- •Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования.
- •Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •Основные объекты недвижимости. Понятие классификации. Классификация зданий по целевому назначению.
- •Классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения. Классификация недвижимости за рубежом.
- •4. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом.
- •5. Недвижимость как комплекс отношений. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Составные блоки недвижимости.
- •6. Инвестиции в недвижимость. Транзакционные издержки объектов недвижимости.
- •7. Особенности недвижимости как товара.
- •8. Жизненный цикл объекта недвижимости. Экономический срок жизни. Физический срок жизни. Эффективный возраст. Хронологический возраст. Оставшийся срок экономической жизни.
- •9. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.
- •10. Цели анализа рынка недвижимости.
- •11. Функции рынка недвижимости.
- •12. Основные отличия рынка недвижимости от традиционного рынка. Особенности Российского рынка недвижимости.
- •13. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
- •14. Основные факторы, действующие на спрос и предложение.
- •15. Этапы функционирования рынка недвижимости.
- •16. Требования к профессионалам рынка недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости.
- •17. Жизненный цикл объекта недвижимости.
- •18. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •19. Основные функции финансового рынка. Структура финансового рынка.
- •20. Участники процесса финансирования недвижимости. Источники финансирования недвижимости.
- •21. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах.
- •22. Результаты работ по оценке городской недвижимости. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах.
- •23. Оценка недвижимости в рыночной экономике. Цели оценки недвижимости.
- •24. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Понятие рыночной стоимости.
- •25. Общие понятия о принципах оценки. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя.
- •26. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей взаимоотношения компонентов собственности.
- •27. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка.
- •28. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
- •29. Общие положения сравнительного подхода. Основные этапы сравнительного подхода. Преимущества и недостатки сравнительного подхода.
- •30. Выбор единиц и элементов сравнения. Классификация и методы выполнения корректировок.
- •31. Техника внесения корректировок. Согласование скорректированных цен.
- •32. Сущность и этапы затратного подхода. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •33. Методы расчета затрат на новое строительство. Понятие об упвс и упсс.
- •34. Основные понятия и определения, применяемые в доходном подходе.
- •37. Расчет доходов в доходном подходе. Расчет расходов в доходном подходе.
- •38. Понятие о кадастровой и индивидуальной оценке недвижимости. Перечислите основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •39. Раскройте состав работ в соответствии с основными этапами оценки недвижимости.
- •40. Составление отчета об оценке.
- •41. Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: общие требования к определению кадастровой стоимости Группировка объектов оценки.
- •42. Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: построение моделей оценки. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки.
- •43. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости.
- •44. Формирование массивов внешней информации.
- •45. Формирование массива внутренней информации.
- •46. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки.
- •47. Общие положения оценки земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
- •48. Нормативный метод при оценке земли.
- •49. Метод сравнения продаж при оценке земли.
- •50. Метод капитализации земельной ренты при оценке земли.
- •51. Метод распределения при оценке земли.
- •52. Метод выделения (извлечения) при оценке земли.
- •53. Метод остатка при оценке земли.
- •54. Метод разбивки на участки при оценке земли.
- •61. Концепция государственного управления недвижимостью
- •62. Понятие управления недвижимостью. Объекты и субъекты управления недвижимостью. Внешнее и внутреннее управление.
- •63. Основные цели и принципы управления недвижимостью.
- •65. Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Прямое административное управление.
- •66. Экономические методы управления рынком недвижимости. Государственное экономическое программирование.
- •68. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости.
28. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).
НиНЭИН – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:
Является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);
Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);
Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);
Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.
Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:
1. выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;
2. использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;
3. расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;
4. оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.
Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам:
идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;
выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.
При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:
- Если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;
- Если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:
Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматривается:
- необходимость и возможность сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
- проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,
- проведение строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;
- уменьшение существующих площадей за счет частичного сноса.
Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:
Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;
Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);
Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..
НиНЭИ собственности как улучшенной – это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ должен дать рекомендации по дальнейшему использованию собственности.
Критерием НиНЭИ собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
На практике, если варианты не предполагают расходы на реконструкцию и модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов.
Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.