- •Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования.
- •Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •Основные объекты недвижимости. Понятие классификации. Классификация зданий по целевому назначению.
- •Классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения. Классификация недвижимости за рубежом.
- •4. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом.
- •5. Недвижимость как комплекс отношений. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Составные блоки недвижимости.
- •6. Инвестиции в недвижимость. Транзакционные издержки объектов недвижимости.
- •7. Особенности недвижимости как товара.
- •8. Жизненный цикл объекта недвижимости. Экономический срок жизни. Физический срок жизни. Эффективный возраст. Хронологический возраст. Оставшийся срок экономической жизни.
- •9. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.
- •10. Цели анализа рынка недвижимости.
- •11. Функции рынка недвижимости.
- •12. Основные отличия рынка недвижимости от традиционного рынка. Особенности Российского рынка недвижимости.
- •13. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
- •14. Основные факторы, действующие на спрос и предложение.
- •15. Этапы функционирования рынка недвижимости.
- •16. Требования к профессионалам рынка недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости.
- •17. Жизненный цикл объекта недвижимости.
- •18. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •19. Основные функции финансового рынка. Структура финансового рынка.
- •20. Участники процесса финансирования недвижимости. Источники финансирования недвижимости.
- •21. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах.
- •22. Результаты работ по оценке городской недвижимости. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах.
- •23. Оценка недвижимости в рыночной экономике. Цели оценки недвижимости.
- •24. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Понятие рыночной стоимости.
- •25. Общие понятия о принципах оценки. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя.
- •26. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей взаимоотношения компонентов собственности.
- •27. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка.
- •28. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
- •29. Общие положения сравнительного подхода. Основные этапы сравнительного подхода. Преимущества и недостатки сравнительного подхода.
- •30. Выбор единиц и элементов сравнения. Классификация и методы выполнения корректировок.
- •31. Техника внесения корректировок. Согласование скорректированных цен.
- •32. Сущность и этапы затратного подхода. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •33. Методы расчета затрат на новое строительство. Понятие об упвс и упсс.
- •34. Основные понятия и определения, применяемые в доходном подходе.
- •37. Расчет доходов в доходном подходе. Расчет расходов в доходном подходе.
- •38. Понятие о кадастровой и индивидуальной оценке недвижимости. Перечислите основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •39. Раскройте состав работ в соответствии с основными этапами оценки недвижимости.
- •40. Составление отчета об оценке.
- •41. Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: общие требования к определению кадастровой стоимости Группировка объектов оценки.
- •42. Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: построение моделей оценки. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки.
- •43. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости.
- •44. Формирование массивов внешней информации.
- •45. Формирование массива внутренней информации.
- •46. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки.
- •47. Общие положения оценки земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
- •48. Нормативный метод при оценке земли.
- •49. Метод сравнения продаж при оценке земли.
- •50. Метод капитализации земельной ренты при оценке земли.
- •51. Метод распределения при оценке земли.
- •52. Метод выделения (извлечения) при оценке земли.
- •53. Метод остатка при оценке земли.
- •54. Метод разбивки на участки при оценке земли.
- •61. Концепция государственного управления недвижимостью
- •62. Понятие управления недвижимостью. Объекты и субъекты управления недвижимостью. Внешнее и внутреннее управление.
- •63. Основные цели и принципы управления недвижимостью.
- •65. Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Прямое административное управление.
- •66. Экономические методы управления рынком недвижимости. Государственное экономическое программирование.
- •68. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости.
20. Участники процесса финансирования недвижимости. Источники финансирования недвижимости.
1. Федеральные и местные органы власти и управления;
2. Кредитно-финансовые учреждения;
3. Инвесторы.
1) Государственные органы наряду с общественными организациями (ассоциации оценщиков, риэлтеров (сейчас создаются самоуправляющиеся организации)) обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости, при этом роль государства очень велика, так как государство является собственником множества объектов недвижимости.
Функции Государства:
- устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости;
- регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития, регистрации прав собственности на объекты недвижимости;
- устанавливает льготы или накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость;
- устанавливает районирование, обязательность получения разрешения на строительство, обязательность развития транспортной инфраструктуры для инвестора и как следствие – это влияние на управление проектом финансирования недвижимости.
