57.Вопрос Загальні положення договору оренди.

Договори на користування чужим майном - нечисленні. Основними різновидами цих договорів є договір оренди та договір лізингу, хоча елементи оренди є в складних договорах (зокрема, в концесійному договорі).

Правове регулювання відносин, що складаються в процесі укладення та виконання цієї категорії господарських договорів, здійснюється за допомогою таких нормативно-правових актів, як: Кодекси: - Господарський кодекс України (параграф 5 “Оренда та лізинг” глави 30); - Цивільний кодекс України (глава 58 “Найм (оренда)”); Закони:. “Про оренду державного та комунального майна”;“Про приватизацію державного майна” (серед неконкурентних способів приватизації державного майна передбачає оренду з правом викупу, що застосовується лише за наявності певних умов); відомчі нормативно-правові акти: та ін.. Найбільш поширеним у сфері господарювання договором на користування чужим майном є договір оренди. За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (ч. 1 ст. 283 ГК). У користування за договором оренди відповідно до ч. 2 ст. 283 ГК України може передаватися індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості. Об'єктом оренди можуть бути:

- цілісні майнові комплекси підприємств чи їх структурних підрозділів, тобто господарські об'єкти, що забезпечують завершений цикл виробництва продукції (робіт, послуг), з відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; проте оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність даного підприємства; - нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); - інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

Умови договору оренди:

- істотні умови (відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК): об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації"); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Сторони договору оренди: Орендар (основні права та обов'язки визначені ст. 285 ГК): - має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди; - зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню; здійснювати поточний ремонт орендованого майна (якщо інше не передбачено договором оренди), своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, відшкодувати орендодавцю вартість орендованого майна у разі його втрати, знищення чи псування з вини орендаря; може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендодавець: - має права: на отримання орендних платежів, повернення майна у разі припинення чи розірвання договору оренди, відшкодування збитків за рахунок орендаря у разі втрати, псування чи знищення об'єкта оренди з вини орендаря;

- зобов'язаний: передати об'єкт оренди орендареві у встановлений договором строк та у належному стані; здійснювати капітальний ремонт переданого в оренду майна (якщо інше не встановлено законом та договором оренди).

Орендна плата (фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцеві незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) встановлюється у грошовій формі (залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі); розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також у передбачених законодавством випадках (зокрема, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди); строки внесення орендної плати визначаються в договорі. Припинення та розірвання договору оренди: - договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірваний:

- за згодою сторін; - на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму (статті 783-784), в порядку, встановленому статтею 188 ГК України (загальний порядок зміни та розірвання господарських договорів). Так, відповідно до ст. 783 Цивільного кодексу, дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця можливе у випадках, якщо наймач: - користується річчю (майном) всупереч договору або призначенню майна; - без дозволу наймодавця передав річ (майно) у користування іншій особі; - своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі (майна); - не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

. Суборенда державного та комунального майна: щодо цілісних майнових комплексів - заборонена, а щодо індивідуально визначеного майна (окремих об'єктів) - допускається, якщо інше не передбачено законом або договором оренди (ст. 288 ГК). . Викуп (приватизація) об'єкта оренди: згідно із ч. 1 ст. 289 ГК орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди; умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) визначаються відповідно до закону (зокрема, Закону “Про приватизацію державного майна”, який передбачає оренду з правом викупу як один з неконкурентних способів приватизації"); приватизація цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених цим законом (ст. 17) — шляхом створення на базі орендного підприємства відкритого акціонерного товариства за участю держави та орендного підприємства).