122. Права та обов'язки власників і наймачів житлового приміщення

Права власників і наймачів житлових приміщень різняться і частково регламентуються різними нормативними актами. Якщо власник житлового приміщення має право на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому житловим приміщенням, тобто має право його продавати, дарувати, заставляти, заповідати, обмінювати або поселяти в нього інших осіб без погодження з органами державної виконавчої влади, то наймач житлового приміщення має право лише користуватися ним відповідно до вимог договору житлового найму та обмінювати його. При цьому обмін житлового приміщення він може здійснювати лише на підставі згоди на це органів державної влади. У разі смерті наймача житлового приміщення, коли у квартирі не залишилися проживати члени сім'ї, квартира переходить до державних органів, які надають її у користування іншим громадянам, а у разі смерті власника житлового приміщення воно переходить до спадкоємців за законом або за заповітом.

Громадяни повинні дотримуватися вимог Типового договору найму приміщення: не порушувати правил користування житловим приміщенням, санітарних правил утримання місць загального користування, не використовувати їхнє за призначенням, не порушувати правил експлуатації житла, не допускати безгосподарності при його утриманні. Не псувати житло, устаткування та об'єкти благоустрою.

Держава захищає житлові права громадян — як власників так і наймачів житлового приміщення. Згідно з Конституцією ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Лише у виняткових випадках (загроза стихійного лиха, самовільне захоплення житлоплощі) допускається виселення громадянина із займаної ним площі без рішення суду за санкцією прокурора.

123. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Житловий фонд соціального призначення

Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 23.11.2001 передбачив право співвласників багатоквартирних будників створювати юридичну особу - об'єднання співвласників багатоквартирного буднику (далі — об'єднання) з метою захисту своїх прав, належного утримання та використання неподільного і загального майна (вестибюлі, сходові клітки, горища, підвали, відділення ліфтів тощо, які є спільною власністю всіх співвласників) та прибуткової території, сприяти членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних послуг належної якості та за обґрунтованими цінами і, водночас, забезпеченні своєчасної сплати коштів за ці послуги.

Як юридична особа об'єднання має печатку зі своїм найменуванням, розрахункові рахунки в установах банків. Об'єднання може здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб, але як неприбуткова організація не може розподіляти прибуток між членами об'єднання.

Для створення об'єднання ініціативна група у складі не менше як трьох власників квартир скликає установчі збори. Рішення зборів приймаються поіменним голосуванням і оформлюються особистим підписом кожного, хто проголосував.

Установчі збори правочинні якщо на них присутні більше п'ятдесяти відсотків власників, а рішення цих зборів вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше 2/3 присутніх осіб.

Установчі збори приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут. Об'єднання вважається створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію.

У статуті об'єднання зазначаються:

5) Назва і місцезнаходження об'єднання.

6) Мета створення, завдання та предмет діяльності.

7) Перелік майна, що перебуває у сумісній власності (неподільного майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна.

8) Порядок формування та повноваження статутних органів.

9) Порядок скликання, проведення та повноваження загальних зборів.

10) Права і обов'язки об'єднання.

11) Порядок та умови укладання договорів між об'єднанням та кожним власником квартир, приміщення.

12) Відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів.

Вищим органом управління об'єднанням є загальні збори, які правочинні за умов присутності на них більше половини членів об'єднання. Рішення зборів є обов'язковим для всіх членів об'єднання.

Для керівництва поточною діяльністю об'єднання збори обирають правління. Правління здійснює контроль за своєчасною сплатою членами об'єднання внесків і платежів та погашенням заборгованості;

укладає договори з суб'єктами підприємництва, які виконують роботи та надають послуги; розпоряджаються коштами об'єднання відповідно до затвердженого зборами кошторису; ведуть діловодство, бухгалтерський облік та звітність про діяльність об'єднання.

Обов'язками об'єднання є:

12) забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об'єднання;

12) звітувати загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік;

12) виконувати свої договірні зобов'язання;

12) Забезпечувати дотримання інтересів усіх членів об'єднання при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між членами об'єднання витрат на експлуатацію та ремонт неподільного і загального майна.

Частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

За умов, коли вартість квартир в новобудовах надзвичайно висока, для переважної більшості громадян України реалізація конституційного права на житло шляхом купівлі є недосяжною. Частково вирішення цього самого питання передбачено в Законі України "Про житловий фонд соціального призначення" від 12.01.2006 р. Цей закон має забезпечити реалізацію соціально незахищеними верствами населення права на отримання житла.

Соціальне житло (соціальні гуртожитки, соціальні будинки для ветеранів війни і праці, громадян похилого віку та інвалідів, спеціалізовані будинки для бідних та безпритульних тощо) має відповідати технічним нормам, санітарно-гігієнічним вимогам та бути придатним для проживання. Це житло не підлягає приватизації, продажу, даруванню, викупу, бронюванню, заставі та здачі в піднайм.

Правом взяття на соціальний квартирний облік користуються громадяни України, матеріальний стан яких не надає можливості найняти житло в населених пунктах, де вони проживають. Соціальний квартирний облік здійснюється відповідними органами місцевою самоврядування за місцем проживання на підставі їх заяви. До заяви на взяття на квартирний облік додаються документи, які підтверджують обґрунтованість визнання громадянина малозабезпеченим та таким,що потребує надання соціального житла. Право позачергового одержання квартир соціального житлового фонду, зокрема, мають: інваліди війни, особи які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи (категорії 1-2), діти сироти та діти інваліди.