3. Особенности купли-продажи жилых помещений и продажи недвижимости на торгах.

Для договора купли-продажи жилого помещения характерно

1.необходимость государственной регистрации договора

2.дополнительные обязаннгости продавца:

-при отсутствии товарищества сообщить данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате, сведения о залоге помещения, сведения о страховании общего имущества.

-при наличии товарищества помимо требований указанных выше, также сообщается о капитальных тратах, известных на ближайшие два года и сведения о любых сборах и накоплениях.

3.при продаже помещения, обремененного правами третьих лиц обязательно указывается перечень этих лиц

4.при отчуждении квартир в многоквартирных домах к новому собственнику переходит и право на субъекты общего пользования

По особенностям продажи недвижимости на торгах-доклад.

4.Договор купли-продажи предприятия

Это одна их разновидностей договора купли-продажи недвижимости.

Предприятие – это принадлежащий предпринимателю единый имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Продажу предприятия следует отличать от иных сделок, например при покупке акций приобретаются права, предусмотренные этими акциями, но не собственность предприятия.

Признаки: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Элементы:

1.стороны – предприниматели, либо РФ или муниципальные образования для ГУПов и МУПов, которые выступают на стороне продавца.

2.предмет – обязательно определяется состав продаваемого имущества, который определяется на основе его полной инвентаризации. Материальные (торговое здание, товарные запасы, касса и т.д.) и нематериальные объекты (исключительные права на результаты творческой деятельности, исключительные права в отношении средств индивидуализации). Предметом продажи может быть не только предприятие в целом, но и часть этого предприятия.

Одной из важнейших характеристик предмета договора составляют обязанности перед третьими лицами.

3.Цена-существенное условие договора и определяется соглашением сторон

4.Форма договора определяется аналогично правилам и форме при купле-продаже недвижимости, а к договору прилагаются – акт аудитора о составе и стоимости имущества, бухгалтерский баланс, а также перечень всех долгов с указанием кредиторов.

Содержание договора

1.Обязанности продавца – подготовить предприятие в передаче, передача предприятия и подписание передаточного акта, обязанность перенести на покупателя право собственности, а также он обязан уведомить и получить согласие кредиторов (3 месяца).

2.обязанности покупателя – оплатить и принять товар. В случае непринятие продавец имеет право требовать принутительного принятия путем подписания передаточного акта или требовать перехода права собственности через суд

3. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Тема 1. Занятие 2.

Задача 3.

А) Крылов вправе обменять доброкачественный товар в течении 14 дней согласно ст. 25 закона «О защите прав потребителей»

Б) При выявлении недостатков товара покупатель может:

-требовать замены на доброкачественный этой марки

-требовать замены на аналогичный товар другой марки

-требовать безвозмездного устранения недостатков или расходов на их возмещение

-отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченной суммы

+требовать возмещения понесенных убытков

В) Крылов может требовать обмена на другие ботинки, даже более дорогие, но с перерасчетом покупной цены

Г) возможность обмена доброкачественного товара есть только в течении 14 дней. А для недоброкачественного товара такой срок равен гарантийному сроку или сроку годности товара (ст. 19 закона «о защите прав потребителй»).. Так что в этом случае необходимо будет отталкиваться от того, когда начинает течь гарантийный срок и чему он равен + есть возможность п.5 ст.477 ГК.

Задача 4.

А) требования закона «О защите прав потребителя» распространяются на все договоры розничной купли-продажи вне зависимости от распродажных позиций.

Б) согласно п. 2 ст. 19 Закона гарантийный срок для сезонных товаров наступает с момента исчисления соответствующего сезона и он устанавливается субъектами РФ. Таким образом, гарантийный срок начинает течь с декабря 2001г.

В августе 2003, обратившись в магазин, Щукина могла предъявлять претензии с силу п.5 ст. 477 пусть и после истечения гарантийного срока.

