- •Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования.
- •Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •Основные объекты недвижимости. Понятие классификации. Классификация зданий по целевому назначению.
- •Классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения. Классификация недвижимости за рубежом.
- •4. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом.
- •5. Недвижимость как комплекс отношений. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Составные блоки недвижимости.
- •6. Инвестиции в недвижимость. Транзакционные издержки объектов недвижимости.
- •7. Особенности недвижимости как товара.
- •8. Жизненный цикл объекта недвижимости. Экономический срок жизни. Физический срок жизни. Эффективный возраст. Хронологический возраст. Оставшийся срок экономической жизни.
- •9. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.
- •10. Цели анализа рынка недвижимости.
- •11. Функции рынка недвижимости.
- •12. Основные отличия рынка недвижимости от традиционного рынка. Особенности Российского рынка недвижимости.
- •13. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
- •14. Основные факторы, действующие на спрос и предложение.
- •15. Этапы функционирования рынка недвижимости.
- •16. Требования к профессионалам рынка недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости.
- •17. Жизненный цикл объекта недвижимости.
- •18. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •19. Основные функции финансового рынка. Структура финансового рынка.
- •20. Участники процесса финансирования недвижимости. Источники финансирования недвижимости.
- •21. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах.
- •22. Результаты работ по оценке городской недвижимости. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах.
- •23. Оценка недвижимости в рыночной экономике. Цели оценки недвижимости.
- •24. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Понятие рыночной стоимости.
- •25. Общие понятия о принципах оценки. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя.
- •26. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей взаимоотношения компонентов собственности.
- •27. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка.
- •28. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
- •29. Общие положения сравнительного подхода. Основные этапы сравнительного подхода. Преимущества и недостатки сравнительного подхода.
- •30. Выбор единиц и элементов сравнения. Классификация и методы выполнения корректировок.
- •31. Техника внесения корректировок. Согласование скорректированных цен.
- •32. Сущность и этапы затратного подхода. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •33. Методы расчета затрат на новое строительство. Понятие об упвс и упсс.
- •34. Основные понятия и определения, применяемые в доходном подходе.
- •37. Расчет доходов в доходном подходе. Расчет расходов в доходном подходе.
- •38. Понятие о кадастровой и индивидуальной оценке недвижимости. Перечислите основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •39. Раскройте состав работ в соответствии с основными этапами оценки недвижимости.
- •40. Составление отчета об оценке.
- •41. Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: общие требования к определению кадастровой стоимости Группировка объектов оценки.
- •42. Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: построение моделей оценки. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки.
- •43. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости.
- •44. Формирование массивов внешней информации.
- •45. Формирование массива внутренней информации.
- •46. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки.
- •47. Общие положения оценки земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
- •48. Нормативный метод при оценке земли.
- •49. Метод сравнения продаж при оценке земли.
- •50. Метод капитализации земельной ренты при оценке земли.
- •51. Метод распределения при оценке земли.
- •52. Метод выделения (извлечения) при оценке земли.
- •53. Метод остатка при оценке земли.
- •54. Метод разбивки на участки при оценке земли.
- •61. Концепция государственного управления недвижимостью
- •62. Понятие управления недвижимостью. Объекты и субъекты управления недвижимостью. Внешнее и внутреннее управление.
- •63. Основные цели и принципы управления недвижимостью.
- •65. Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Прямое административное управление.
- •66. Экономические методы управления рынком недвижимости. Государственное экономическое программирование.
- •68. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости.
23. Оценка недвижимости в рыночной экономике. Цели оценки недвижимости.
В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью.
В России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в начале 90-х годов при помощи института экономического развития, Всемирного Банка Реконструкции и Развития (по американским методикам), проводились семинары Российских общественных организаций.
Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий на основе оценки капиталов в соответствии с представлениями об их доходности. Однако, реально оценка приватизированного имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года.
Очень важный этап развития оценочной деятельности – Постановлением министерства Труда и социального развития РФ от 27.11.1996 г. №11 утверждена квалификационная характеристика должности оценщика.
Основные должностные обязанности оценщика:
- установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав;
- исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами;
- составление письменного отчёта об оценке;
- использование всех известных методов оценки;
- создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.
Активизация оценочной деятельности произошла в ходе переоценки основных фондов предприятия. Начало было положено Постановлением Правительства РФ «О переоценке основных фондов». По состоянию на 01.01.1995 г. предприятиям и организациям предоставлялось право осуществлять переоценку основных средств на выбор двумя методами:
на основе индексов изменения стоимости основных средств, разработанных Госкомстатом России;
путём прямого пересчёта их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки (учитывались: восстановительная стоимость и износ основных средств).
Таким образом, предприятия получили возможность в полном соответствии с законом существенно изменять стоимость принадлежащих им объектов недвижимости и соответственно величину исчисляемых налогов. Тем самым переоценка недвижимости с привлечением независимых оценщиков является инструментом оптимизации налоговых платежей.
Сейчас в России действуют различные общественные организации профессиональных оценщиков.
В 1993 г. было создано Российское Общество Оценщиков (РОО) – наиболее крупная организация.
В 1993 г. – Национальная коллегия оценщиков.
В 1999 г. – Виртуальный клуб оценщиков.
Цели оценки недвижимостиВ соответствии с ФСО № 2 «Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку».
Оценка недвижимости необходима при:
операциях купли-продажи и сдачи в аренду;
акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
страховании объектов недвижимости;
кредитовании под залог объекта недвижимости;
внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
при реорганизации предприятий;
при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
ликвидации объектов недвижимости;
исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта);
при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;
при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;
при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;
при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.