3. Правовой режим объектов недвижимости

3.1 Право собственности и другие вещные права

Украина относится к числу стран с кодифицированной системой права, которую имеют все страны, относящиеся к юридической семье гражданского права. Поэтому основными законодательными актами, непосредственно регулирующими отношения в области недвижимости в Украине, являются: Гражданский кодекс, Земельный Кодекс и Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений».

Гражданский кодекс Украины был принят 16 января 2003 г. и является третьей в XX столетии кодификацией гражданского права Украины. Первая – Гражданский кодекс РСФСР 1922 г; вторая – Гражданский кодекс УССР 1963 г. В Гражданском кодексе 2003 г., как кодификации частного права, заключен мощнейший потенциал для развития гражданского общества, рыночной экономики, предпринимательства, стабилизации общества, международной экономической интеграции, развития всей правовой системы [4, с.3]. В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса (далее ГК), гражданским законодательством регулируются неимущественные и имущественные отношения (гражданские отношения), основанные на юридическом равенстве, свободном волеизъявлении, имущественной самостоятельности их участников [6].

Земельный кодекс Украины был принят раньше нового ГК – 25 октября 2001 года и является четвертой кодификацией земельного законодательства в Украине. Первая кодификация – общеотраслевая кодификация земельного законодательства 25 октября 1922 г. (Земельный кодекс УССР); вторая – Земельный кодекс УССР от 8 июля 1970 г.; третья – Земельный кодекс УССР от 18 декабря 1990 г. (новая редакция – Земельный кодекс Украины от 13 марта 1992 г.). Хронологически и концептуально принятие нового ГК должно было предшествовать принятию Земельного кодекса, так как именно ГК закладывает основы для последующего развития всей правовой системы – всех ее отраслей. Однако, в силу политических причин, действующий Земельный кодекс 2001 г. (далее ЗК) был принят раньше ГК, что отрицательно сказалось на качестве ЗК и привело к несогласованности этих основополагающих кодексов по некоторым аспектам, чрезвычайно важным для правового регулирования отношений в области недвижимости. Тем не менее, новый ЗК отражает эволюцию социально-экономического и политико-правового развития нашего государства и общества, законодательного регулирования земельных отношений в Украине [5]. ЗК является основой дальнейшего развития земельного законодательства в Украине, так как закрепляет принципиально новые подходы к регулированию земельных отношений. В соответствии со статьей 4 ЗК, задачей земельного законодательства является регулирование земельных отношений с целью обеспечения права на землю граждан, юридических лиц, территориальных громад и государства, рационального использования и охраны земель [7].

Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (далее Закон о регистрации прав) принят 1 июля 2004 года. Закон о регистрации прав определяет правовые, экономические, организационные основы создания в составе государственного земельного кадастра единой системы государственной регистрации вещных прав на земельные участки и другое недвижимое имущество, ограничений этих прав [8, преамбула].

Законодательство Украины содержит исчерпывающий перечень видов прав на недвижимость. Поскольку положения ГК являются общими для всех видов имущественных отношений, целесообразно начать рассмотрение структуры и содержания прав собственности с положений гражданского законодательства.

Отношения между лицом и вещью, в соответствии с ГК, описываются с помощью юридической концепции права собственности. Формализованное представление этого отношения отображено на рисунке 3.1.

Рис. 3.1 Формализованное представление юридической концепции права собственности

Для полного описания этого отношения, необходимо охарактеризовать лицо, вещь (имущество) и характер взаимоотношений между ними, отображающийся в концепции прав на недвижимость. Формализованное представление структуры прав на недвижимость представлено на рисунке 3.2.

Право собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц (ст. 316 ГК). В ГК последовательно проводится идея, что правомочия собственника, если иное не обусловлено его волеизъявлением, устраняют всех иных лиц от любого влияния на принадлежащее ему имущество, т.е. в ГК отображено право собственности как право абсолютного характера [4, с. 13]. Границей его осуществления может быть лишь закон. Собственник имеет право по своему усмотрению совершать относительно принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и не нарушают прав и интересов других лиц (ст. 319 ГК). Собственнику принадлежат все три полномочия по поводу имущества: право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом (ст. 317 ГК).

Имущество может находиться в собственности двух или более лиц (совладельцев). В этом случае оно принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество). Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой собственности или на праве общей совместной собственности (ст. 355 ГК). Общая долевая собственность – это собственность лиц с определением долей каждого из совладельцев (ст. 356 ГК). Общая совместная собственность – это собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них (ст. 368 ГК).

