1.. Понятие, признаки и виды вещных прав
Вещным правом является абсолютное гражданское право лица, предоставляющее ему возможность непосредственного господства над вещью и отстранения от нее всех других лиц, защищаемое специальными гражданско-правовыми исками.
Вещные права характеризуются следующими признаками:
непосредственным отношением лица к вещи;
абсолютным характером;
объектами являются только индивидуально-определенные вещи;
защитой с помощью особых вещно-правовых исков.
Абсолютный характер вещных прав, проявляется в том, что все без исключения третьи лица обязаны не препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи и не воздействовать на вещь без его разрешения. Следовательно, третьи лица должны быть четко осведомлены о видах и содержании вещных прав. Именно этим обстоятельством объясняется необходимость исчерпывающего определения в законе перечня вещных прав и их содержания.
Виды вещных прав определены в законе следующим образом:
право собственности - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;
ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ) связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежат государственной регистрации. К числу таких прав относятся сервитут, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование;
ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений - юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества. Имущество за названными юридическими лицами закрепляется собственником на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.
см. также Проект ГК Статья 223. Виды вещных прав
Виды вещных прав
2.. Понятие и содержание права собственности
Определенную сложность представляет уяснение понятия и содержания права собственности, а также его места в системе гражданских прав в качестве абсолютного, т.е. защищаемого от неограниченного круга субъектов и предоставляющего правообладателю наиболее широкие правомочия экономического господства над объектом вещного права. Право собственности - субъективное право, и, как всякое субъективное право, возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу. Любому субъективному праву корреспондирует обязанность; в данном случае на всех без исключения третьих лиц возлагается обязанность не вторгаться в отношение собственника к вещи и не препятствовать осуществлению собственником своего права. Право собственности предоставляет правообладателю, и только ему, определять характер и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное хозяйственное господство и устраняя или допуская по своему усмотрению других лиц к его использованию. На основании изложенного можно дать следующее определение:
Право собственности как субъективное гражданское право есть возможность лица по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе и в пределах, установленных законом, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.
Правомочия собственника раскрываются в п. 1 ст. 209 ГК РФ через триаду:
владение;
пользование;
распоряжение.
Под правомочием владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь имущество в своем хозяйственном (фактическом) обладании.
Правомочие пользования - это основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества путем извлечения его полезных свойств. Пользование, как правило, тесно связано с правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.
Правомочие распоряжения - это возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение).
Имущество, в том числе недвижимое, может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъекта Федерации.
Государственной собственностью в РФ является имущество, в том числе недвижимое, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ).
Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
От имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ.
Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов РФ осуществляется в порядке, установленном законом.
Например, государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю в качестве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований (муниципальная собственность) осуществляется в соответствии с ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". В федеральной собственности находятся земельные участки:
1) которые признаны таковыми федеральными законами;
2) право собственности РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
3) которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (п. 1 ст. 17 ЗК РФ).
3.. Юридические лица являются едиными и единственными собственниками своего имущества, в том числе имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) участников (членов) (п. 3 и п. 4 ст. 213 ГК). Никакойдолевой, коллективной или иной собственности учредителей (участников, членов) на имуществоюридического лица не возникает. Исключение составляет имущество унитарных предприятий и учреждений, остающееся объектом права собственности учредителей и потому принадлежащее этим юридическим лицамна ограниченном вещном праве. Разумеется, юридические лица не становятся собственниками имущества, изначально переданного им в пользование, а не в собственность. Однако и в пользование можно передать лишь непотребляемые, индивидуально-определенные вещи, которые реально можно вернуть собственнику (объекты недвижимости, оборудование и т.п. - ср. п. 1 ст. 607 ГК) <1>. -------------------------------- <1> Этого очевидного обстоятельства не учитывает Федеральный закон от 7 августа 2001 г. N 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан" (СЗ РФ. 2001. N 33 (часть I). Ст. 3420), в п. 3 ст. 14 которого установлено, что "личные сбережения" (т.е. денежные средства) членов таких кооперативов передаются им "в пользование" (а не в собственность). Эти денежные средства поступают в фонд финансовой взаимопомощи кооператива, используемый для предоставления займов (ст. 16 названного Закона). Но по договору займа деньги займодавца поступают в собственность, а не в пользование заемщика (п. 1 ст. 809 ГК), причем займодавцем выступает кооператив, а не его участник. Сомнительно и то, что указанные средства якобы "не обременяются исполнением обязательств кооператива" (п. 3 ст. 14): как минимум они являются объектом его обязательств перед предоставившим их "в пользование" участником. Если учредители рассчитывают на получение дохода от переданного в собственность юридического лица имущества, т.е. создают коммерческую организацию, то взамен утраченного права собственности они приобретают права требования к такой организации (но не вещные права на ее имущество) (п. 2 ст. 48 ГК). В состав этих прав требования входят право на участие в распределении прибыли (дивиденд) и право на получение части имущества (или его стоимости), оставшегося после ликвидации организации и расчетов со всеми кредиторами (ликвидационная квота). Если же создается некоммерческая (бездоходная) организация, учредители не приобретают никаких прав на ее имущество (п. 3 ст. 48 ГК). Это, в частности, означает отсутствие права на возврат имущества или членских взносов при выходе из такой организации <1>. -------------------------------- <1> Члены потребительского кооператива в отличие от участников других некоммерческих организаций также приобретают права требования в отношении данногоюридического лица и права пользования в отношении его имущества (ср. абз. 2 п. 2 ст. 48 ГК). Можно говорить о корпоративной, а не обязательственной природе некоторых из этих прав, но в любом случае они не могут иметь вещно-правовой характер, чего не учитывает Ю.К. Толстой, объявляя право членов кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа ограниченным вещным правом (см.: Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 6-е изд. М., 2002. С. 397). Закон устанавливает специальные правила, направленные на создание и поддержание в наличии определенного имущества (или его стоимости), находящегося всобственности юридического лица. Ведь юридическое лицо - субъект, специально созданный для самостоятельного участия в имущественном обороте. Поэтому учредителями за ним должно быть закреплено обособленное имущество, основное назначение которого - служить материальной базой, гарантией удовлетворения возможных требований кредиторов (т.е. всех иных участников имущественного оборота). Отсутствие такого имущества у юридического лица либо лишает смысла его существование как самостоятельного субъекта имущественных отношений, либо превращает его в "пустышку", в заведомо мошенническую организацию, предназначенную лишь для обмана контрагентов. Бессмысленными и даже опасными для других участников оборота и для самих учредителей (участников) были правила действовавшего в начале 90-х гг. законодательства, устанавливавшие долевую собственность участников обществ и товариществ, а также пайщиков потребкооперации на имущество этих организаций, тем самым лишавшие данные юридические лица какого-либо собственного имущества. Изложенное заставляет усомниться в обоснованности оправдываемых иногда случаев создания юридических лиц, все имущество которых состоит в правахтребования или пользования (в средствах на банковских счетах, в праве аренды и т.п.) <1>. Ведь, по сути, такие организации не имеют собственного имущества и во вполне вероятном случае невозможности реализации своих прав требования (например, невозможности получения средств с банковского счета) получить от них что-либо их кредиторам также невозможно. Поэтому участниками имущественных отношений по общему правилу должны быть собственники - субъекты вещногоправа (в отечественном правопорядке ими являются также субъекты ограниченных вещных прав хозяйственного ведения и оперативного управления).
4-5.. Право государственной и муниципальной собственности
Эти формы собственности призваны обеспечивать интересы больших групп людей (население РФ в целом и ее субъектов). Государственная собственность – имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации, а также имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам. Основной чертой, характеризующей право государственной собственности, являетсямножественность субъектов. Права собственника от имени РФ и субъектов РФ осуществляют органы государства. Имущество, находящееся в собственности государства, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями на праве оперативного управления и праве хозяйственного ведения.
В состав государственной собственности входят:
объекты, являющиеся основой национального богатства; объекты, необходимые для обеспечения деятельности федеральных органов власти и управления (казна, валютный фонд и др.);
объекты оборонного производства (космические и летательные аппараты и др.);
объекты отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства (объекты речного и морского флота).
Муниципальная собственность – имущество, принадлежащее на праве собственности городским поселениям, сельским поселениям и другим муниципальным образованиям. Права собственника от имени муниципального образования осуществляются органами местного самоуправления. Органы государственной власти и должностные лица не имеют права на осуществление правомочий собственника в отношении муниципального имущества.Муниципальную собственность составляют следующие объекты:
1) жилой и нежилой фонды, находящиеся в управлении местной администрации; жилищно-эксплуатационные предприятия;
2) ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие объекты муниципальной собственности, объекты инженерной инфраструктуры городов, объекты городского пассажирского транспорта и внешнего благоустройства;
3) другие объекты, находящиеся в оперативном управлении местной администрации;
4) предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения; оптово-складские предприятия, предприятия и подразделения производственно-технической комплектации;
5) учреждения и объекты здравоохранения, народного образования, культуры и спорта и др. (указанное имущество регистрируется в реестре муниципальной собственности).
Наиболее распространенный способ осуществления права государственной и муниципальной собственности – передача государственного и муниципального имущества предприятиям и учреждениям:
1) на праве оперативного управления (государственное или муниципальное предприятие вправе использовать имущество в соответствии с целями своей деятельности, задачами собственника и назначением имущества);
2) на праве хозяйственного ведения (государственное или муниципальное предприятие не вправе без согласия собственника продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог или вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ недвижимое имущество. Относительно движимого имущества все указанные действия совершаться могут при отсутствии прямого ограничения в законе).