В) представитель магазине использовал не правильное понятие исковой давности. Срок исковой давности начал течь с декабря 2001 г. – ст. 195, 196, 200 ГК, а значит Щукина имела право обратиться в суд для удовлетворения своих требований, а ссылка на п.5 ст.477 не обоснована, тк срок исковой давности истекает только в декабре 2004 года.

Задача 5.

А) ст. 19 п.1 закона «О защите прав потребителя» говорит, что потребитель может обратиться с требования как в продавцу, так и к изготовителю товара в течении гарантийного срока или срока годности. А согласно ст. 18 Закона Ларионов также имеет право требовать возмещение понесенных убытков.

Б) Вершинин также может обратиться к производителю требованием о возврате товара, если докажет, что у его обогревателя также имеет существенные недостатки (на основании заключения экспертизы)

В) Вершини може требовать только уплаченную им сумму.

Г) если причины недостатков были до передачи товара потребителю, то не смотря на гарантийный срок они могут обратиться с требованиями в течении 2 лет- п. 5 ст.477 ГК

Задача 7.

1. А) стороны могут руководствоваться Постановлением Совета министров, но лишь в тех случаях, когда правила договора поставки не являются императивными и не устанавливаются гражданским законодательством.

Б) Поставка товара осуществляется поставщиком (ст. 509 п.1 ГК РФ), если условия о виде транспорта и на каких условиях осуществляется доставка не оговоренов договоре, то право определения их принадлежит поставщику – п. 1 ст. 510 ГК РФ.

В) п. 2 ст. 509 ГК РФ-поставка товаров по отгрузочным разнарядкам + периодичность поставок – пп.1,2 ст. 508 ГК РФ.

2. Поставщик должен в течении 30 дней со дня получения предложений о согласовании условий принять меры по согласованию условий соответствующих условий договора – п. 1 ст. 507 ГК РФ.

Задача 10.

1. Оплата товара должна была быть произведена 7-13 февраля, значит претензия поставщика оправдана и он вправе требовать был оплаты товара – п. 2 ст. 516 ГК РФ

2. Периодичность поставки – в договоре были оговорены только равномерные партии, но периоды не были, значит – п. 1 ст. 508 ГК РФ. Значит есть нарушение периодичности.

3. Срок поставки должен был быть осуществлен до 1 ноября, а последняя партия была в декабре, значит покупатель имеет право на выплату неустойки за просрочку поставки - ст. 521, 332 ГК РФ. Значит претензия на то, что соглашение о неустойке в договре не было не имеет значения, тк будет действовать законная неустойка. А значит требование покупателя обосновано – ст.395 ГК РФ

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ:

• Подвожу итог занятия;

• Оцениваю знания выступавших курсантов;

• Отмечаю положительное и недостатки;

• Рекомендую литературу для закрепления знаний у углубленного изучения данной темы.

Литература

Нормативный материал

1. ГК РФ. Главы 30.

2. Земельный кодекс

3. Закон РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 140; 1999. № 51. Ст. 6287.

4. ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в РФ» от 14 апреля 1995г./ СЗ РФ. 1995. №16. Ст.1316

5. ФЗ «о приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001// СЗ РФ. 2002. №4. Ст.251.

6. ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г// СЗ РФ. 1997. 330. Ст.3594

7. ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996// СЗ РФ. 1996. №25. Ст. 2963.

8. Правила предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением правительства РФ от 26 сентября 1994 №1099// СЗ РФ. 1994. 326. Ст. 2795

Основная литература

1. Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 3.- 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 2003. С. 3-76.

2. Гражданское право: Практикум / Е.Ю. Авлявина, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. Ч. 2. – 3-е изд., перераб. и доп. М., 2003. С. 121-134.

Дополнительная литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая:договоры о передаче имущества. М., 2000

2. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

3. Шариф А.М. энергоснабжение предприятий (правовые вопросы). М., 1990, с.6

Согласовано:

Преподаватель кафедры магистрантка 2 курса

гражданского права каф.гражданского права

И.С. Кокорин