27. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка.

Принцип спроса и предложения.

Означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения.

Ограниченность предложения обусловлена природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений.

Спрос – это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости. При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, так как объекты недвижимости должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка. Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.

Предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, земля является свободно невоспроизводимым товаром. Отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению, а именно увеличение доли земель поселений, уменьшение земель лесного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости, в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынке недвижимости и усиливает конкуренцию.

Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недвижимости являются:

-ограниченное количество продавцов и покупателей;

-значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников;

-наличие препятствий для вхождения на рынок;

-низкий уровень неценовой конкуренции.

Конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом доход от инвестирования в недвижимость выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней улучшения.

Учёт принципа конкуренции проявляется в том, что оценщик уменьшает величину прогнозируемых доходов, либо повышает степень риска в случае прогноза обострения конкуренции.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка, обеспечивает высокий спрос на него, а, следовательно, и высокую рыночную стоимость.

Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в том, что стоимость «недоулучшенной» собственности повышается благодаря окружающей застройке.

Эффект регрессии проявляется в уменьшении стоимости собственности при её «переулучшении» относительно рыночных условий.

Регрессия имеет место:

-когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком;

-когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

Данный принцип требует определённого соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Например, при строительстве торговых предприятий, предпочтение отдаётся участкам, расположенным вблизи основных транспортных магистралей, имеющих площади для стоянки основных транспортных средств, рядом с железнодорожными станциями, аэродромами, остановками пассажирского транспорта.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учёт возможных изменений экономических, социальных и юридических условий при которых они используются, а также учёт внешнего окружения и перспектив развития района.

Недвижимость в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение недвижимости, так и ее физические параметры.

Внешние факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер.

К ним обычно относят общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования, экологию. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития этих факторов, чтоб определить степень их воздействия на стоимость недвижимости и возможный диапазон изменения стоимости.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту, численности населения, уровню образования, темпом спроса на жилую недвижимость.

Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а так же покупательскую способность населения (занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктура, уровень цен, возможные условия финансирования приобретения недвижимости).

Государственные факторы включают политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости (федеральное, региональное и местное законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, любое специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости).

Природные и техногенные экологические факторы (климатические условия, топография, состояние почвы, токсичные загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природная привлекательность территории).