36. Інвестування шляхом кредитування

  . Капітальні вкладення — один з основних видів інвестиції. Вони здійснюються у формі вкладень коштів у відтворення основних фондів шляхом нового будівництва, розширення, реконструкції, технічного переоснащення діючих підприємств. Капітальні вкладення включають витрати на виготовлення проектів і кошторисів для будівництва, на будівельні роботи, оплату технологічного, енергетичного, підйомно-транспортного й інших видів устаткування, його монтаж, придбання інструмента й інвентаря, що зараховується до основних фондів, та ін.    Джерела фінансування капітальних вкладень. Капітальні вкладення бюджетних організацій і установ фінансуються за рахунок коштів державного бюджету. Підприємства й інші організації, що мають власні прибутки, використовують на ці витрати власні кошти і банківські кредити. Джерела фінансування капітальних вкладень за формами власності такі.    Для забезпечення технічного переоснащення, реконструкції і розширення підприємство створює фонд нагромадження, що формується за рахунок відрахувань від прибутку, амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів, виторгу від реалізації вибулого і зайвого майна, орендної плати від здавання в оренду майна іншим підприємствам і організаціям та інші джерела.   

37. Ефективність реальних інвестицій

Більшість існуючих підходів до оцінки результатів будь-якого виду діяльності умовно можна розділити на такі групи:

— традиційні методи оцінки ефективності на основі визначення співвідношення між надходженнями та витратами;

— облікові підходи до розрахунків результатів діяльності, що здійснюються на основі бухгалтерської звітності;

— дисконтні методи, що ґрунтуються на основі теорії часової вартості грошей.

Традиційні методи передбачають розрахунки таких основних показників:

— коефіцієнта ефективності інвестування;

— періоду окупності інвестицій.

Методи оцінки інвестицій на основі бухгалтерської звітності (облікові методи) передбачають розрахунки балансової (Яь) та чистої (Яр) рентабельності інвестицій

Показники рентабельності визначають рівень прибутку на кожну одиницю капіталовкладень.

У загальному випадку теперішня вартість платежу (РV), який буде здійснений через п років при відсотковій ставці сі, розраховується за формулою:

де РУ — розмір платежу, що буде здійснений через п років.

38. Особливості здійснення банківських інвестицій у нерухомість

Під час здійснення банківських інвестицій у нерухомість важливим є урахування специфіки оцінювання нерухомості. По-перше, банк повинен визначитися з вартістю нерухомості, а по-друге, сума оцінки залежить від того, чи банк планує стати власником нерухомості, чи нерухомість є тільки об’єктом відносин застави. В останньому випадку вартість, яку банк прийме як забезпечення застави, буде значно зменшена.

Ринкова вартість об’єкта нерухомості визначається спеціалістами з оцінювання нерухомості на основі використання Міжнародних стандартів оцінювання (МСО), основними серед яких є:

Ринкова вартість означає вартість активів, розраховану без витрат, пов’язаних з продажем або купівлею та пов’язаних з ними податками.

Крім ринкової вартості, виділяють такі бази оцінки, відмінні від ринкової вартості:

Споживна вартість. Цей тип вартості акцентує увагу на тому внеску, який конкретна нерухомість вносить у вартість того підприємства, частиною якого вона є, без урахування найкращого та найефективнішого використання цієї нерухомості або величини тієї грошової суми, яка може бути отримана від її продажу. Нерухомість із обмеженим ринком. Це нерухомість, яка через особливі умови ринку, свої унікальні характеристики або внаслідок інших обставин на даний момент часу є привабливою для відносно невеликого числа потенційних покупців.

Спеціалізована нерухомість, нерухомість спеціального призначення або спеціальної конструкції.

Спеціалізована нерухомість, за визначенням, рідко продається на відкритому ринку, якщо продається взагалі. Тому при її оцінюванні з метою фінансової звітності часто використовується метод залишкової вартості заміщення (ЗВЗ).

Інвестиційна вартість. Це вартість нерухомості для конкретно інвестора або групи інвесторів за умови визначеної мети інвестування. Вартість діючого підприємства. Це вартість підприємства як одного цілого. Страхова вартість. Вартість нерухомості, визначена відповідно до положень страхового контракту або полісу.

Оцінна, або податкова, вартість. Це вартість, яка розраховується на базі визначень, що містяться у законах про оцінювання та оподаткування нерухомості.

Залишкова вартість заміщення (ЗВЗ). ЗВЗ являє собою метод оцінювання, що ґрунтується на розрахунку поточної ринкової вартості землі при існуючому використанні плюс поточні валові витрати заміщення (відтворення) поліпшень мінус нарахування на фізичний знос та на всі відповідні форми старіння та знецінення. Вартість ліквідації — це вартість нерухомості (крім землі) в разі її відчуження заради матеріалів, які вона містить, а не для подальшого використання без спеціального ремонту і пристосування.

Спеціальна вартість. Термін, що стосується екстраординарних добавок до ринкової вартості. Як бачимо, процес визначення вартості нерухомості є складним і потребує високої кваліфікації відповідних спеціалістів, які, в ідеалі, повинні нести майнову відповідальність за максимальне наближення експертної оцінки вартості об’єкта нерухомості до його ринкової вартості.