2) Кредитно-финансовые учреждения. Их роль заключается в предоставлении капитала инвесторам не располагающим достаточными средствами.
Как правило, в общем, объёме инвестиций в недвижимость собственные средства инвесторов составляют небольшой процент, остальное – заёмные средства.
При предоставлении кредита обязательно проверяется кредитоспособность заёмщика. Кредитоспособность определяется на основе независимой оценки объекта недвижимости. Устанавливается соответствие стоимости недвижимости запрашиваемой сумме кредита (в мировой практике не более 60%).
3) Инвесторы. Могут выступать физические и юридические лица. Физические лица называются резидентами, а юридические – нерезидентами.
Инвесторы – это лица, которые приобретают недвижимость и поддерживают её в функционально пригодном состоянии. Инвесторы решают, в какой проект, в какие сроки и какие денежные суммы инвестировать.
Инвесторов можно разделить на два типа:
а) активные – они финансируют проект и занимаются строительством, развитием и управлением объектом;
б) пассивные – они только финансируют проект.
По статусу всех инвесторов делят на 3 группы:
1) Индивидуальные;
2) Институциональные (коллективные):
1 группа: государство в лице органов управления, муниципальные органы;
2 группа: корпорации и специализированные институты:
а) специализированные фонды;
б) инвестиционные институты (инвестиционные фонды, инвестиционные кампании).
3) Профессиональные: риэлтерские фирмы, банки и финансовые кампании, фондовые посредники, специализированные фонды и компании.
Уполномоченные государством органы инвестируют в основном объекты отраслей материального, производственного, социально-бытового, культурного и других сфер.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одной из задач которой является снижение рисков, связанных с развитием недвижимости, и называемый девелопмент, а организатор этой деятельности называется девелопер. Деятельность девелопера можно разделить на три этапа:
1. Анализируются возможности реализации проекта, а именно учитывается состояние и тенденции изменения законодательства, потребительские предпочтения, финансово-экономические условия, перспективы развития региона;
2. Разрабатывается план реализации проекта, а именно определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта, затем определяются источники финансовых ресурсов, и получается разрешение на строительство;
3. Осуществляется реализация инвестиционного проекта, а именно привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.
Источники финансирования недвижимости:
Государственные средства;
Средства местного бюджета (муниципальные);
Собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц;
Привлечённые средства;
Средства инвесторов.
В последние годы в России наблюдается разгосударствление инвестиционной деятельности.
Период 1990 – 1998 гг.
а) В общем, объёме вводимого в эксплуатацию жилья доля государственной и муниципальной собственности сократилась от 80% до 20%.
б) В 1998 г. за счёт средств федерального бюджета было построено 4,2% от общего объёма ввода жилья.
в) Доля жилья, возводимого за счёт средств индивидуальных застройщиков увеличилась в три раза.
г) Сократилось выделение бесплатного социального жилья более чем в 3 раза.
Анализ доходов граждан показывает, что не более 1% может единовременно оплатить стоимость жилья и для этих целей требуется привлечение средств из других источников в частности кредитов в банках.
Владельцев сбережений и инвесторов сводят вместе профессиональные финансовые посредники, которые могут предложить разделение ценной первичной бумаги на более мелкие доли, сделав её доступной для мелких держателей сбережений.
К финансовым институтам, оказывающим посреднические услуги относят коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании и другие коммерческо-сберегательные учреждения.
Основные проблемы участников инвестиционного процесса:
- низкая покупательная способность;
- трудности у строительных организаций с выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту;
- кредитные организации предпочитают краткосрочное кредитование.
В настоящее время в России жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого имущества, а с учётом жилых строении на садовых участках и дачах около 30%.
Объём инвестиции в жилищное строительство составляет примерно четверть от их общего объёма.
В сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения.
10 млн. семей и одиночек живут в коммуналках, общежитиях или арендуют площадь у частных лиц. Свыше 2млн. человек проживают в ветхих и аварийных домах. 5-6 млн. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, т.к. площадь - менее 5 кв.м. на человека.
Тем не менее 1,5-2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома.
По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12-15% среднегодовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семье будет использовать третью часть своих доходов на погашение банковских кредитов с процентами, то выкуп квартиры займёт более 30 лет.