6.. Вещные права лиц, не являющихся собственниками, имеют те же признаки, что и право собственности. Вместе с тем им присущи свои особенности: за этими правами закреплено законом право следования при переходе права собственности на имущество к другому лицу; виды вещных прав могут быть установлены только законом.
Права лиц, не являющихся собственниками:
право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
право хозяйственного ведения имуществом;
право оперативного управления имуществом;
сервитутные права (сервитуты).
Поскольку перечень этот не закрыт, в него могут быть включены и другие права. К ним предъявляется лишь одно требование: они должны быть указаны в законе. В теории гражданского права этот список был дополнен, в него включили вещные права лиц, не являющихся собственниками: право залога; право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении; право фактического владельца, который, не будучи собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владеет этим имуществом; право учреждения по самостоятельному распоряжению доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной ему хозяйственной деятельности; право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу в соответствии с завещательным отказом.
Вещные права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, возникают у их обладателей по основаниям, предусмотренным земельным законодательством.
Виды вещных прав на земельные участки: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Гражданин, владеющий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, имеет право самостоятельно, не спрашивая согласия собственника, передавать земельный участок либо его часть в безвозмездное пользование, в аренду, возводить на участке строения, приобретая на них право собственности, но он не вправе отчуждать земельный участок, т. е. продавать, передавать в залог. Естественно, что правом пожизненного наследуемого владения земельным участком может обладать только гражданин.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может предоставляться и гражданам, и юридическим лицам. Управомоченные субъекты вправе самостоятельно использовать земельный участок, но совершать сделки с ним – передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование – самостоятельно, без согласия собственника они не могут. Однако в случае возведения обладателем этого права строения на земельном участке и приобретения права собственности на него ему перейдет право на часть земельного участка, на котором находится это строение.
7.. Способы приобретения права собственности
Первоначальные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество. Основания приобретения права собственности - это различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной действительности, с которыми закон связывает возникновение права собственности на определенное имущество у конкретного лица. Имущество в собственность может приобретаться различными способами, которые принято подразделять на две группы:
первоначальные - не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;
производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.
К первоначальным способам приобретения права собственности на недвижимое имущество относятся:
создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав;
при выполнении определенных условий - самовольная постройка;
приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
приобретательная давность.
Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации права; до момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Объектом права собственности с момента государственной регистрации становится и объект незавершенного строительства.
На государственную регистрацию вновь возведенного объекта представляются документы, подтверждающие факт создания объекта, а также права на земельный участок для создания данного объекта недвижимости (п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации). Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил. Соблюдение соответствующих норм и правил обеспечивается на стадиях:
1) осуществления подготовки проектной документации <*>;
2) выдачи разрешения на строительство <**>;
3) выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <***>.
--------------------------------
<*> Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
<**> Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
<***> Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляются такие документы, как
- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора); документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
- документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
- заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и ряд других.
Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом требований ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:
для строительства объекта в установленном порядке отведен земельный участок либо осуществление строительства объекта на участке, находящемся в собственности, не противоречит целевому назначению последнего;
получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется;
при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы;
объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц <*>.
--------------------------------
<*> Подробнее см.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 241.
Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собственности на нее. Сама постройка не становится объектом гражданских прав и не может участвовать в гражданском обороте. Самовольным признается строительство при наличии любого из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ:
нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;
отсутствие необходимой проектной документации и, как следствие, разрешения на строительство;
существенное нарушение строительных норм и правил.
Однако признание права собственности на самовольную постройку возможно. Застройщик может приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается наличием необходимых разрешений органов пожарного и санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена <*>.
--------------------------------
<*> Подробнее см.: Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. N 5.
Приобретение права собственности на бесхозяйные вещи - один из первоначальных способов приобретения этого права. Под бесхозяйным понимается имущество, собственник которого неизвестен, либо отказался от него, либо утратил на него право.
Бесхозяйное недвижимое имущество должно быть принято на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится. Принятие на учет и снятие с учета объектов недвижимого имущества осуществляют: Росрегистрация - в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа; территориальные органы Росрегистрации - в отношении иных объектов недвижимого имущества, расположенных на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение. Государственная регистрация права собственности осуществляется в соответствии с порядком, установленным ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ государственная регистрация права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества осуществляется по истечении года со дня принятия на учет этого объекта недвижимого имущества на основании вступившего в силу решения суда. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета с момента государственной регистрации права муниципальной собственности <*>. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Недвижимое имущество, принятое на учет как бесхозяйное, может находиться в фактическом владении, осуществляемом добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 15-летнего срока, предусмотренного для установления перехода в собственность недвижимого имущества в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), сущность которой кратко можно выразить так: "время возводит владение в право" <**>. Право собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация права собственности на находящийся на учете объект недвижимого имущества за каким-либо лицом в силу приобретательной давности может быть осуществлена независимо от даты принятия на учет этого объекта. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета в качестве бесхозяйного с момента регистрации права собственности на него в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ).
--------------------------------
<*> Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 (ред. от 12.11.2004) "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей" // СЗ РФ. 2003. N 38. Ст. 3668. В действующей редакции см. "КонсультантПлюс".
<**> Дернбург Г. Пандекты: вещное право. Т. 1. Ч. 2. СПб., 1905. С. 127.
Производные способы приобретения права собственности. Наличие правопреемства - вот основной отличительный признак производных способов приобретения права собственности на недвижимость. К производным способам приобретения права собственности относятся:
приобретение по договорам;
в порядке наследования;
в результате реорганизации юридического лица.
Важное значение имеет определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. На объекты недвижимости, права на которые подлежат регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в момент государственной регистрации перехода права, а не в момент фактической передачи или в какой-либо иной момент, определенный договором. Такой порядок получил название "система регистрации". Таким образом, право собственности на недвижимость на основании договоров возникает из сложного юридического состава.
Право собственности на недвижимое имущество и любое иное имущество, переходящее в порядке наследования по завещанию или по закону, возникает со дня открытия наследства. Статьей 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. В этом случае государственная регистрация имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение.
При реорганизации юридических лиц право у организаций-правопреемников возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Основание возникновения права - передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК РФ).
8.. Первоначальные способы приобретения права собственности
1. Приобретение права собственности на новую вещь ее создателем, равно как и на плоды, продукцию и доходы от использования имущества, является нормальным и распространенным способом возникновения собственности и признается правом при условии, что соответствующие действия были совершены с соблюдением требований законодательства (ст. 218, 136 ГК), т.е. являются правомерными и не нарушают права третьих лиц. При создании новой вещи путем переработки чужих материалов право собственности остается за собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает добросовестный переработчик, обязанный возместить стоимость использованных материалов (п. 1 ст. 220 ГК). Создание объектов недвижимости требует выполнения установленных государством правил отвода необходимого для этого земельного участка, а также соблюдения предписаний градостроительных и строительных норм и правил. При нарушении этих требований строительство считается самовольным, и осуществившее его лицо право собственности на самовольную постройку не приобретает, а сам объект подлежит сносу. Однако если право на земельный участок будет оформлено, а строительные нарушения устранены, суд может признать за лицом, осуществившим самовольную постройку, право собственности на возведенный объект (ст. 222 ГК). 2. Находка является достаточно распространенным житейским явлением и нуждается в правовом регулировании. Согласно п. 1 ст. 227 ГК нашедший потерянную вещь обязан немедленно уведомить об этом соответствующее лицо и возвратить ему эту вещь. Вещь, найденная в помещении или на транспорте, подлежит сдаче их владельцу. При неясности ситуации о находке должно быть заявлено органу милиции или местного самоуправления. Нашедший вещь вправе хранить ее у себя с возмещением ему необходимых в этой связи расходов и может претендовать на вознаграждение за находку в размере до 20% стоимости найденной вещи. При этом он несет ответственность за утрату или повреждение находки, но лишь в случае умысла или грубой неосторожности и в пределах стоимости вещи. Если в течение 6 месяцев с момента заявления о находке вещи лицо, управомоченное получить найденную вещь, не будет установлено, нашедший вещь приобретает право собственности на нее, а в случае его отказа найденная вещь поступает в муниципальную собственность. Аналогичное правовое регулирование установлено в отношении обнаруженных безнадзорных животных (ст. 230-232 ГК). В отношении бесхозяйных вещей, которые не имеют собственника, действуют иные правила. Такие вещи должны приниматься на учет, и по истечении года муниципальный орган может просить суд о признании за ним права собственности (ст. 225 ГК). В этих случаях возможно также возникновение права собственности в силу приобретательной давности (см. об этом далее). 3. Клад. Зарытые в земле или сокрытые иным способом деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право, являются кладом. В силу ст. 233 ГК они поступают в собственность лица, которому принадлежит имущество (участок, строение и т.д.), где клад был сокрыт, и лица, обнаружившего клад, в равных долях, если соглашением между ними не установлено иное. Однако это правило имеет ряд исключений, учитывающих особенности отдельных жизненных ситуаций. Клад, относящийся к памятникам истории или культуры, передается в государственную собственность, а собственник имущества, где клад был сокрыт, и обнаружившее его лицо получают вместе вознаграждение в размере 50% стоимости клада. Лицо, производившее поиск клада без согласия собственника имущества, где был сокрыт клад, а также лица, служебной обязанностью которых является обнаружение клада, права на такое вознаграждение не имеют. 4. Приобретательная давность. Это основание возникновения права собственности является сравнительно новым институтом отечественного гражданского права, введенным законодательством о собственности в начале 90-х гг. ХХ в. Приобретательная давность устраняет нередко встречающуюся неопределенность в правовой принадлежности имущества и защищает права добросовестного владельца такого имущества. Согласно п. 1 ст. 234 ГК гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Применение приобретательной давности требует соблюдения ряда названных в ст. 234 ГК условий. Это прежде всего истечение указанного в законе 5-летнего или 15-летнего срока, причем к нему может быть присоединено время владения лица, правопреемником которого является ссылающийся на наличие приобретательной давности. Само владение, создающее право собственности, должно быть, как сказано в законе, добросовестным, открытым и непрерывным, причем осуществляться так же, как в отношении своего собственного имущества. Бремя доказывания несет лицо, ссылающееся на наличие приобретательной давности.
