8 Вопрос

Обследование технического состояния зданий дополняет оценку их истори-ко-архитектурной значимости как элемента городской среды. Такое обследование состоит из изучения технических паспортов и натурной проверки строений. Его целью является получение информации, прежде всего о таких свойствах, как функции объекта и объемно-планировочные решения. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкциях, физическом и моральном износе. Нужны данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

Информацию о функции зданий получают одновременно с натурными обследованиями, предваряющими составление ситуационного плана территории. При этом используют данные ДЕЗов и ГРЭПов об арендаторах и собственниках. Их списки составляют по форме табл. 4.12.

Помещения нежилого назначения ранжируют на встроенные и расположенные в отдельных зданиях. По виду собственности делят на государственные, муниципальные, принадлежащие юридическим и физическим лицам. По третьему признаку — значимости — нежилой фонд стратифицируют на учреждения федерального и субъектов федерации, городского и районного значения.

Объемно-планировочные решения зданий обследуют по следующим показателям: этажность, строительный объем (в м3), количество жилой, полезной и подсобной площади (в м3), группа капитальности и др.

Основа оценки —это сведения, заложенные в поэтажные планы и технические паспорта. Архивные данные сверяют с ситуацией на местности и выявляют несоответствия.

Результаты обследования представляют в табличной форме. Например, жилье оценивают по параметрам, приведенным в табл. 4.12. Сведения о зданиях располагают поквартально, что позволяет подсчитать итоги по каждой территориальной единице. Эту таблицу рассматривают как дополнение к ситуационному плану и картограмме этажности застройки.

Материал несущих конструкций изучают по техническим паспортам, сверяя данные с натурой, поскольку возможны расхождения. Например, в паспорте старого многократно перестраивающегося здания записано: стены каменные. В натуре же оказывается, что часть верхнего этажа выполнена в дереве.

При общем обследовании важно установить, из чего выполнены стены и перекрытия, поскольку их состояние предопределяет стратегию реконструкции. Поэтому во всех сомнительных случаях не следует пренебрегать вскрытиями, если иначе нельзя быть уверенным в конструктивном решении здания.

В результате обследования несущих конструкций на ситуационном плане условными обозначениями показывают материал стен, а на картограмме морального износа — материал перекрытий.

Физический износ Иф в технических паспортах выражают в рублях и процентах. Для общего обследования необходимы значения этого показателя в процентах.

Спустя несколько лет после переоценки основных фондов, т. е. на момент обследования, физический износ Иф определяют по методике, приведенной в § 2.5. В тех случаях, когда этот показатель неизвестен, для приближенных оценок используют сопоставление фактической продолжительности эксплуатации Тэ с нормативным сроком службы здания 7*3 и применяют ту же методику.

Результаты расчетов интерпретируют графически в виде картограммы, показанной на рис. 4.10,я. При этом принимают следующую стратификацию жилищного фонда по физическому износу: от 0 до 20 % — хорошее состояние объекта, от 21 до 40 % —удовлетворительное, от 41 до 60 % —неудовлетворительное и более 60 % — ветхое.

Моральный износ только одного — второго рода — определяют во время общего обследования. Износ этого рода частично характеризует жилье, предназначенное для материально обеспеченного населения. Это связано с тем, что эксклюзивные квартиры индивидуальны, имеют большую не ограниченную нормами площадь и приспосабливаются к запросам конкретного потребителя. Поэтому моральным износом здесь можно оценить только состояние инженерных систем.

Рис. 4.10. Схемы, характеризующие современное состояние застройки:

а — картограмма физического износа (1 — износ до 20 %, состояние конструкций хорошее; 2—то же, 21—40 %, удовлетворительное; 3—то же, 41 —60 %, неудовлетворительное; 4—то же, более 60 %, состояние здания ветхое; 5 — нежилые строения; 6 — здания на ремонте); б — картограмма морального износа (7 —здания с износом до 15 %; 2—то же, 16—25 %; 3 — то же, 26—35 %; 4 — то же, 36—45 %; 5—то же, более 45 %; 6 — в здании отсутствует лифт; 7 — то же, мусоропровод; 8 — то же, горячее водоснабжение; 9 — то же, ванные комнаты; 10—то же, в части квартир; Л — в здании отсутствуют несгораемые перекрытия).

Цифрами, проставленными у планов зданий, указан % износа строения

Другое дело в муниципальном жилищном фонде, где площадь квартир нормируется. Здесь можно довольно точно рассчитать износ второго рода (Имг), применив методы, изложенные в § 2.5. Частные показатели износа АИф2 для расчета суммарного АИи2 находят в табл. 4.13 в зависимости от признаков, характеризующих жилье. Определяют дефекты здания, соответствующие описаниям, принимают процент износа, а затем заполняют табл. 4.14.

Данные расчета используют для построения картограммы морального износа. Пример такой картограммы приведен на рис. 4.10, б.