Рис. 3.2 Формализованное представление структуры прав на недвижимость в соответствии с Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины

Право собственности является не единственным правом, которое может возникать по поводу имущества. Хозяйственный кодекс Украины от 16 января 2003 г. определяет также виды других вещных прав, которые вместе с правом собственности создают основу правового режима имущества субъектов хозяйствования (ст. 133 Хозяйственного кодекса Украины). В соответствии с положениями Хозяйственного кодекса, категория других вещных прав включает следующие виды прав [9]:

• Право хозяйственного ведения;

• Право оперативного управления.

Право хозяйственного ведения - право государственного или коммунального предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником этого имущества в пределах, установленных законом (ст. 136 ХКУ). Это одно из ограниченных вещных прав, субъектами которого могут быть только юридические лица в форме государственного или муниципального унитарного предприятия.

Право оперативного управления - особая разновидность вещных прав в гражданском законодательстве Украины (ст. 137 ХКУ). По объему правомочий значительно уступает праву собственности и праву хозяйственного ведения. В соответствии с ХКУ, субъектами права оперативного управления могут быть только казенное предприятие и учреждение. Эти юридические лица в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества - права владения, пользования и распоряжения им.

Вещный характер прав хозяйственного ведения и оперативного управления проявляется в сохранении их действия в случае смены собственника.

ГК устанавливает абстрактную категорию «Вещные права на чужое имущество», которая включает следующие виды вещных прав:

• Право владения;

• Право пользования (сервитут);

• Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис);

• Право застройки земельного участка (суперфиций).

Необходимо отметить, что этот перечень видов вещных прав на чужое имущество не является исчерпывающим, т.к. законом могут быть установлены другие вещные права на чужое имущество (ст. 395 ГК).

По существу, право владения чужим имуществом означает фактическое удержание имущества определенным лицом (субъектом этого права). Право владения имуществом может принадлежать одновременно двум или более лицам. Фактическое владение имуществом считается правомерным, если иное не вытекает из закона или не установлено решением суда (ст. 397 ГК).

Право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено относительно земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или иного недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом (ст. 401 ГК). В соответствии со статьей 404 ГК, право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом заключается в возможности прохода, проезда через чужой земельный участок, прокладывания и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т.п. Право пользования чужим имуществом может быть установлено относительно другого недвижимого имущества (здания, сооружения и т.п.).

Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис) устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для с/х потребностей (землепользователь). Это право может отчуждаться землепользователем и передаваться в порядке наследования (ст. 407 ГК).

Право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникает на основании договора или завещания, в соответствии с которыми собственник земельного участка может предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий. Это право может быть отчуждено землепользователем или передаваться в порядке наследования. Право суперфиция может быть установлено на определенный или неопределенный срок (ст. 413 ГК).

Юридический институт обязательственного права в ГК устанавливает виды прав, имеющих отношение к недвижимому имуществу:

• Рента;

• Пожизненное содержание (уход);

• Наем (аренда);

• Залог;

• Управление имуществом.

Необходимо прояснить юридическую сущность этих видов прав, относящихся к договорным обязательствам. В соответствии со ст. 11 ГК, одними из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и сделки. По определению, данному в ст. 626 ГК, договором является договоренность двух или более сторон, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, рента является одним из видов договорных обязательств. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты в обмен на это обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в иной форме (ст. 731 ГК). Договором ренты может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно (бессрочная рента) или в течении определенного срока. В общем случае договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной регистрации.

Пожизненное содержание (уход) также является договорным обязательством. По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно (ст. 744 ГК). Также как и договор ренты, договор пожизненного содержания заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. При передаче в собственность недвижимого имущества, договор подлежит государственной регистрации (ст. 745 ГК).

Право найма (аренды) возникает на основе договора, по которому наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок (ст. 759 ГК). Предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (ст. 760 ГК). Наниматель имеет право передать вещь в пользование другому лицу (поднаем) лишь с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом (ст. 774).

Залог является одним из видов обеспечения выполнения обязательств. Выполнение обязательства (основного обязательства) обеспечивается, если это установлено договором или законом (ст. 548 ГК). В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не установлено законом, т. е имеет право залога (ст. 572 ГК). Отдельным видом залога является ипотека. Ипотекой является залог недвижимого имущества, остающегося во владении залогодателя или третьего лица. Правила об ипотеке земли и других отдельных видах залогов устанавливаются законом Украины «Об ипотеке» от 22.12.2005 г.

Особым видом договорного обязательства является управление имуществом. По договору управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (управляющему) на определенный срок имущество в управление, а другая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (ст. 1029 ГК). В таком случае договор управления имуществом может удостоверять возникновение у управляющего права доверительной собственности на полученное в управление имущество. Однако законом или договором управления имуществом могут быть предусмотрены ограничения права доверительной собственности управляющего.