9.. Приобретение права собственности по договору. Среди производных способов возникновения собственности на первое место по распространенности и значению должны быть поставлены договор купли-продажи и некоторые другие сделки, которые по своему назначению направлены на передачу права собственности (мена, дарение). Возникновение права собственности может иметь место и в силу других договоров, которые имеют иные цели, но содержат условие об отчуждении имущества. Например, в договоре строительного подряда при выполнении строительных работ из материалов подрядчика собственником возведенного объекта становится заказчик в силу условий этого договора и факта передачи построенного объекта по акту сдачи-приемки во владение заказчика. В договоре аренды могут быть предусмотрены условия о выкупе арендатором предмета аренды, сроки и порядок такого выкупа. В этом случае возникновение права собственности юридически основывается на договоре купли-продажи, он будет дополнять арендные отношения сторон, которые сами по себе на отчуждение имущества в собственность не направлены. В условиях перехода к рыночным отношениям особую значимость в экономической жизни нашего государства приобрела приватизация, в ходе которой по решению государства-собственника имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, передается в собственность граждан и юридических лиц. Осуществляется она на основании договора купли-продажи, о чем имеется прямое указание в Законе о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 18 и след.). Особенности приватизации как основания возникновения права собственности рассматриваются в § 4 гл. 16 Учебника. 2. Наследование имущества. В случае смерти гражданина наследование имущества возможно в различныхправовых формах: по завещанию, в силу закона, если завещание не составлено, и как наследование выморочного имущества государством, когда наследники отсутствуют. Это основание возникновения права собственности, имеющее значительные правовые особенности, регламентируется нормами наследственного права (часть третья ГК) и будет рассматриваться в томе II Учебника. 3. Другие основания производного приобретения собственности. Ими являются выкуп имущества собственника государством и другими лицами, реквизиция и конфискация имущества, которые создают фигуру нового собственника. Однако в этих случаях юридически более важен аспект не возникновения, а прекращения права собственности. Соответственно эти вопросы излагаются в § 4 настоящей главы, посвященном прекращению права собственности.
10.. До возникновения права собственности фактическому владельцу предоставляется защита его владения от всех третьих лиц, не являющихся собственниками этого имущества или законными владельцами (п. 2 ст. 234 ГК РФ).
Право собственности на бесхозяйные вещи может приобретаться и по другим основаниям, являющимся специальными по сравнению с приобретательной давностью (п. 2 ст. 225 ГК РФ).
Порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных законом правил о приобретательной давности. Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находятся. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
Нашедший потерянную вещь (находку) не становится сразу же ее собственником (ст. 227 ГК РФ). Прежде всего, он обязан уведомить о находке лицо, потерявшее вещь, либо иного известного ему законного владельца вещи либо сдать ее в орган милиции, местного самоуправления либо владельцу помещения или транспортного средства, в котором обнаружена потерянная вещь. Нашедший вещь вправе хранить ее и у себя, отвечая в этом случае за ее возможную утрату или повреждение при наличии грубой неосторожности или умысла и в пределах стоимости такой вещи. По истечении 6 месяцев с момента заявления о находке органу милиции или местного самоуправления и отсутствии сведений о законном владельце вещи нашедший вещь приобретает на нее право собственности[7]. При его отказе от этого на найденную вещь возникает право муниципальной собственности (ст. 228 ГК РФ). Нашедший вещь имеет право на возмещение расходов по хранению этой вещи либо от ее законного владельца, либо от органа местного самоуправления, в собственность которого поступила найденная им вещь, а также право на вознаграждение за находку от лица, управомоченного на получение вещи (ст. 229 ГК РФ).
Во всех этих случаях речь идет о движимом имуществе. Аналогичный по сути правовой режим приобретают и безнадзорные животные, которые по истечении 6 месяцев с момента заявления об их задержании и необнаружении их законного владельца поступают в собственность нашедшего их лица, а при его отказе – в муниципальную собственность (п. 1 ст. 231 ГК РФ). При возврате безнадзорных животных прежнему владельцу обнаружившее их лицо имеет право на возмещение необходимых расходов, понесенных на их содержание, а при возврате домашних животных - также и на вознаграждение по правилам о вознаграждении за находку.
Первоначальным способом приобретения права собственности являетсяобнаружение клада.
Кладом считаются зарытые в земле или сокрытые иным способом наличные деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен либо утратил на них право (п. 1 ст. 233 ГК РФ).
В отличие от прежнего порядка, в соответствии с которым клад во всех случаях подлежал передаче в собственность государства, теперь он поступает собственнику имущества, в котором был сокрыт клад (земельного участка, строения и т. п.), и лицу, обнаружившему клад, причем, в равных долях, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Если же предварительного согласия собственника имущества, в котором был обнаружен клад, не было получено, клад целиком должен поступить именно ему, а не обнаружившему клад лицу. Лишь входящие в состав клада вещи, относящиеся к памятникам истории и культуры, подлежат передаче в государственную собственность с вознаграждением в размере половины их стоимости, поступающим собственнику имущества, где был сокрыт клад, и нашедшему его лицу. При неполучении последним предварительного согласия собственника на раскопки или поиск ценностей указанное вознаграждение целиком поступает собственнику[8].
11.. Приобретательная давность в России [править]
По действующему российскому законодательству, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в порядке виндикации, начинается не ранее истечениясрока исковой давности по соответствующим требованиям(статья 234 Гражданского кодекса РФ).
Особенности течения срока приобретательной давности в России [править]
Срок владения продолжает течь, даже если данный владелец является правопреемником предыдущего владельца. Владение должно быть фактическим и владелец не должен иметь правового титула (то есть право на аренду и т. д.). Согласно ч.2 ст. 302 ГК: «если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях», а ч. 3 ст. 302 ГК: «деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя». Другим условием является открытость владения, то есть владелец не скрывает свое владение, а также непрерывность владения.
Для приобретения недвижимости нужно не только исполнения срок приобретательной давности, а также государственная регистрация и судебное решение по фактам, имеющим значение (вопрос добросовестности, непрерывности и т. д.)
12.. ПЕРСПЕКТИВЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
Законопроект ГК РФ, принятый Государственной Думой в первом чтении, предусматривает внесение существенных изменений в ст. 222 ГК РФ, регулирующую вопросы, связанные с самовольной постройкой.
Во-первых, положения Проекта ГК РФ более детально регламентируют вопросы, связанные с самовольной постройкой. В том числе, в отличие от действующей статьи 222 ГК РФ. Проект предусматривается перечень лиц уполномоченных на обращение с требованием о сносе самовольной постройки.
В данный перечень включены:
- собственники земельного участка;
- уполномоченные государственные органы;
- органы местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится самовольная постройка.
Нельзя не отметить, что при создании указанного перечня законодателем полностью проигнорирована сложившаяся судебная практика (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»), которая предусматривает, что кроме вышеперечисленных лиц, правом требования сноса самовольной постройки обладают и лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение такой постройки. При таком законодательном регулировании данные лица будут вынуждены восстанавливать свои права через соответствующие государственные или муниципальные органы.
Поэтому на сегодняшний день существует большая вероятность того, что введение в действие поправок в существующем на сегодняшний день варианте, значительно усложнит восстановление прав собственников или арендаторов иных земельных участков, чьи права и законные интересы нарушены соответствующей самовольной постройкой.
Во-вторых, законодателем предпринята попытка восстановить для лиц, осуществивших возведение самовольной постройки, возможность приобретения такой постройки в собственность.
Данной возможности многие лица, создавшие самовольную постройку, были лишены в силу, того, что в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», были обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования, в том числе, и на право аренды. В свою очередь действующим законодательством предусмотрено, что право собственности за лицом осуществившем самовольную постройку может быть признано только в том случае, если земельный участок на котором расположена соответствующая постройка принадлежит ему:
а) на праве собственности;
б) на праве пожизненного наследуемого владения;
в) на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Таким образом, лица, создавшие самовольную постройку на земельном участке, принадлежащем им на праве постоянного (бессрочного) пользования, и переоформившие данное право на право аренды, были лишены возможности узаконить такую постройку.
Поэтому Проект ГК РФ устанавливает возможность приобретения в собственность самовольной постройки лицами, ее создавшими без необходимых разрешений в случае, если постройка:
- расположена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;
- возведена при наличии у лица права, допускающего строительство на таком земельном участке и, при отсутствии существенных нарушений градостроительных норм и правил.
В тоже время Проект ГК РФ не содержит положений, которые могли бы способствовать максимально эффективному применению данных изменений, а именно он не предусматривает возможность обратной силы таких положений, из чего следует, что данная статья, может быть применена только к самовольным постройкам, возведенным после вступления ее в силу.
При этом не исключена возможность того, что в процессе рассмотрения Государственной Думой во втором и третьем чтении данного Проекта, такие положения будут в него внесены.
В-третьих, ко второму чтению в текст законопроекта ГК РФ о порядке приобретения права собственности на самовольную постройку внесено дополнение, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником земельного участка, возместившему расходы на постройку лицу, осуществившему ее, если:
- постройка возведена без существенных нарушений строительных норм и правил, а также целевого назначения и разрешенного использования земельного участка
- если ее сохранение не создает угрозу жизни или здоровью граждан.
В-четвертых, Проектом внесено дополнительное положение, предоставляющее возможность признать право на самовольную постройку за лицом ее создавшим, если нет оснований для удовлетворения требований о ее сносе, либо о признании права собственности на нее за собственником земельного участка
Данное положение, на наш взгляд, призвано сбалансировать интересы государства, собственников земельных участков и лиц, осуществивших возведение самовольной постройки. Смысл ее заключается в признании и охране в первую очередь интересов государства (охрана жизни и здоровья граждан) и собственников земельных участков, а уже во вторую очередь создание практических механизмов признания права собственности на самовольную постройку за лицом ее осуществившем, которые, в свою очередь, направлены на создание экономически благоприятного климата в обществе.
13.. Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, которые называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия. Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные (не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было) и производные (при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, чаще всего по договору с ним). К числу первоначальных способов прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи. Имеется в виду создание такой вещи "для себя" (п. 1 ст. 218 ГК), ибо, если она создается по договору для другого лица, оно и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), поскольку именно он и становится правопорождающим фактом. Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых моментом государственной регистрации (ст. 219 и 131 ГК). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. Данное положение распространяется и на объекты незавершенного строительства. В арбитражно-судебной практике эти объекты обычно рассматриваются в качестве недвижимости, ибо их прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК) не подлежит сомнению. Если же объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью, право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов. Закон о регистрации прав на недвижимость <*> (п. 2 ст. 25) называет объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, но указывает лишь на необходимость государственной регистрации сделок с такими объектами, не называя сами эти объекты в перечне подлежащих регистрации объектов недвижимости (ст. 1). -------------------------------- <*> ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства РФ. 1997. 28 июля. N 30. Ст. 3594. Из этого можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства. При этом их основная ценность для приобретателей, как правило, состоит в возможности приобретения и застройки земельного участка, на котором они находятся. Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК). К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится и приобретение этого права на бесхозяйные вещи. Понятие бесхозяйных вещей является собирательным, охватывающим такие разновидности, как брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады. Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право (п. 1 ст. 225 ГК). Ранее бесхозяйное имущество поступало в собственность государства, но после вступления в силу 1 июля 1990 года правил союзного Закона о собственности государство как собственник утратило эту привилегию. На такое имущество правовое основание (титул) отсутствует как у частных, так и у публичных собственников. Право собственности на них появляется у фактических владельцев в силу указанных в законе обстоятельств, то есть первоначальным способом. Порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных законом правил о приобретательной давности. Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК). Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни обладал чужим имуществом, он, разумеется, не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях. Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения согласно правилам ст. 234 ГК прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее. Такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, охране и совершение иных необходимых действий, составляющих в соответствии со ст. 210 ГК бремя содержания собственника). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (ко времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо - владелец). Срок приобретательной давности для движимости установлен в пять лет, а для недвижимости пятнадцать лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта. Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого "задавненного имущества" течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным. Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический, добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК), то есть наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение. При производных способах приобретения права собственности важным становится определение момента такого перехода (возникновения данного права). В статьях 223, 224 Кодекса этот момент определен традиционным для нашего законодательства порядком, который распространяется на приобретение и отчуждение права собственности на движимые вещи. На имущество, правовой режим которого подлежит государственной регистрации, прежде всего на объекты недвижимости, право собственности обычно возникает в момент регистрации перехода прав, а не в момент его фактической передачи или в иной момент, определенный соглашением сторон (п. 2 ст. 223 ГК). Не случайно при продаже недвижимости исполнение этого договора сторонами (а именно передача имущества по передаточному акту и уплата покупной цены) до момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 2 ст. 551 ГК "не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами", то есть само по себе не влечет перехода права собственности от отчуждателя к приобретателю.
14.. Основания прекращения права государственной собственности. Государственная собственность осуществляется и прекращается как в результате общегражданских способов (например, в результате осуществления сделок об отчуждении государственного имущества), так и в результате специальных способов прекращения права государственной собственности. Таким специальным способом прекращения права государственной собственности является приватизация.
Под приватизацией понимается переход имущества из публичной собственности (государственной или муниципальной) в частную собственность граждан или юридических лиц в порядке и на условиях, предусмотренных специальным законодательством о приватизации. При приватизации государственного и муниципального имущества применяются положения, предусмотренные Гражданским кодексом, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, если законом о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК). Это означает, что «в соответствии с общим правилом об исключении специальным законом действия общего закона отношения приватизации выведены в основном из-под действия правил Кодекса»'.
1 Комментарий части нерпой Гражданского кодекса Российской Федерации д;1я предпринимателей. М., 1995. С. 237.
309
Надо полагать, что обособление отношений приватизации от иных гражданско-правовых отношений и регулирование их в рамках специальных норм оправданно. Однако при этом необходимо сохранять приоритет норм Конституции и Гражданского кодекса, ре1улирующих порядок приобретения и прекращения права собственности. Необходима также более детальная регламентация в Гражданском кодексе отношений по распоряжению государственным имуществом в соответствии с принципом справедливости. Осуществление правомочий как частного собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом находится под контролем государства, так и государства как собственника должно находиться под контролем закона, в котором выражена воля всего народа и его интерес в справедливом распределении государственного имущества.
Основными нормативными актами, регламентирующими приватизацию, являются Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ от 3 июля 1991 г.', Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г.2, Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденные Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г.-'', и др.
Предусматриваются различные способы приватизации:
безвозмездная передача акций акционерных обществ открытого типа, созданных в процессе приватизации, работникам указанных предприятий и приравненным к ним лицам в соответствии с вариантами льгот, установленных нормативными актами;
продажа предприятий, не являющихся акционерными обществами, на аукционе либо на коммерческом или инвестиционном конкурсе;
выкуп имущества предприятий, арендованных с правом выкупа до 17 июля 1991 г.;
приватизация государственного жилого фонда путем приобретения гражданами в собственность занимаемых ими жилых помещений на добровольной основе в форме бесплатной передачи части жилья или его продажи.
Продажей на аукционе является приобретение физическими или юридическими лицами в частную собственность на открытых либо закрытых торгах объектов приватизации в случаях, когда от покупателей не требуется выполнения каких-либо условий по отношению к
1 ВВС РСФСР. 1991. № 27. Ст. 927; 1992. № 28, Ст. 1614.
2 САППРФ. 1994. № 1.С-Г.2. :! СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.
310
объекту приватизации. При этом право собственности передается покупателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену. Продажей по коммерческому конкурсу является приобретение физическими или юридическими лицами в частную собственность объектов приватизации в случаях, когда от покупателей требуется выполнение каких-либо условий по отношению к объекту приватизации. При согласии выполнения этих условий покупателями право приобретения принадлежит покупателю, предложившему максимальную цену. В качестве условий могут быть выдвинуты, например, сохранение наибольшего количества рабочих мест или гарантирование неизменности профиля предприятия на протяжении ближайших лет. При продаже предприятий по инвестиционному конкурсу от покупателей требуется осуществление инвестиционных программ, т.е. капиталовложений в приобретаемый объект.
Для осуществления всех способов приватизации и возникновения частной собственности на объекты приватизации всегда требуется сложный юридический состав. Например, договор и решение административного органа — для возникновения права собственности на жилье, заявка коллектива, план приватизации предприятия, решение Госкомимущества России, договор по результатам конкурса и т.д. — для предприятий.
15.. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239);
4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);
5) реквизиция (статья 242);
6) конфискация (статья 243);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;
8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы.
По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.
16.. Случаи принудительного изъятия имущества у собственника
При прекращении права собственности на имущество, которое не может принадлежать
данному лицу в силу закона (ст. 238 ГК), подразумевается прежде всего защита
публично-правовых интересов. Речь идет о тех видах имущества, которые по прямому
указанию закона либо изъяты из оборота, то есть могут находиться исключительно
в государственной собственности, либо ограничены в обороте, в частности подлежат
приобретению лишь по специальному разрешению государственных органов (ст.
129). Если такого рода имущество (например, оружие, сильнодействующие яды
и наркотики, валютные ценности и т. д.) оказалось у обладателя незаконно,
никаких вещно-правовых последствий, тем более права собственности, это обстоятельство
не порождает. Но если данные вещи оказались у лица на законном основании (например,
оружие или валютные ценности перешли от одного гражданина к другому в порядке
наследования по закону либо от одного юридического лица к другому при реорганизации),
однако само это лицо по закону лишено возможности обладать ими на праве собственности,
эти вещи подлежат принудительному отчуждению в силу правил ст. 238 Кодекса.
Владелец такого имущества вправе сам произвести его отчуждение любым
допускаемым законом способом (разумеется, управомоченному на приобретение
в собственность лицу) в течение года, если только специальным законом не предусмотрен
иной, как правило более короткий, срок. Если этого не произошло, суд может
принять решение либо о принудительной продаже такого имущества, либо о его
передаче в государственную или муниципальную собственность. Содержание такого
решения определяется прежде всего характером и назначением соответствующей
вещи. Очевидна, например, нецелесообразность принудительной продажи с публичных
торгов оружия или сильнодействующих ядов при отсутствии у их владельца специального
разрешения на их хранение или использование. Такие объекты в данной ситуации
просто перейдут в публичную собственность. Однако в обоих случаях бывший собственник
вправе требовать компенсации за утраченное имущество (в виде вырученной от
продажи суммы за вычетом необходимых расходов по реализации вещи либо определенной
судом компенсации).
Особый случай принудительного изъятия недвижимого имущества предусмотрен
ст. 239 ГК. Речь здесь идет о ситуациях, когда земельный участок (либо участок
недр, акватории и тому подобных природных объектов) изымается у собственника
в публично-правовых интересах, например для прокладки магистрали, строительства
каких-либо объектов и т. п. Если на таком участке находятся здания, сооружения
или иное недвижимое имущество, собственник этих объектов (который вовсе не
обязательно совпадает в одном лице с собственником земельного участка) вправе
получить за них соответствующую компенсацию.
Для такого собственника п. 1 ст. 239 ГК предусматривает следующие гарантии.
Во-первых, выкуп у него недвижимого имущества либо его продажа с публичных
торгов возможны только по решению суда, но не в административном порядке.
Во-вторых, обязательным условием изъятия является доказанность в суде невозможности
использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся
на участке недвижимости. В-третьих, земельное и иное законодательство может
предусмотреть альтернативу изъятию в виде переноса зданий или сооружений на
новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие,
либо строительства за его счет новых аналогичных сооружений (как это, например,
предусмотрено остающейся пока в силе ст. 55 Земельного кодекса 1991 года).
Конкретный порядок изъятия недвижимости и компенсаций за нее определен для
этих случаев правилами ст. 279-282 и 284-286 ГК. К сожалению, эти правила
находятся в гл. 17 ГК, не вступившей пока в действие, а потому также не могут
считаться действующими до момента вступления в силу нового Земельного кодекса.
В их отсутствие следует руководствоваться общими правилами ст. 239 ГК и нормами
действующего земельного и природоресурсного законодательства.
Принудительный выкуп у собственника бесхозяйственно содержимых им культурных
ценностей допускается правилами ст. 240 ГК при наличии следующих условий.
Прежде всего, дело должно касаться не любых, а только особо охраняемых государством
культурных ценностей. В настоящее время их правовой режим определяется Положением
об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации,
утвержденным Указом Президента РФ от 30 ноября 1992 года N 1487, а также постановлением
Правительства РФ от 30 ноября 1992 года N 919 "Об особо ценных объектах культурного
наследия народов Российской Федерации"<187>. В соответствии с этими актами
такого рода объекты подлежат включению в Государственный свод особо ценных
объектов культурного наследия народов Российской Федерации.
В судебном порядке требуется установить не только факт бесхозяйственного
содержания этих ценностей, но и реальную угрозу утраты ими своего значения
в результате соответствующего бездействия или действий их собственника. Речь
здесь идет о частных собственниках, ибо бесхозяйственное содержание особо
охраняемых государством культурных ценностей не может стать основанием для
их изъятия у публичного собственника и передачи собственнику частному (например,
какой-либо общественной организации), поскольку речь тогда шла бы об их приватизации,
не предусмотренной законом.
Наконец, и при наличии указанных выше обстоятельств, подтвержденных в
судебном порядке, собственник изымаемых культурных ценностей все равно получает
за них компенсацию - либо в виде вырученной от их продажи суммы, либо в виде
иной компенсации, установленной по соглашению с выкупающей их публично-правовой
организацией или решением суда.
Новым для нашего законодательства правилом является ст. 241 ГК, впервые
предусмотревшая возможность принудительного выкупа у собственника принадлежащих
ему домашних животных, если он допускает к ним негуманное отношение. По смыслу
закона, говорящего о "явном противоречии" поведения собственника правилам
и нормам гуманного обращения с животными, речь должна идти о случаях грубого,
вызывающе безнравственного и негуманного отношения к домашним животным со
стороны их собственников, что и составляет основание для их принудительного
выкупа.
Такой выкуп допустим только при наличии специального судебного решения,
а также уплате собственнику животного соответствующей компенсации (размер
которой в случае спора также определяется судом). Таким образом, данные правила
закрепляют баланс интересов общества, требующего гуманного обращения с домашними
животными, и собственника.
Предусмотренные ст. 242 ГК случаи реквизиции, то есть принудительного
изъятия у собственника его имущества в неотложных общественных интересах,
но с обязательной компенсацией, представляют собой традиционное для всякого
правопорядка основание прекращения частной собственности граждан и юридических
лиц. Вместе с тем правила Кодекса и здесь устанавливают четкую регламентацию
и особые гарантии интересов собственника.
Раскрывая понятие реквизиции, п. 1 ст. 242 ГК устанавливает ее допустимость
только в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (стихийные бедствия,
аварии, эпидемии, эпизоотии и т. п.). Подчеркивается, что такое изъятие может
производиться исключительно в интересах общества. Изъятие имущества у частного
собственника путем реквизиции в силу чрезвычайности обстоятельств, при которых
оно допускается, может производиться по решению "государственных органов".
Это не требует обязательного судебного решения, но вместе с тем означает недопустимость
такого изъятия по решению муниципальных органов. Порядок и условия изъятия
имущества путем реквизиции должны определяться специальным законом, который,
однако, в силу правила п. 2 ст. 3 ГК должен соответствовать общим положениям
ст. 242 ГК.
В качестве новых, дополнительных гарантий защиты интересов собственника
реквизированного имущества предусмотрены, во-первых, возможность судебного
оспаривания размера компенсации, выплаченной за реквизированное имущество
(п. 2 ст. 242 ГК); во-вторых, возможность истребования по суду сохранившегося
реквизированного имущества при отпадении обстоятельств, послуживших основанием
для его реквизиции. Возможные при этом расчеты между прежним и новым собственниками
будут производиться по нормам обязательств из неосновательного обогащения
(ст. 133 Основ).
К числу оснований изъятия у собственника имущества помимо его воли и
без компенсации относится прежде всего обращение взыскания на его имущество
по его долгам, прямо предусматриваемое теперь ст. 237 ГК. Такое изъятие по
общему правилу допустимо только на основании судебного решения. Законом могут
быть предусмотрены случаи такого рода изъятий и во внесудебном порядке, например
при обращении взыскания на имущество по исполнительным надписям нотариусов.
Важно, чтобы такие случаи предусматривались именно законом, а не подзаконным
актом (ст. 3). Не исключено их возникновение и по договору, например при обращении
залогодержателем взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
- по нотариально удостоверенному соглашению с залогодателем (абз. 2 п. 1 ст.
349).
В п. 2 ст. 237 ГК прямо определен момент прекращения права собственности
на имущество должника, ставшее объектом взыскания кредиторов. Право собственности
на такое имущество прекращается у прежнего владельца с момента возникновения
права собственности на него у приобретателя. До этого момента собственник-должник
несет и риск, и бремя собственности (ст. 210, 211).
Другим основанием принудительного изъятия имущества у собственника без
компенсации является его конфискация, представляющая собой санкцию, примененную
к собственнику за совершенное им правонарушение (ст. 243 ГК). Такая санкция
может быть применена к собственнику за совершение уголовного преступления
(в соответствии с нормами Уголовного кодекса) либо иного правонарушения (обычно
административного). Для гражданских правонарушений конфискационные последствия
не характерны. Едва ли не единственным исключением из этого правила являются
нормы ст. 169 ГК, предусматривающей возможность безвозмездного изъятия имущества
в доход государства в виде санкции за умышленное совершение сделки с целью,
противной основам правопорядка и нравственности. Однако во всех без исключения
случаях санкция в виде конфискации имущества должна быть прямо предусмотрена
законом, а не подзаконным актом.
По общему правилу конфискация осуществляется только в судебном порядке.
Административный порядок конфискации может предусматриваться законом (например,
при изъятии предметов контрабанды таможенными органами, незаконных орудий
охоты и лова - органами охраны природы и т. д.). Однако в этом случае изъятие
может быть обжаловано в суд согласно правилу п. 2 ст. 243 ГК, даже если оно
произведено на основании норм административного, а не гражданского законодательства,
поскольку этим затрагивается право собственности, содержание и многие гарантии
которого устанавливает именно гражданский закон.
17.. Статья 239. отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. 1. в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего кодекса.
Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. 2. Правила настоящей статьи соответственно применяются при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество. Комментарий к статье 239 1. Земельное законодательство предусматривает возможность изъятия земельного участка, в том числе его выкупа, для государственных или муниципальных нужд в определенных случаях (ст. 49 ЗК). Кроме того, права на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, могут быть прекращены ввиду ненадлежащего использования земельного участка (ст. 54 ЗК). Очевидно, что изъятие земельных участков для определенных целей, как правило, несовместимо с нахождением на этих участках принадлежащих бывшему владельцу строений и иных объектов недвижимости. Кроме того, закон стремится исключить случаи принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным лицам, не связанным между собой договором об использовании участка. Поэтому изъятие участка влечет за собой и изъятие объектов недвижимости на условиях возмездности. Находящиеся на изымаемом земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие владельцу земельного участка, могут быть изъяты лишь в порядке, предусмотренном ст. 239. 2. С требованием об изъятии недвижимого имущества вправе обратиться государственный орган или орган местного самоуправления. Заявитель должен доказать, что изъятие земельного участка невозможно без изъятия недвижимого имущества. Так, суд отказал в иске об изъятии строения, поскольку изъятие земельного участка вызывалось необходимостью прокладки трубопровода на земельном участке, принадлежавшем собственнику строения, а трубопровод мог быть проложен и с сохранением строения. 3. В статье указывается, что изъятие недвижимого имущества происходит путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. ст. 279 - 282, 284 - 286. Указанные нормы регулируют выкуп земельного участка у собственника, причем выкуп совершается как государством, так и муниципальным образованием, тогда как в п. 1 ст. 239 говорится о выкупе лишь государством. Поскольку в п. 5 ст. 279 говорится, что часть земельного участка выкупается не иначе как по согласию собственника, то следует сделать вывод, что выкуп части строения или иного объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, также возможен лишь по соглашению с собственником. 4. Выкуп объекта недвижимости, находящегося на изымаемом земельном участке, производится по соглашению сторон, а если оно не будет достигнуто - по решению суда (ст. 282). Суд может, в частности, руководствоваться Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства (в ред. Постановлений Правительства РФ от 27 декабря 1994 г. N 1428, от 27 ноября 1995 г. N 1176, от 1 июля 1996 г. N 778, от 15 мая 1999 г. N 534, с изм., внесенными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262). 5. В силу ст. 286 торги проводятся в случае изъятия земельного участка вследствие его использования не в соответствии с его назначением (ст. 284). Поскольку в ст. 279 сделана отсылка к нормам гл. 17, в том числе ст. 286, следует прийти к выводу, что торги объектом недвижимости могут быть назначены судом лишь в случае изъятия земельного участка вследствие его ненадлежащего использования. В силу ст. 282 иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления. Очевидно, в том же порядке может быть заявлено и требование о выкупе объекта недвижимости. Если пропущен указанный срок, то собственник объекта недвижимости вправе выдвинуть возражение о пропуске срока. В то же время закон не предусматривает права собственника объекта недвижимости на заявление требования о выкупе. Однако собственник вправе заявить требование об устранении препятствий в пользовании своим имуществом (ст. 304), а также о взыскании убытков, вызванных изъятием земельного участка.
18.. Положения данной статьи соответствуют ст.44 Конституции, согласно которой "каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия".
2. Коммент. статья воспроизводит (с некоторыми изменениями) положения ст.141 ГК 1964. Она не предусматривает необходимости предварительного предупреждения собственника как условия для принудительного выкупа у него имущества. Сейчас такой выкуп возможен во всех случаях угрозы утраты им своего значения.
3. Определение вида материальных и духовных ценностей и объектов, которые представляют общественную ценность и важны для сохранения и развития истории и культуры, содержатся в Законе РСФСР от 15 декабря 1978 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры" (Ведомости РСФСР, 1978, N 51, ст.1387; 1985, N 4, ст.117). В то же время перечень культурных ценностей постоянно дополняется новыми объектами. Поэтому в Законе РФ от 9 октября 1992 г. "Основы законодательства Российской Федерации о культуре" (Ведомости РФ, 1992, N 46, ст.2615) предусмотрено, что состав (перечень культурного достояния) определяется Правительством РФ по представлению субъектов Российской Федерации и согласовывается с Верховным Советом РФ на основе заключений независимых экспертных комиссий.
4. П.1 статьи не ставит принудительный выкуп указанного имущества в зависимость от характера поведения собственника, т.е. его вины в бесхозяйственном содержании культурных ценностей. При опасности утраты ими своего значения они по решению суда подлежат выкупу государством или продаже с публичных торгов. Выбор способа отчуждения предоставлен суду.
5. В отличие от ГК 1964 п.1 не устанавливает, кто вправе предъявить требование в суд о выкупе бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. Следовательно, это могут быть государственные или иные организации, в задачу которых входит охрана такого рода объектов - учреждения культуры, музеи, архивы и другие организации и граждане, заинтересованные в сохранности этого имущества.
6. Выкуп осуществляется на основании договора, в котором цена имущества определяется соглашением сторон или результатом публичных торгов, за вычетом расходов на их проведение. В случае недостижения согласия о цене она определяется судом.
19.. Реквизиция (ст. 242 ГК) является принудительным изъятием имущества у собственника в государственных, общественных интересах с возмещением ему стоимости реквизированного имущества, осуществляемая при обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Реквизиции может быть подвергнуто имущество собственника в случаях, когда эта мера вызывается неотложными общественными нуждами я сопряжена со стихийными бедствиями, с авариями, эпидемиями, эпи-зоотиями, другими чрезвычайными обстоятельствами. Реквизиция производится но решению органов государственной власти, в порядке и на условиях, установленных законодательными актами. Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде. Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата сохранившегося имущества. Надо полагать, что требование о возврате сохранившегося имущества подлежит удовлетворению только в случае, когда стоимость этого имущества еще не была возмещена собственнику. В противном случае бывший собственник может требовать предоставления права выкупить имущество у государства, перешедшее ему в результате реквизиции.
Конфискация (ст. 243 ГК). Под конфискацией понимается принудительное безвозмездное изъятие имущества в собственность государства в качестве санкции за правонарушение. Конфискация — карательная мера, применяемая в случаях, предусмотренных законом. Решение о конфискации выносится судом. Конфискация может производиться в административном порядке (например, при нарушении таможенных правил). Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.
При совершении административного правонарушения конфискация применяется как в отношении физических, так и юридических лиц. (Например, при изъятии у промысловой артели незаконных орудий охоты и лова.) Причем конфискация имущества создаваемых на территории РФ коммерческих организаций с иностранным участием, а также некоторых некоммерческих организаций (ряда фондов) в административном порядке не производится.
Конфискация в качестве санкции применяется не только в отношении лиц, совершивших преступление либо административное правонарушение. Возможно также применение гражданско-правовой конфискации в виде санкции за совершение недействительной сделки (ст. 169, 179ГК).
Лицо, чье имущество было незаконно реквизировано или конфисковано, имеет право обратиться в суд с иском о возмещении имущест-
304
венного ущерба. Иск предъявляется к тому государственному органу, должностным лицом которого произведена незаконная конфискация или реквизиция. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования в полном объеме при наличии вины должностных лиц (ст. 1069 ГК) либо при отсутствии их вины (ст. 1070 ГК).
Порядок возврата конфискованного имущества определяется Положением о порядке возмещения ущерба, причиненного гражданину незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда, утвержденным Указом Президиума Верховного Совета СССР от 18 мая 1981 г.', Положением о порядке возврата гражданам незаконно конфискованного, изъятого или вышедшего иным путем из владения в связи с политическими репрессиями имущества, возмещения его стоимости или выплаты денежной компенсации2 и другими нормативными актами.
Иные случаи принудительного изъятия имущества из частной собственности. К иным случаям принудительного изъятия имущества из частной собственности относятся:
выкуп (продажа с публичных торгов) недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК);
выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК);
приобретение в государственную собственность имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК).
Указанные случаи принудительного изъятия имущества у собственника предполагают переход этого имущества не только в государственную (муниципальную), но и частную собственность посредством продажи с публичных торгов. Однако требование о принудительном выкупе указанных выше объектов может быть заявлено только государством. Продажа с публичных торгов рассматривается как реализация предоставленного государству права распорядиться принудительно изъятым имуществом. Учитывая данные обстоятельства, принудительный выкуп указанных объектов следует отнести к специальным основаниям возникновения права собственности, .присущим только государству.
Выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится. Приобретение государством права собственности на имущество, находящееся на земельном участке, кото-
ВВС СССР. 1981. № 21. Ст. 741. 2 СЗ РФ. 1994. М. 18. Ст. 2082.
305
рый изымается для государственных или муниципальных нужд либо ввиду его ненадлежащего использования, предусматривает соблюдение определенной процедуры изъятия земельного участка. При изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК) выносится решение о выкупе земельного участка, которое может быть принято федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Решение об изъятии (выкупе) земельного участка подлежит государственной регистрации. Собственник должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты, а также о предстоящем выкупе принадлежащего ему земельного участка не позднее чем за год до его изъятия.
Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка либо не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о выкупе. Иск об изъятии подлежит удовлетворению, если в суде будет доказано, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на указанное имущество. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая упущенную выгоду. По соглашению с собственником вместо изымаемого участка ему может быть предоставлен другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Изъятие земельного участка в связи с ненадлежащим его использованием предполагает установление фактов использования земельного участка не по целевому назначению (ст. 284 ГК) либо использования его с нарушением законодательства (ст. 285 ГК). Использование земли по целевому назначению означает использование земельного участка в соответствии с заранее заданными целями: для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства. Неиспользование участка земли собственником в соответствии с его назначением в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законом) служит основанием для принятия решения о его изъятии. В срок 3 года не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих целевое использование.
306
Использование земли с нарушением законодательства более широкое понятие, которое связано с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством. Следствием такого ненадлежащего использования может быть существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель, либо значительное ухудшение экологической обстановки, либо отсутствие того полезного результата, который предполагалось получить при использовании земли по целевому назначению.
