Ход решения задачи:

	Значение
Площадь земельного участка, м2	1580
Ставка арендной платы за 1 м2 земельного участка, руб.	1240
Ставка капитализации земельной ренты, %	10,8
Площадь здания, м2	1080
Стоимость строительства 1м2 типичного сооружения на базовую дату, руб.	4920
Коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением	1,08
Поправочный территориальный коэффициент	2,8
Коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки	3,8
Рентабельность строительства (прибыль застройщика), %	18
Стоимость замены противопожарного оборудования и системы кондиционирования (конструктивных элементов, не отвечающих современным требованиям по функциональным характеристикам)	1800
Потери дохода из-за негативных внешних факторов, %	18
Валовой рентный мультипликатор	0,28

Таблица 2 – Алгоритм корректировки базовых показателей для условий

задачи 1.

1. Оценка стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения осуществляется с использованием формулы (1):

где NOI – доход, приносимый владельцу земли за год; R_кап – коэффициент капитализации; А_1м² - величина ренты за 1 м², приносимой владельцу земли в год; S – площадь земельного участка.

2. Расчет стоимости недвижимого имущества предприятия с учетом накопленного износа производится по формуле (2):

где С_1м² – стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату; S_ни – площадь оцениваемого объекта; К_н – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в – коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; К_НДС – коэффициент, учитывающий НДС.

Физический износ объекта оценки рассчитывается по формуле (3):

где ПЭ_i – период эксплуатации i-того конструктивного элемента недвижимого имущества, лет; СПИ_i – срок полезного использования i-того конструктивного элемента недвижимого имущества, лет; d_i – удельный вес i-того конструктивного элемента недвижимого имущества в общей стоимости, %; n – количество конструктивных элементов.

Таблица 3 – Расчет физического износа объекта оценки

Конструктивные элементы объекта недвижимого имущества	Удельный вес в общей стоимости, %		Срок жизни конструктивного элемента, годы			Износ, %
			срок полезного использования (СПИ)		период эксплуатации (ПЭ)		элемента	здания
Фундаменты	21		90		15		15/90=0,16	0,1621=3,36
Стены и перегородки	19		90		15		15/90=0,16	0,1619=3,04
Перекрытия	18		90		15		15/90=0,16	0,1618=2,88
Кровля	14		50		15		15/50=0,3	0,314=4,2
Полы	11		30		15		15/30=0,5	0,511=5,5
Окна и двери	6		20		15		15/20=0,75	0,756=4,5
Отделка внутренняя	5		10		5		5/10=0,5	0,55=2,5
Инженерные коммуникации	6		20		15		15/20=0,75	0,756=4,5
Итого (Ифиз)	100	-		-		-			30,48

Функциональный износ рассчитывается по формуле (4), где стоимость замены конструктивных элементов (С_ЗУК) принимается равной 1800 тыс. руб., так как инженерные коммуникации, смонтированные в момент ввода в эксплуатацию, требуют замены, т.е. не соответствуют современным требованиям. Тогда функциональный износ составит:

где С_ЗУК – стоимость замены конструктивных элементов, не отвечающих современным требованиям по функциональным характеристикам.

Расчет внешнего износа производится по формуле (5), где доля здания в совокупном оцениваемом объекте составляет 0,219 (1080:4920), а величина потерь дохода бизнеса из-за негативных внешних факторов – 18%. Значит, внешний износ объекта оценки составит:

где Д_НИ – доля недвижимого имущества предприятия в совокупном оцениваемом объекте, коэфф.; П_Д – величина потерь дохода из-за негативных

внешних факторов, коэфф.; М_вр – валовой рентный мультипликатор.

Следовательно, совокупный накопленный износ недвижимого имущества, используемого для ведения бизнеса, рассчитываемый по формуле (6), составит:

.

Обесценение недвижимого имущества (О_НИ) в процессе эксплуатации, определяемое с помощью формулы (7):

Стоимость недвижимого имущества предприятия с учетом износа, исчисленная по формуле (8), составит: