Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий

Типы зданий	Группы капитальности
	I	II	III	IV	V	VI
Жилые здания	150	125	100	50	30	15
Общественные здания	175	150	100	50	25	15

Опыт показывает, что в нормальных эксплуатационных условиях большинство строительных конструкций за установленный нормативный срок службы не исчерпывают физико-механических качеств материалов, и поэтому они не полностью характеризуют долговечность.

Нормативные сроки службы являются в значительной степени условными. Об этом говорит сравнение нормативных сроков, принятых в разных странах для одинаковых конструкций. Например, расчетный срок службы фундаментов принят: в Венгрии и Бельгии - 150 лет, во Франции - 100 лет, в Швеции - 80 лет, в Англии - 60 лет.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

Физический износ конструктивных элементов и инженерного оборудования – это потеря ими своих первоначальных технико-экономических качеств.

Физический износ здания с годами увеличивается все больше и больше. Фактически в результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются.

Показатели физического износа зданий представлены в табл. 5.

На физический износ влияет много внешних факторов. Степень влияния некоторых из них, выражаемая в коэффициентах значимости (КЗ), приведена ниже:

Внешние факторы КЗ

НА использование здания по назначению с отключением всех видов

инженерного благоустройства............................................................. 48

Объем и характер капитального ремонта........................................... 14

Уровень содержания и текущего ремонта......................................... 3

Санитарно-гигиенические факторы (инсоляция и аэрация).............. 2

Плотность заселения.............................................................................. 1

При эксплуатации зданий различают силовое воздействие нагрузок, вызывающее напряженное состояние конструкций, и агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего элементы здания быстро изнашиваются и выходят из строя.

Агрессивность или пассивность среды не имеют универсального характера, они могут меняться ролями: в одних условиях определенная среда агрессивна, в других - она же пассивна

Показатели физического износа зданий

Физичес-кий износ, %	Оценка технического состояния	Характеристика технического состояния	Стоимость капремонта в % от восста- новительной стоимости
1 0 - 20	2 Хорошее	3 Повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.	4 до 10
21 - 40	Удовлетвори-тельное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразен именно сейчас.	15 - 30
41 - 60 61 - 80	Неудовлетво- рительное Плохое	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов.	4 0 - 80 90 - 120

Наиболее распространенными методами оценки физического износа являются:

1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования - физический износ в соответствии с ведомственными строительными

нормами ВСН 53-86 (р) выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструктивных элементов инженерного оборудования (далее систем) или их участков оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями, приведенными в таблицах. Выявление признаков физического износа производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания. Тогда:

• физический износ элемента или системы, имеющих разную степень износа отдельных участков, определяется по формуле:

Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по данным технического паспорта здания или по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, а для элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС - по их сметной стоимости.