Собственник, ненадлежащим образом использующий земельный участок, должен быть заблаговременно предупрежден о допущенных им нарушениях. Порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяется земельным законодательством. В случае, если предупреждение, сделанное собственнику, не дало положительных результатов, земельный участок подлежит изъятию посредством продажи с публичных торгов (при условии, если собственник согласен с решением соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления об изъятии земельного участка).
Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
20.. Право публичной собственности
В соответствии с п. 1 ст. 124 ГК Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, вступая в гражданские правоотношения, действуют на равных началах с иными участниками этих правоотношений – гражданами и юридическими лицами. Таков общий принцип их участия в гражданском обороте. Наличие этого принципа в сочетании с закрепленной в законе равной защитой прав всех собственников (п. 4 ст. 212 ГК РФ) дает основание рассматривать право собственности как единое право. Положения раздела II ГК РФ “Право собственности и другие вещные права” одинаково применимы и к праву собственности физического лица, и к праву государственной собственности.
Но даже этот единый подход не может сгладить все те различия, которые объективно существуют между физическими и юридическими лицами, с одной стороны, и публичными образованиями (государством и муниципальными образованиями), - с другой. Их наличие объясняется особой публичной природой государства и муниципальных образований как субъектов права. Не случайно п. 2 ст. 124 ГК РФ обуславливает применение к публичным образованиям общих норм о юридических лицах, если иное не вытекает из закона или особенностей этих образований.
В вещном праве эти различия проявляются в особых основаниях возникновения и прекращения права публичной собственности (национализация, приватизация и т.п.); в существовании видов имущества, которые могут находиться только в публичной собственности; в особом порядке управления и распоряжения этими объектами и т.д. [17, С. 401].
Право государственной и муниципальной собственности в объективном смысле — совокупность правовых норм, определяющих принадлежность материальных благ Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям и содержание этого права, а также регулирующих возникновение, осуществление, прекращение права собственности, порядок и способы его защиты. В субъективном смысле — это охраняемая законом возможность Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований владеть, пользоваться, распоряжаться государственным и муниципальным имуществом в интересах населения, охраны окружающей среды, обеспечения обороноспособности и безопасности государства.
21.. Право общей собственности
Общей собственностью называется принадлежность материального объекта нескольким лицам – сособственникам. Такая собственность чаще всего образуется вследствие создания или приобретения имущества несколькими лицами при браке, наследовании имущества, при совместном строительстве объекта, договоре простого товарищества и т.п. Общая собственность способствует более эффективному использованию имущества в семье, хозяйственной деятельности. Иногда создание общей собственности неизбежно ввиду невозможности разделить общий объект без ущерба для его назначения.
Совокупность правовых норм об общей собственности образует институт права общей собственности (гл. 16 ГК РФ, ст. 244—259).
Содержанием права общей собственности является охраняемая законом возможность нескольких лиц сообща владеть, пользоваться распоряжаться общим имуществом.
В современных условиях отношения общей собственности в России расширяются, а значение этого института возрастает. Этот вывод основан на приватизации жилищ, в результате которой квартира или жилой дом становятся объектом общей собственности членов семьи, на развитии предпринимательской деятельности с участием нескольких лиц, в том числе в крестьянском (фермерском) хозяйстве, строительстве на долевых началах, а также иной деятельности. Значение общей собственности бесспорно возрастает с расширением права частной собственности на землю и другие природные ресурсы.
Отличительными признаками общей собственности являются:
- общее имущество;
- множественность субъектов права собственности на него.
В результате возникают своеобразные внутренние имущественные отношения между сособственниками по осуществлению правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, а также особые внешние правоотношения между сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами – их контрагентами и другими субъектами по поводу общего имущества, с другой стороны. Особенность внешних отношений определяется множественностью собственников, выступающих совместно на одной стороне правоотношений, что предполагает предварительное согласование между ними целей их действий, т.е. предварительное определение внутренних отношений [16, С. 387].
Однако при защите права собственности каждый участник общей собственности вправе требовать устранения необоснованных препятствий как в отношении выделенной ему части, так и общего имущества, поскольку он наряду с другими собственниками имеет право собственности на все имущество, входящее в состав общей собственности.
Объект права общей собственности всегда индивидуально определен, что предполагает реально существующее имущество. На практике возникают споры в отношении общей собственности на не завершенную созданием новую вещь, чаще всего на объекты незавершенного строительства. Имущество, находящееся в стадии создания на основании гражданско-правового договора подряда или другого договора, является объектом обязательственных правоотношений, и общая собственность на него не возникает. Собственность имеется на материалы, вкладываемые в создание новой вещи. При прекращении договора подряда незавершенный строительством объект становится объектом права собственности, в том числе общей собственности на недвижимое имущество.
Внутренние отношения сособственников различаются, в основном, в зависимости от вида общей собственности и соглашений между участниками. В ГК РФ предусмотрены два вида общей собственности: долевая и совместная (ст. 244 ГК РФ).
В первом случае, при долевой собственности, каждому из сособственников принадлежит в праве собственности заранее определенная доля (часть). Эта доля может быть равной или неравной по отношению к долям других собственников. Если в законе, договоре или другом акте, на основании которых установлена общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, предполагается, что каждому из них принадлежит равное право на общее имущество, их доли предполагаются равными. Такое предположении может быть опровергнуто иными доказательствкми, например, условиями брачного договора или другого соглашения сторон.
В общей собственности иногда различают реальные и идеальные доли. Реальными называются доли, которые индивидуализированы в натуре, например, часть занимаемой жилой площади на общей даче, а идеальными – которые определены путем соотношения части и целого, выраженного в виде дроби, например, ½ доли в праве на общую автомашину. Однако существо права общей собственности при этом не изменяется, каждый сособственник остается участником общей собственности. Если часть дома погибла, право на возмещение убытков имеют все сособственники, а ее участник, лишенный возможности пользоваться выделенным ему жилым помещением, вправе претендовать на часть оставшейся общей собственности. Из этого следует, что при долевой собственности каждому собственнику принадлежит часть – доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте. Это положение закреплено в ст. 244 ГК РФ, где сказано, что при долевой собственности доля каждого из сособственников определяется «… в праве собственности» [17, С. 466].
Судебная практика и раньше исходила из положения о принадлежности участникам общей собственности доли в праве собственности. Размер долей имеет большое значение для определения внутренних взаимоотношений сторон. Все расходы по содержанию общего имущества распределяются, как правило, между сособственниками соответственно их долям. Это означает, что каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению, если, конечно, соглашением между ними не установлено иное. Таким же образом распределяются и доходы, продукция, плоды от использования общей собственности. Если соглашением участников общей собственности не предусмотрено иное, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, поступают в состав общего имущества, и последующее распределение плодов, продукции и доходов осуществляется соразмерно долям участников в общем имуществе.
При совместной собственности ее участники тоже имеют доли, но размеры долей в общем имуществе заранее не определены. Они определяются лишь при прекращении отношений общей собственности или при выделе участника. Такой режим имущества существует, как правило, в отношении имущества супругов, нажитого в браке (законный режим). Сюда относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой работоспособности вследствие увечья). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов вещи (движимые и недвижимые), ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, независимо от того, на имя какого из супругов они приобретены либо внесены [6, С. 11].
Каждый из супругов имеет равное с другим право владеть, пользоваться и распоряжаться общим совместным имуществом. Необходимость совместной собственности обусловлена тесными личными связями ее участников и имеет то основное преимущество, что при распоряжении общим имуществом согласие другого участника предполагается (ст. 253 ГК РФ). Это правило облегчает совершение сделок, в частности, супругами в случае, если второй супруг отсутствует. Исключения из него могут быть установлены законом или договором.
Ранее совместная собственность устанавливалась законом в императивном порядке для общей собственности супругов, членов крестьянского хозяйства. В этих случаях отношения сторон не могли основываться на долевой собственности. Теперь в соответствии ст ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность. Между супругами эти вопросы могут решаться в брачном договоре – соглашении, заключенном ими перед вступлением в брак или во время брака (ст. 40-42 СК РФ). От усмотрения участников зависит и определение вида общей собственности в крестьянском (фермерском) хозяйстве, а также в приватизированной квартире. Однако если законом для конкретных правоотношений определена долевая собственность, участники не могут установить на общее имущество совместную собственность.
Права сособственников в общей долевой и в общей совместной собственности различны.
Содержание права общей долевой собственности складывается из правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, а также по распоряжению своими долями.
Владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а при недостижении согласия спор решается судом. Например, решением суда может быть установлено, какой именно частью жилого помещения пользуется каждый из наследников в соответствии с их долями, хотя раздел имущества в натуре при этом не производится.
Распоряжение общим долевым имуществом осуществляется по согласию всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Сделка по распоряжению объектом собственности подписывается всеми участниками либо одним из них по доверенности других. Споры о распоряжении объектом в целом суду неподведомственны.
Каждый участник общей долевой собственности может распорядиться своей долей: подарить, завещать и проч., и для этого согласия других собственников не требуется.
Однако при отчуждении доли постороннему лицу путем ее продажи другие собственности имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК РФ). Продавец доли должен письменно уведомить о намерении продать ее третьему лицу. По истечении срока — 30 дней для продажи доли на недвижимость и 10 дней — на движимое имущество, в течение которых сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу.
