10. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков.

Метод ДДП применяется в том случае, если:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• можно обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод ДДП основан на двух принципах:

1. принцип ожидания;

2. принцип замещения.

Для расчета ДДП необходимы:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию (возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода);

• ставка дисконтирования (процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных сумм к текущей стоимости).

Алгоритм расчета метода ДДП:

1. Определение прогнозного периода, который зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требующего:

• тщательного анализа на основе финансовой отчетности;

• изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

• прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1. Потенциальный валовой доход.

2. Действительный валовой доход.

3. Чистый операционный доход.

4. Денежный поток до уплаты налогов.

5. Денежный поток после уплаты налогов.

Особенностью расчета денежного потока при использовании метода ддп является расчет денежного потока до уплаты и после уплаты налогов:

11. Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Риск – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов. Различают следующие виды рисков:

1. Систематические риски:

• общая политическая ситуация;

• общая экономическая ситуация;

• изменение законодательства;

• увеличение числа конкурирующих объектов.

2. Несистематический риск:

• менеджмент;

• неполучение арендных платежей;

• износ здания;

• чрезвычайные ситуации;

• юридическая некомпетентность.

Для расчета ставки дисконтирования применяют следующие методы:

1. Метод кумулятивного построения, основанный на том, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:

R_d = БС + ПР,

где R_d – ставка дисконта;

БС – безрисковая ставка;

ПР – премия за риск.

2. Метод сравнения альтернативных инвестиций.

3. Метод выделения – ставка дисконтирования рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

4. Метод мониторинга – основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

12. Сравнительный подход

Сравнительный подход – оценка стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Принципы оценки, лежащие в основе сравнительного подхода:

1. Принцип замещения.

2. Принцип спроса и предложения.

3. Принцип пропорциональности.

4. Принцип зависимости.

Преимущества при использовании сравнительного подхода:

• простата метода;

• статистическая обоснованность;

• использование методов корректировок;

• обеспечение данных для других подходов.

Недостатки при использовании сравнительного подхода:

• основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания;

• сравнительные данные не всегда имеются;

• требует внесения поправок.

Этапы проведения сравнительного подхода:

1. Изучить рынок и выбрать те объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым.

2. Собрать и проверить достоверность информации о сделках по каждому отобранному объекту.

3. Выбрать необходимые единицы сравнения и провести сравнительный анализ по каждой единице.

4. Найти величины корректировок.

5. Провести корректировки цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с различиями между ним и объектом оценки.

6. Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов и прийти к показателю стоимости оцениваемого объекта.

Источники информации для сравнительного подхода:

• архивы оценщика;

• данные брокеров по недвижимости;

• данные, предоставляемые участниками сделок;

• информационные службы;

• публичные записи (данные регистрационных служб);

• данные страховых компаний;

периодические издания по недвижимости

13. Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом

1. Стоимостные поправки:

• денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену продаваемого объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже - применяется отрицательная поправка;

• денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

1. Процентные поправки – вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, в противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

Правило корректировки – корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

14. Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

1. Метод парных продаж – продажа двух объектов, являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

2. Экспертный метод расчета и внесения поправок – основу данного метода составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Данный метод используют, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистический метод – суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных

15. Оценка недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи

В данном случае в качестве единицы сравнения используются:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД) или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

• оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

• определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

• умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК). Основные этапы расчета стоимости объекта:

• подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

• общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене

16. Затратный подход

При использовании затратного подхода (ЗП) стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство, строительство на нем улучшений с учетом предпринимательской прибыли и накопленного за время эксплуатации износа.

В основе метода лежат принципы:

1. Принцип замещения.

2. Принцип спроса и предложения.

3. Принцип ожидания.

4. Принцип зависимости.

5. Принцип изменения.

Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.

2. Когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства.

5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения.

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае, если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Этапы проведения ЗП:

1. Осмотреть объект недвижимости, ознакомиться с имеющейся документацией (техпаспорт, проектно-сметная документация и др.).

2. Определить ВС или СЗ улучшений (зданий и сооружений).

1. Оценить величину предпринимательской прибыли (ПП).

2. Рассчитать все виды износа (физический, функциональный, внешний).

3. Определить рыночную стоимость улучшений вычитанием полного износа из ПСВ (ПСЗ) с учетом предпринимательской прибыли.

4. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.

Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости суммированием стоимостей земельного участка и улучшений (с учетом накопленного износа и предпринимательской прибыли).

17. Износ. Виды и методики расчета

Эксплуатируемые здания подвергаются различным внешним (главным образом, природным) и внутренним (технологическим и функциональным) воздействиям. Конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные характеристики зданий ухудшаются, и с течением времени они перестают отвечать своему назначению. Преждевременный износ недопустим, так как нарушает условия деятельности и быта людей, использующих эти здания.

Долговечность - это время, в течение которого эксплуатационные качества здания сохраняются на проектном, нормативном или общепринятом уровне.

В табл. 4 в качестве характеристики долговечности приведены нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий в зависимости от группы капитальности, определяемые сроком службы фундаментов, стен и перекрытий.

Таблица 4