36.. Статья 288. Собственность на жилое помещение

 

Комментарий к статье 288

 

1. По мере осуществления в нашей стране экономических преобразований и в особенности благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделению правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное число российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования.

До 1 января 1995 г. отношения собственности в жилищной сфере регулировались фрагментарно, что приводило, с одной стороны, к дублированию, с другой - к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы в данной сфере.

На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в ГК РФ. В этом Кодексе впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие части первой ГК РФ Законы "О собственности в СССР" и "О собственности в РСФСР" <1>, содержавшие наряду с другими нормы о праве собственности на жилые помещения, применялись в течение небольшого отрезка времени и, по существу, по многим аспектам выполнили роль переходных актов. Аналогичная судьба постигла и Законы РФ "Об основах федеральной жилищной политики" <2> и "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <3>, которые до настоящего времени оставались в числе важных актов.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

<2> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

<3> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

 

2. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. На основании п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Возникновение права собственности на жилые помещения, как правило, не отличается большой спецификой правового регулирования. Вместе с тем ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" содержала специальную, очень важную (особенно на момент принятия) норму, которая указывала на то, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

- приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

- жилищного строительства, в том числе товариществами индивидуальных застройщиков;

- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

- купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

- приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

3. Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где кроме прочего говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимым имуществом, следует отнести ограничения, относящиеся к осуществлению прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков, исходя из состава земель и целей получения их в пользование.

Специального упоминания заслуживают ограничения, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилыми помещениями. Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа "Можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов". Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц, т.е. пределы обусловливаются закрепленными в законодательстве правами и интересами субъектов гражданского права. К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья.

Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение. В соответствии с комментируемой статьей жилые помещения предназначаются для проживания граждан; гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками другим лицам для проживания на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается.

Из установленного законом целевого назначения жилища следует, что недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

К пределам осуществления прав на жилые помещения следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных и иных норм, необходимых для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. Например, собственник, наниматель или любой другой пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, согласно ст. 293 ГК РФ, может быть применена санкция о прекращении права собственности (см. ст. 293 ГК РФ и комментарий к ней).