70.Купля-продажа и другие сделки с землей по гражданскому и земельному законодательству.

Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

§ 1. Договор купли-продажи земельных участков

Основные правила купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве недвижимости, изложены в главе 30 ГК РФ. Особое внимание следует обратить на ст. 549 - 558 § 7 этой главы. Нормы этого параграфа применяются приоритетно перед нормами общих правил о купле-продаже, изложенных в § 1 (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Ряд правил о купле-продаже земельных участков содержится также в земельном законодательстве (ЗКСтатья 37. Особенности купли-продажи земельных участков).

§ 2. Договор мены земельных участков

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ, к договору мены, в том числе и мены земельных участков, применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям о договоре мены и существу обязательств, возникающих из этого договора. При этом каждая из сторон договора мены земельного участка признается продавцом участка, который она обязуется передать, и одновременно покупателем участка, который она обязуется принять в обмен.

Надо признать, что обмен земельными участками в России совершенно не развит и практически отсутствует. Однако сказанное не означает, что отсутствует сама потребность в нем. Например, обмен явно был бы эффективен для "развязки узлов", устранения противоречий, оптимизации конфигурации земельных участков при покупке объектов недвижимости на участках, не принадлежащих собственнику, при выделе земельных долей в натуре и т.п.

Договор мены земельных участков заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

§ 3. Договор дарения земельных участков

Порядок совершения договоров дарения земельных участков регулируется нормами гл. 32 ГК РФ

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

§ 4. Договор ренты земельных участков

По договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущество. Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ) <*>. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Закон не содержит принципиальных ограничений по составу имущества, передаваемого в ренту. Мы полагаем, что нормы п. 3 ст. 129 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ не могут толковаться как установление полного запрета на использование данного института. Основные аргументы по этому поводу уже приводились ранее. Запрет на применение гражданско-правовых сделок законом предусмотрен лишь в отношении земель, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 ст. 27 прямо говорится о том, что оборот земельных участков осуществляется не только в соответствии с ЗК РФ, но и в соответствии с гражданским законодательством <*>. В связи с этим есть основания утверждать о том, что объектом договора ренты (например, в отношениях с участием граждан) может быть и земельный участок. Даже более того, учитывая социальный смысл ренты <**>, мы вправе ожидать, что со временем договоры ренты земельных участков будут значительно распространены.