2. Определение износа методом срока жизни объекта и его элементов - метод использует следующие понятия:

• срок физической жизни Т_физ – это срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства;

• срок экономической жизни Т_эк – это срок, в течение которого здание приносит прибыль;

• эффективный возраст Т_эф – это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст может быть меньше фактического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция, или оно имеет отличный дизайн, или существует дефицит подобных зданий на рынке и т.п.;

• нормативный срок службы Т_норм – нормативно установленная продолжительность эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

• оставшийся срок экономической жизни Т_эо – это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить прибыль.

• фактический возраст Т_фак – это количество лет, прошедших с момента завершения строительства (другие названия – действительный, хронологический и исторический возраст).

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна возрасту здания (элемента)

1. Определение износа методом разбиения на виды износа – метод заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого физического износа применительно к короткоживущим и долгоживущим элементам здания.

Короткоживущие элементы (с коротким сроком жизни) – это строительные элементы, физический срок жизни которых меньше срока жизни здания и которые периодически нуждаются в замене: кровля, полы, проемы, внутренняя отделка, инженерное оборудование и др.

Долгоживущие элементы (с долгим сроком жизни) – это строительные элементы, срок жизни которых равен сроку жизни здания (или нормативный срок жизни которых больше срока экономической жизни): фундамент, стены, перегородки, перекрытия и др. Эти элементы называются также капитальными конструкциями, не подлежащими замене на протяжении всего периода использования зданий по назначению.

Производятся раздельные расчеты по обоим видам износа короткоживущих и долгоживущих элементов с последующим суммированием

Устранимый физический износ – это износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость здания или добавленный доход.

Неустранимый физический износ – это износ, устранение которого технически невозможно или затраты на устранение которого превосходят добавленную стоимость здания (добавленный доход).

Практически НФИ определяется либо как потеря стоимости нового строительства, либо как степень исчерпания элементами объекта своих эксплуатационных качеств

Расчет НФИ производится либо на основании обследования объекта, либо методом срока жизни:

Функциональное устаревание требует капитальных вложений для модернизации или реконструкции здания на основе современной технологии.

Функциональное устаревание происходит скачкообразно по мере изменения требований не только к промышленной технологии, но и к жилью. Например, если еще совсем недавно газификация считалась положительным элементом благоустройства, то сегодня делается упор на замену газа электричеством, газовых колонок - центральным горячим водоснабжением и т.п.

Физический износ можно уменьшить путем текущего или капитального ремонта, а функциональное устаревание - только реконструкцией или модернизацией. Величина затрат на устранение функционального устаревания не должна превышать затрат на строительство нового здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства.

Устранимое функциональное устаревание - это такой износ, устранение которого технически возможно и экономически выгодно, так как затраты на него меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

Неустранимое функциональное устаревание – это износ, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно, так как затраты на него больше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

Внешний износ (ВИ) вызывается факторами, внешними по отношению к зданию (сооружению). При этом речь идет либо о местоположении объекта, либо о состоянии рынка недвижимости, либо о каких-либо федеральных или местных ограничениях и т.п. Например, расположение в непосредственной близости таких объектов как казино, крупные магазины, рестораны, больницы и бензоколонки может снижать привлекательность жилья.

Внешний износ – всегда неустранимый, так как величина затрат на его устранение всегда больше прироста стоимости после устранения внешних неблагоприятных факторов.

Существуют два основных метода определения внешнего износа:

1. Сравнение стоимостей данного и сравниваемого объекта, не имеющего неблагоприятных внешних воздействий.

2. Капитализация потери дохода, относящейся к изменению внешних условий.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества ценовых данных по аналогичным зданиям, отличающихся от анализируемого (по местоположению и окружению).

Последовательность анализа следующая:

• определяется пара сопоставимых объектов;

• корректируются различия в объектах, исключая внешние факторы;

• разница остаточных стоимостей объектов (полная восстановительная стоимость за вычетом физического и функционального износов) после корректировки относится на внешний износ.

Применение второго подхода требует наличия данных по ренте (годовой арендной плате) по сопоставимым объектам.

Последовательность анализа следующая:

• определяется величина рентных потерь как разница в арендной плате при стабильных и измененных внешних условиях;

• из полученной величины выделяется доля рентных потерь, приходящаяся на здание. Здесь имеется в виду, что часть арендной платы приходится на земельный участок;

выделенная доля рентных потерь капитализируется (делится на коэффициент капитализации), исходя из сложившейся нормы капитализации для подобных зданий.