Распорядиться долей можно, потребовав от сособственников предоставления части имущества, приходящейся на долю выделяющегося сособственника. Получив имущество, он выходит из состава участников общей собственности. Иногда получить долю в натуре невозможно, поскольку сам объект неделим. В таких случаях с согласия выделяющегося сособственника другие сособственники выплачивают ему стоимость доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Компенсация взамен выдела имущества в натуре допустима лишь с согласия просящего о выделе лица. Единственное исключение из этого правила предусмотрено п. 4 ст. 252 ГК: при незначительности доли и отсутствии существенного интереса в использовании общего имущества суд может обязать участников выплатить выделяющемуся сособственнику денежную компенсацию и без его согласия [14, С. 462].
В отличие от долевой, участники совместной собственности могут совершать сделки по распоряжению общим имуществом не только сообща, но и каждый в отдельности, при этом согласие на это других сособственников предполагается и доверенности не требуется.
Раздел совместной собственности происходит после предварительного определения доли каждого собственника. Реальный выдел доли в натуре зависит от делимости объекта совместной собственности. С согласия собственника остальными собственниками ему может быть выплачена компенсация вместо выдела его доли в натуре. При выходе из крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства, принадлежащие хозяйству, разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства может получить денежную компенсацию, соразмерную его доле. При решении вопроса об объеме причитающейся компенсации закон исходит из равенства долей, если иное не предусмотрено соглашением (п. 3 ст. 258 ГК РФ).
22-23.. Общая собственность — собственность нескольких лиц на одно и то же имущество. В общей собственности может находиться, как неделимая вещь, так и делимая вещь, а также совокупность делимых и неделимых вещей, составляющих единое целое.
Наиболее характерен пример возникновения общей собственности при наследовании несколькими лицами имущества наследодателя. Иной характерный пример: приобретение вещи одним изсупругов в браке.
Специфика правовой конструкции общей собственности заключается в том, что участники соответствующих правоотношений вступают в такие правоотношения не только с неограниченным кругом прочих лиц в отношении принадлежащего им имущества (абсолютные правоотношения), но в отношения между собой, которые определяют режим совместного владения, пользования и распоряжения имуществом (относительные правоотношения). При этом, по отношению к третьим лицам они выступают сообща[1].
Содержание [убрать]
|
Виды общей собственности [править]
Различают общую долевую и совместную собственность.
Общая долевая собственность [править]
Общая долевая собственность представляет собой отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве на данное имущество. Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону), либо соглашением участников общей долевой собственности (например, договор простого товарищества). Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением ее участников, доли признаются равными.
В Российском праве общая собственность диспозитивно предполагается долевой, если законом не предусмотрено иное[2].
Совместная собственность [править]
Совместная собственность представляет собой отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам составляющего единое целое имущества, в праве на которое их доли заранее не определены. Право общей совместной собственности — это право нескольких лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое, без определения их долей в праве на него. Особенностью отношений совместной собственности является лично-доверительный характер взаимоотношений участников, делающий их юридически незаменимыми. Наиболее типичным представлением совместной собственности является совместная собственность супругов.
24.. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены
25.. Определение долей в праве долевой собственности
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
ГАРАНТ:
См. схему "Общая долевая собственность (с определением долей)"
См. комментарии к статье 245 ГК РФ
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
ГАРАНТ:
См. комментарии к статье 246 ГК РФ
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
ГАРАНТ:
См. комментарии к статье 247 ГК РФ
Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
ГАРАНТ:
См. комментарии к статье 248 ГК РФ
Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
26.. Так же как и долевая, общая совместная собственность характеризуется тем, что в этом случае одно и то же имущество принадлежит одновременно и сообща нескольким лицам. Но между общей долевой и общей совместной собственностью имеются существенные отличия — как с точки зрения содержания правомочий собственников, так и с точки зрения оснований возникновения отношений по общей собственности.
Различие в содержании правомочий проявляется в том, что участники общей долевой собственности имеют долю в праве на общее имущество, тогда как участники обшей совместной собственности облагают равными правами на общее имущество в целом, но ни у одного из них нет доли в нраве на то же имущество. Соответствующие доли выделяются последними только при разделе или выделе. Но, во-первых, выделяется реальная доля в имуществе, а не в праве собственности на него, и, во-вторых, в результате раздела или выдела отношения по обшей совместной собственности прекращаются либо целиком, либо для данного их участника. До тех пор, пока совместная собственность существует, она не знает долей. Основная юридическая особенность совместной собственности заключается в том, что она является бездолевой.
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется всеми ее участниками. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие сособственников. Указание закона на владение и пользование «сообща», на распоряжение «по согласию» имеет важное значение. В силу того, что участники совместной собственности составляют семейную или семей- но-трудовую общность, имеющую единые цели и интересы, соглашения между ними не заключаются, но могут заключаться. Распоряжение «по согласию всех участников» предполагает наличие соглашения или таковое презюмируется.
Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.
Если один из участников обшей совместной собственности является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях зашиты его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права.
Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать. Данная сделка является оспоримой, где бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной.
Правовой режим обшей совместной собственности применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другими законами не установлено иное. Так, развитие положений, закрепленных в п. 3 ст. 253 ГК РФ и по существу воспроизведенных в п. 2 и 3 ст. 35 СК РФ, предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.
27.. Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
28.. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ СУПРУГОВ
Перевод
ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ СУПРУГОВ
правовой режим имущества, нажитого супругами во время брака. В соответствии с законодательством супругами признаются лица, состоящие в зарегистрированном в установленном порядке браке (п. 2 ст. 1 СК). Поэтому на лиц, находящихся в фактическом браке. этот правовой режим не распространяется. Временное раздельное проживание супругов не препятствует возникновению О.с.с. Отсутствие доходов одного из членов семьи по причине болезни, ухода за членами семьи, ведения домашнего хозяйства также не препятствует образованию О.с.с. Дети при жизни родителей не обладают правом собственности на имущество, нажитое их родителями в браке. Исключение составляют вклады родителей за счет общего имущества, внесенные на имя несовершеннолетних детей (они считаются принадлежащими детям на праве частной собственности).
По общему правилу презюмируется совместная (бездолевая)собственность, которая на основании брачного договора (контракта) может быть заменена на долевую или раздельную собственность (ст. 256.257 ГК РФ, ст."33-35 СК). Хотя законодатель не называет семью субъектом вещных прав, из содержания ст. 35 СК следует, что ни один из супругов в отдельности не признается собственником совместно нажитого имущества. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляются в порядке, установленном их соглашением. Поэтому сделка, заключенная по поводу общего имущества одним из супругов без согласия другого, может быть признана судом недействительной: по требованию отсутствовавшего при заключении сделки супруга; при наличии
доказательств того, что другая сторона знала или должна была знать о его несогласии на совершение сделки.
При отсутствии брачного контракта на имущество супругов распространяется режим общей совместной собственности в следующих случаях: доходы, а также имущество, приобретенное на эти доходы, получены одним или обоими супругами во время брака (при этом в состав доходов не включаются суммы материальной помощи и целевые выплаты в порядке компенсации за вред, нанесенный здоровью одного из супругов); в период брака стоимость имущества одного из супругов значительно возросла благодаря его улучшению трудом, имуществом любого из супругов либо за счет совместного имущества супругов (к числу таких улучшений относят переоборудование, капитальный ремонт,реконструкцию недвижимости): супруги являются членами крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257, 258 ГК РФ). Независимо от того, кто из супругов во время брака приобрел вещь, она становится объектом их общей совместной собственности.
Вещи. предназначенные для индивидуального пользования, кроме предметов роскоши, не входят в состав общего имущества. В следующих случаях имущество не относится к объектам О.с.с.:
имущество принадлежало каждому из супругов до вступления в брак (например, если денежный вклад в банк был сделан до брака, а затем на него приобретен дом, то он окажется в частной собственности того супруга, чей вклад использован для покупки); имущество получено одним из супругов во время брака по безвозмездным сделкам (к ним относятся договор дарения,односторонняя сделка по принятию наследства).
Если при обращении взыскания по долгам одного из супругов на его имущество этого имущества недостаточно, режим совместной собственности супругов может быть по решению суда заменен на долевой и уплата произведена из доли супруга-должника.
Легальный режим О.с.с. установлен не во всех странах. Кроме РФ и стран СНГ он распространен, например, во Франции, 8 штатах США. В ФРГ, Англии, большинстве штатов США принят режим раздельности. В, Швеции, Норвегии, Дании установлен режим отложенной общности, при котором супруги в браке распоряжаются имуществом как при режиме раздельности; в случае же расторжения брака все имущество объединяется и делится между ними в равных долях.
О.с.с. может быть прекращена как во время брака, так и после его расторжения. Одно из средств, регулирующих отношения собственности супругов, - брачный договор. По договору между супругами может быть установлена общая долевая или раздельная собственность на все имущество или на часть. Договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Он может заключаться как до регистрации брака, так и после нее;
вступает в силу с даты регистрации самого брака; определяет имущественные права и обязанности супругов в браке и после его расторжения. В рамках брачного договора может устанавливаться правовой режим не только наличного, но и приобретаемого в будущем имущества. Помимо заключения брачного договора основаниями для прекращения О.с.с. во время брака является соглашение супругов о разделе общего имущества или заявление кредитора одного из супругов. В этих случаях режим О.с.с. продолжает действовать в отношении оставшегося и вновь приобретенного после раздела имущества.