2. Договор купли-продажи недвижимости.

Выделение купли-продажи в отдельный вид договора купли-продажи обусловлено:

- неразрывной связанностью объектов недвижимости с земельными участками, на которых они находятся

- особая ценность данного вида имущества, что требует защиты как покупателя, так и продавца

- целевая направленность и особая социальная значимость устанавливает ряд ограничений на оборот недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Признаки: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Элементы:

1.Стороны – продавец и покупатель. В качестве продавца, как правило, выступает собственник, правомочия которого подтверждаются «титулом» (выписка из реестра)

Если в качестве продавца или покупателя выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, то одновременно происходит и смена собственника, и возникновение хозяйственного ведения или оперативного управления. И то и другое подлежит государственной регистрации.

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, также особым правилами регулируется продажа недвижимости на торгах.

Для совершения сделки с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, требуется согласие другого супруга. Если такого согласия нет, то сделка может быть признана недействительной.

2.Предметом договора является недвижимое имущество – земельные участки, обособленные водные объекты, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также это может быть доля в праве общей собственности на недвижимое имущество..

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную стоимость, большую роль играет их индивидуализация. Одним из основных способов индивидуализации является кадастровый номер. Для памятников истории и культуры в договоре должно быть указано на историко-культурное значение отчуждаемого объекта, что можно рассматривать как существенную характеристику предмета договора.

3.Форма договора – путем составления единого документа, подписанного сторонами. Также большого внимания заслуживает государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. Нельзя отождествлять регистрацию сделки и переход права собственности. Применительно к продаже жилых помещений и предприятий законодатель говорит о необходимости зарегистрировать и сам договор, а затем или одновременно и переход права собственности.

4.Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Особенность определения цены недвижимого имущетсва состоит в том, что в сотимость входит и стоимость передаваемого земельного участка или прав на него, на котором находится объект.

Содержание договора:

1.обязаности продавца – передача недвижимости. В данном случае следует отличать фактическую передачу вещи и передачу права собственности на нее.

Фактическая передача осуществляется по передаточному акту, составляемому и подписываемому сторонами. Подписание передаточного акта имеет существенное значение для определения момента перехода риска случайно гибели или случайного повреждения имущетсва

Передача права состоит в обязанности обоих сторон обратиться в регистрирующий орган с целью выполнения требования по передаче права собственности и регистрации его перехода.

2.Обязанности покупателя – принять и зарегистрировать переход права собственности, а также оплатить стоимость.