3. Расчет стоимости движимого имущества предприятия с учетом накопленного износа производится по формуле (9):

где ПВС – полная восстановительная стоимость оборудования; – дополнительные затраты, связанные с вводом оборудования в эксплуатацию в настоящий момент времени; – дополнительные затраты, связанные с вводом оборудования в эксплуатацию в момент их совершения; ПС – первоначальная стоимость приобретения технологического оборудования; I_цен – индекс изменения цен за период эксплуатации технологического оборудования.

Недвижимое имущество предприятия также подвержено всем видам износа. Физический износ может быть определен по формуле (10):

где Т_факт, Т_СПИ – фактический и нормативный срок эксплуатации объекта основных средств.

Функциональный износ рассчитывается по формуле (12):

• Для автоматов и полуавтоматов с жестким циклом:

Экономический износ оборудования определяется по формуле (14):

где Q_факт – фактическая загрузка производственных мощностей (выпуск продукции), ед.; Q_max – максимальная производственная мощность, ед.

Совокупный накопленный износ движимого имущества предприятия рассчитывается аналогично износу недвижимых активов по формуле (6). Соответственно, он составит:

Обесценение движимого имущества (О_ДИ) в процессе износа рассчитывается по формуле (15):

Следовательно, стоимость движимого имущества предприятия с учетом износа, рассчитываемая по формуле (16), составит:

4. Суммирование стоимости земельного участка, остаточной стоимости недвижимого имущества и остаточной стоимости движимого имущества производится по формуле (17):

Задача 2. Оценка стоимости бизнеса в рамках доходного подхода

Таблица 4 – Ретроспективные данные о денежных доходах и расходах на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции объекта оценки

Показатель	Ретроспективный период, годы
	1	2	3	4	5
Действительный (эффективный) валовой доход, тыс. руб.	19 450	23 950	27 400	34 200	38 600
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции, тыс. руб.	10 870	12 690	13 170	17 890	20 900

Период, на который можно с достаточной долей вероятности спрогнозировать развитие социально-экономической ситуации, составляет 5 лет. Безрисковая ставка дохода составляет 5,79%.

Деятельность предприятия сопровождается определенными рисками, которые заключаются в:

• инфляционных процессах, которые за последний год обесценили покупательную способность денежных средств на 6,32%;

• собственном риске ведения бизнеса, которые установился на уровне 8,12%.

На балансе предприятия числятся нефункционирующие активы, которые могут быть реализованы на рынке:

• складское помещение стоимостью 3 340 тыс. руб.;

• промышленный пресс, который моет быть продан по цене лома за 128 тыс. руб.

У предприятия наблюдается дефицит собственного оборотного капитала в размере 540 тыс. руб., а также предприятие имеет долгосрочные долговые обязательства в размере 5 450 тыс. руб.

По условиям задачи требуется определить стоимость бизнеса методом доходного подхода.

Ход решения задачи:

Таблица 5 – Алгоритм корректировки базовых показателей для условий задачи 2

Показатель	Значение показателя
Действительный (эффективный) валовой доход в 1-ый год ретроспективного периода, тыс. руб.	25800
Действительный (эффективный) валовой доход в 2-ой год ретроспективного периода, тыс. руб.	29800
Действительный (эффективный) валовой доход в 3-ий год ретроспективного периода, тыс. руб.	33800
Действительный (эффективный) валовой доход в 4-ый год ретроспективного периода, тыс. руб.	37800
Действительный (эффективный) валовой доход в 5-ый год ретроспективного периода, тыс. руб.	41800
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции в 1-ый год ретроспективного периода, тыс. руб.	15800
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции в 2-ой год ретроспективного периода, тыс. руб.	17800
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции в 3-ий год ретроспективного периода, тыс. руб.	19800
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции в 4-ый год ретроспективного периода, тыс. руб.	21800
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции в 5-ый год ретроспективного периода, тыс. руб.	23800
Безрисковая ставка доходности, %	7
Инфляция, %	5,8
Собственный риск ведения бизнеса, %	8,4
Величина нефункционирующих активов, тыс. руб.	2880
Дефицит собственного оборотного капитала, тыс. руб.	160
Долгосрочные долговые обязательства, тыс. руб.	4920

Длительность прогнозного периода для оцениваемого объекта недвижимости определена сроком в 5 лет, поскольку именно на этот период можно с достаточной долей вероятности спрогнозировать развитие социально-экономической ситуации.

где CIF₁, CIF₂, …, CIF_n – суммы денежных доходов от ведения бизнеса, полученные в предыдущих годах; CIF_n-1 - суммы денежных доходов от ведения бизнеса, полученные в предпоследнем году от момента оценки стоимости бизнеса; n – количество ретроспективных периодов, за которые рассчитывались темпы роста денежных доходов.

