- •Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования.
- •Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •Основные объекты недвижимости. Понятие классификации. Классификация зданий по целевому назначению.
- •Классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения. Классификация недвижимости за рубежом.
- •4. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом.
- •5. Недвижимость как комплекс отношений. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Составные блоки недвижимости.
- •6. Инвестиции в недвижимость. Транзакционные издержки объектов недвижимости.
- •7. Особенности недвижимости как товара.
- •8. Жизненный цикл объекта недвижимости. Экономический срок жизни. Физический срок жизни. Эффективный возраст. Хронологический возраст. Оставшийся срок экономической жизни.
- •9. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.
- •10. Цели анализа рынка недвижимости.
- •11. Функции рынка недвижимости.
- •12. Основные отличия рынка недвижимости от традиционного рынка. Особенности Российского рынка недвижимости.
- •13. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
- •14. Основные факторы, действующие на спрос и предложение.
- •15. Этапы функционирования рынка недвижимости.
- •16. Требования к профессионалам рынка недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости.
- •17. Жизненный цикл объекта недвижимости.
- •18. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •19. Основные функции финансового рынка. Структура финансового рынка.
- •20. Участники процесса финансирования недвижимости. Источники финансирования недвижимости.
- •21. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах.
- •22. Результаты работ по оценке городской недвижимости. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах.
- •23. Оценка недвижимости в рыночной экономике. Цели оценки недвижимости.
- •24. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Понятие рыночной стоимости.
- •25. Общие понятия о принципах оценки. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя.
- •26. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей взаимоотношения компонентов собственности.
- •27. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка.
- •28. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
- •29. Общие положения сравнительного подхода. Основные этапы сравнительного подхода. Преимущества и недостатки сравнительного подхода.
- •30. Выбор единиц и элементов сравнения. Классификация и методы выполнения корректировок.
- •31. Техника внесения корректировок. Согласование скорректированных цен.
- •32. Сущность и этапы затратного подхода. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •33. Методы расчета затрат на новое строительство. Понятие об упвс и упсс.
- •34. Основные понятия и определения, применяемые в доходном подходе.
- •37. Расчет доходов в доходном подходе. Расчет расходов в доходном подходе.
- •38. Понятие о кадастровой и индивидуальной оценке недвижимости. Перечислите основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •39. Раскройте состав работ в соответствии с основными этапами оценки недвижимости.
- •40. Составление отчета об оценке.
- •41. Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: общие требования к определению кадастровой стоимости Группировка объектов оценки.
- •42. Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: построение моделей оценки. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки.
- •43. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости.
- •44. Формирование массивов внешней информации.
- •45. Формирование массива внутренней информации.
- •46. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки.
- •47. Общие положения оценки земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
- •48. Нормативный метод при оценке земли.
- •49. Метод сравнения продаж при оценке земли.
- •50. Метод капитализации земельной ренты при оценке земли.
- •51. Метод распределения при оценке земли.
- •52. Метод выделения (извлечения) при оценке земли.
- •53. Метод остатка при оценке земли.
- •54. Метод разбивки на участки при оценке земли.
- •61. Концепция государственного управления недвижимостью
- •62. Понятие управления недвижимостью. Объекты и субъекты управления недвижимостью. Внешнее и внутреннее управление.
- •63. Основные цели и принципы управления недвижимостью.
- •65. Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Прямое административное управление.
- •66. Экономические методы управления рынком недвижимости. Государственное экономическое программирование.
- •68. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости.
8. Жизненный цикл объекта недвижимости. Экономический срок жизни. Физический срок жизни. Эффективный возраст. Хронологический возраст. Оставшийся срок экономической жизни.
Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. на продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:
Жизненного цикла недвижимости (товара) в качестве физического объекта.
Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.
Жизненный цикл недвижимости (товара) в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:
Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).
Создание, формирование (проектирование, строительство).
Ввод в эксплуатацию.
Владение и использование.
Функциональное, экономическое устаревание.
Физический износ.
Капитальный ремонт или реконструкция.
Ухудшение потребительских свойств.
Изменение функционального назначения.
Конец экономического срока жизни.
Прекращение существования (естественное разрушение, снос).
На 3 и 11 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.
Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:
Приобретение (покупка, строительство, наследование).
Владение и пользование в определенный период.
Управление объектом.
Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.
Распоряжение собственностью и вещными правами на объект.
Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.
Изменение функционального назначения объекта.
Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).
Конец экономической жизни объекта.
Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.
На 1, 6 и 8 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.
Объекты недвижимости в процессе своего существования подвергаются физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:
формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;
эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п. )
смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;
прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.
Первая, третья и четвертая стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.
Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.
Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.
Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.