- •Оглавление:
- •Теоретическая часть.
- •Ход решения задачи:
- •3. Расчет стоимости движимого имущества предприятия с учетом накопленного износа производится по формуле (9):
- •4. Суммирование стоимости земельного участка, остаточной стоимости недвижимого имущества и остаточной стоимости движимого имущества производится по формуле (17):
- •Задача 2. Оценка стоимости бизнеса в рамках доходного подхода
- •Задача 3. Расчет стоимости бизнеса в рамках сравнительного подхода
- •3. Расчет корректировок элементов сравнения. Расчет величин корректировок элементов сравнения:
- •Задача 4. Согласование стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса
- •3. Определение итоговой стоимости объекта оценки производится по формуле (31). В этом случае стоимость бизнеса составит:
- •Литература
Задача 3. Расчет стоимости бизнеса в рамках сравнительного подхода
Анализ сделок на рынке позволил выделить пять предприятий, сходных по основным параметрам с объектом оценки, сделки с которыми произошли относительно недавно (табл. 8). Площадь объекта оценки – 1000 м2.
Таблица 8 – Информация о сделках купли-продажи аналогичных объектов
Характеристика объекта |
Объекты-аналоги |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Цена продажи, тыс. руб. |
65 000 |
56 000 |
50 000 |
70 000 |
57 000 |
Площадь объекта, м2 |
700 |
650 |
450 |
780 |
850 |
Динамика сделок на рынке (дата продажи) |
5 мес. назад |
8 мес. назад |
2 мес. назад |
2 недели назад |
12 мес. назад |
Условие финансового расчета |
Цена завышена на 250 тыс. руб. |
Рыноч- ные |
Цена занижена на 300 тыс. руб. |
Рыноч-ные |
Рыноч-ные |
Местоположение |
В черте города |
В черте города |
За чертой города |
За чертой города |
В черте города |
Транспортная доступность |
лучше |
аналог |
лучше |
лучше |
лучше |
Инженерные коммуникации |
хуже |
хуже |
хуже |
аналог |
хуже |
По данным задачи требуется определить стоимость объекта недвижимости методом сравнительного подхода.
Таблица 9 – Алгоритм корректировки базовых показателей для условий задачи 3
Характеристика объекта |
Объекты-аналоги |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Цена продажи, тыс. руб. |
73000 |
64800 |
58000 |
77200 |
63800 |
Площадь объекта, м2 |
820 |
810 |
530 |
916 |
922 |
Динамика сделок на рынке |
5 мес. назад |
8 мес. назад |
2 мес. назад |
2 недели назад |
12 мес. назад |
Условия финансового расчета |
Цена завышена на 800тыс. руб. |
Рыночные |
Цена занижена на 720 тыс. руб. |
Рыночные |
Рыночные |
Местоположение |
Данные корректировке не подлежат |
||||
Транспортная доступность |
Данные корректировке не подлежат |
||||
Инженерные коммуникации |
Данные корректировке не подлежат |
||||
Ход решения задачи:
1. Отбор предприятий-аналогов, сопоставимых с оцениваемым бизнесом. По условиям задачи были совершены сделки с пятью объектами, имеющими аналогичные характеристики с объектом оценки.
2. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.
Определение единиц сравнения. Цена продаж объектов-аналогов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь этих объектов различается в достаточно широком диапазоне – 530-810 м2. в качестве единицы сравнения выбирается цена продажи 1 м2.
Идентификация элементов сравнения. В соответствии с условиями задачи корректировку необходимо провести по следующим элементам сравнения: динамика сделок на рынке, условия финансового расчета, местоположение, транспортная доступность, инженерные коммуникации, соблюдая очередность первых двух элементов сравнения.