Расчет ретроспективных темпов изменения расходов бизнеса на производство и реализацию продукции (I_COF) проводится с использованием формулы (19):

где COF₁, COF₂, …, COF_n – суммы затрат на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции, израсходованные в предыдущих годах; COF_n-1 - суммы расходов бизнеса в предпоследнем году от момента оценки стоимости бизнеса; n – количество ретроспективных периодов, за которые рассчитывались темпы изменения расходов

2. Дальнейшее решение задачи сводим в табличную форму (табл. 6), последовательно занося в нее прогнозные суммы денежных доходов (по формуле (20)), расходов на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции (по формуле (21)).

Формула (20) для расчета прогнозных сумм денежных доходов бизнеса от производства и реализации продукции:

где CIF_факт. – суммы денежных доходов, полученных бизнесом в последний год ретроспективного анализа.

Формула (21) для расчета прогнозных сумм расходов на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции:

где COF_факт. – затраты на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции, израсходованных в последний год ретроспективного анализа.

Расчёт величины чистого денежного потока для каждого года прогнозного периода производится по формуле(22):

,

Таблица 6 – Расчет величины денежного потока, генерируемого объектом оценки

Показатели	Прогнозный период, годы					Пост-прогноз
	1	2	3	4	5
Денежные доходы от ведения бизнеса (CIF), тыс. руб.	46063,60	50762,09	55939,82	61645,68	67933,54	74862,76
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции (COF), тыс. руб.	25851,56	28079,96	30500,45	33129,59	35985,36	39087,30
Чистый денежный поток (NOI)	20212,04	22682,13	25439,37	28516,09	31948,18	35775,46

3. Определение ставки дисконтирования с использованием факторного метода расчета осуществляется по формуле (23):

где r_бр – безрисковая ставка доходности, коэфф.; Inf - ожидаемый темп инфляции, коэфф.; R_спец. – премия за специфический риск вложения в бизнес (определяется индивидуально для каждого предприятия), коэфф.

4. Расчёт величины стоимости бизнеса в постпрогнозный период производится по формуле (24), что требует дополнительных расчетов долгосрочных темпов роста денежного потока в постпрогнозном периоде (t). Данный показатель рассчитывается по модели Гордона. Как следует из предварительных расчетов, в течение всего прогнозного периода бизнес генерирует положительный чистый денежный поток, т.е. VРР последних двух лет > 0. Следовательно, воспользуемся формулой (26) для расчета t:

Тогда стоимость бизнеса в постпрогнозный период составит:

5. Определение предварительной стоимости бизнеса наиболее целесообразно также свести в таблицу. Расчет предварительной стоимости бизнеса представлен в таблице 7.

Расчёт текущих стоимостей будущих денежных потоков (PV) и стоимости в постпрогнозный период осуществляется по формуле(27):

где DF – коэффициент текущей стоимости единицы с учётом выбранной ставки дисконтирования r.

Затем суммированием величин текущих стоимостей денежных потоков определяется предварительная стоимость бизнеса путем суммирования текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода и текущей стоимости предприятия в остаточный период по формуле(28):

Таблица 7 – Расчёт текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период

Показатель	Прогнозный период, годы					Постпрогноз
	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
Денежные доходы от ведения бизнеса, тыс. руб.	46063,60	50762,09	55939,82	61645,68	67933,54		74862,76
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции, тыс. руб.	25851,56	28079,96	30500,45	33129,59	35985,36		39087,30
Чистый денежный поток, тыс. руб.	20212,04	22682,13	25439,37	28516,09	31948,18		35775,46
Ставка дисконтирования (r)	22,71	22,71	22,71	22,71	22,71		22,71
Коэффициент дисконтирования (DF)	0,8149	0,6641	0,5412	0,4410	0,3594		0,3594
Текущая стоимость денежных потоков и реверсии (PV)	16471,39	15063,17	13768,13	12577,11	11483,06		10479,04
Предварительная стоимость бизнеса	79841,9

6. Внесение итоговых поправок и определение окончательной стоимости бизнеса. На балансе предприятия числятся нефункционирующие активы, а именно неиспользуемое производственное помещение, которое может быть продано по рыночной цене, и технологическое оборудование, которое может быть продано по цене металлического лома. Также у предприятия наблюдается дефицит собственного оборотного капитала и наличие долгосрочных долговых обязательств.

В этом случае, расчет окончательной стоимости бизнеса проводится по формуле (29):

где С_НФА – величина нефункционирующих активов (недвижимость, машины и оборудование); С_СОК – величина избытка или дефицита собственного оборотного капитала предприятия (избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит – вычтен из величины предварительной стоимости); С_ДДО - величина долгосрочных долговых обязательств бизнеса.

Таким образом, стоимость оцениваемого бизнеса, рассчитанная в рамках доходного подхода, составляет 77961,9 тыс. руб.