разрешенного землепользования и которые включены в договор по обоюдному согласию.

Раздел договора аренды земельного участка "Особые условия договора аренды" может содержать следующие группы дополнительных условий договора:

1. Сервитуты.

2. Сроки освоения земельного участка.

3. Выполнение отложенных работ (геодезия, оформление прав).

4. Благоустройство.

5. Обременения.

6. Выполнение работ в пользу города.

Право на недвижимость

Вся совокупность прав на недвижимость в соответствии с гражданским кодексом, включая все обременения.

Правообладатель

Лицо, которое обладает правами на недвижимое имущество, подлежащими государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Раздел информация об объекте недвижимости "обременения"

Включает обременения, сервитуты, претензии, арест и другие операции (функции), которые необходимы для информационного обеспечения и функционирования рынка недвижимости.

Сделка

Свободное волеизъявление двух или более лиц, направленное на установление, изменение или прекращение правоотношений. Сделки бывают односторонние (завещание, дарение) и двухсторонние (договора).

Территориально-экономические оценочные зоны

Относительно однородные участки (зоны) территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность.

Формирование объекта недвижимого имущества

Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения и иного), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Формирование объекта недвижимого имущества завершается присвоением ему кадастрового номера.

Операции на рынке недвижимости.

Агент по недвижимости

1. Физическое лицо, работающее в штате риэлторской фирмы или помощником риэлтора-индивидуального предпринимателя, имеющее специальное образование риэлтора и лицензию на осуществление следующих операций с недвижимостью:

- работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;

- проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;

- сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;

- проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;

- регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.

2. Физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющий всю подготовительную работу для заключения брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.