3. Расчет корректировок элементов сравнения. Расчет величин корректировок элементов сравнения:

• динамика сделок на рынке. Для сравнения выбираем пару объектов 4 и 5, чтобы проследить, насколько изменились цены на недвижимость за год: (84,279-69,197): 69,197100%=21,79%. Следовательно, за месяц цена выросла на 1,81%, за 6 месяцев – на 1,81%. Затем цены аналогов корректируются путем их повышения на величину процентного увеличения стоимости единиц сравнения аналогов;

• условия финансового расчета. По 1-ому и 3-ему объектам-аналогам – нерыночные условия продажи. Проводим корректировку цен продаж 1м² по этим объектам для того, чтобы привести их цены к рыночным условиям. По 1-ому объекту цена завышена на 1000 тыс. руб., корректировка - «минус» 0,97 тыс. руб. (800:820). По 3-ему объекту цена занижена на 900 тыс. руб., корректировка- «плюс» 1,36 тыс. руб. (720:530);

• местоположение. Величина корректировки по данному элементу сравнения определяется из пары объектов-аналогов 1 и 4 – «плюс» 4,745 тыс. руб. (89,024-84,279), так как местоположение 3-ого объекта аналогично объекту оценки – за чертой города, а местоположение 1-ого объекта – отлично от оцениваемого объекта – в черте города;

• транспортная доступность. Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравниваемых объектов 1 и 2 – «минус» 9,024 тыс. руб. (89,024-80), т. к. транспортная доступность 2-ого объекта аналогична оцениваемому объекту, а объект 1 – лучше;

• инженерные коммуникации. Величина корректировки по инженерным коммуникациям определяется из пары сравниваемых объектов 3 и 4 – «плюс» 25,155 тыс. руб. (109,434 – 84,279), так как инженерные коммуникации объекта 4 аналогичны оцениваемому объекту, а объекта 3 – хуже.

Расчет стоимости единицы сравнения объекта оценки в рамках сравнительного подхода путем корректировки цен объектов-аналогов по выделенным параметрам представлен в таблице 10.

Таблица 10 – Расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Параметры объекта	Объект оценки	Объекты-аналоги
		1	2	3	4	5
Цена продажи, тыс. руб.		73000	64800	58000	77200	63800
Площадь объекта, м2	1000	820	810	530	916	922
Цена за 1м2, тыс. руб.		89,024	80,00	109,434	84,279	69,197
Динамика сделок на рынке		5 мес. назад	8 мес. назад	2 мес. назад	2недели назад	12 мес. назад
Корректировка, %		0	0	+1,81	0	+21,79
Скорректированная цена 1м2, тыс. руб.		87,872	80,935	84,279	84,279	84,279
Условия финансового расчета	Цена завышена на 1000 тыс. руб.	Рыноч-ные	Цена занижена на 900 тыс. руб.	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч-ные
Корректировка, тыс. руб.		-0,97	0	0	+1,36	0
Скорректированная цена 1м2, тыс. руб.		87,872	79,843	84,279	84,279	84,279
Местоположение		В черте города	В черте города	За чертой города	За чертой города	В черте города
Корректировка, тыс. руб.		+4,745	+4,745	0	+4,745	0
Скорректированная цена 1м2, тыс. руб.		84,279	81,952	84,279м	84,728	84,279
Транспортная доступность		лучше	аналог	лучше	лучше	лучше
Корректировка, тыс. руб.		-9,411	- 9,411	0	- 9,411	0
Скорректированная цена 1м2, тыс. руб.		84,279	84,279	84,279	84,279	84,279
Инженерные коммуникации		хуже	хуже	хуже	аналог	хуже
Корректировка, тыс. руб.		0	0	0	+ 25,933	0
Скорректированная цена 1м2, тыс. руб.		84,279	84,279	84,279	84,279	84,279

4. Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта. Как видим, скорректированная стоимость единицы сравнения объектов-аналогов 83,158 тыс. руб. Соответственно, стоимость оцениваемого бизнеса рассчитывается по формуле:

где - скорректированная средняя цена единицы сравнения предприятий-аналогов.

Таким образом, цена бизнеса, рассчитанная методом сравнительного подхода, составляет 84 279 тыс. руб.