3 Метод. Статистические и экспертные методы

Суть статистич. Методов состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких либо их характеристик при этом для обработки изменений использ. Любые приемлемые статистические методы.

Экспертные методы основу которых сост. Субъективное мнение эксперта оценщика о том на сколько оцениваемый объект хуже или лучше сопастовимого аналога.

4 Этап.

1 Метод сравнения продаж.

Определение стоимости объекта недвижимости. На данном этапе необходимо

• Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым аналогам и их скорректированные величины стоимости

• Провести согласование скорректированных величин стоимости объектов аналогов путём расчета одной из след. Величин

1)средневзвешенные

2)среднеарифметические

3)мода

4)медиана

2 Метод валового рентного мультипликатора.

Валовый рентный мультипликатор – отношение продажной цены к потенциальному доходу

Этапы расчёта:

1. Оценивается рыночный рентный доход(потенциальный или действит.вал.доход)от оцениваемой недвижимости

2. Рассчитывается отношение цены объекта аналога к потенциальному или действит. Вал доходу объекта аналога исходя из недавних рыночных сделок. Т.е рассчитывается валовой рентный мультипликатор

3. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта по средствам умножения рентного дохода от оцениваемой недвижимости на валовый рентный мультипликатор

Стоимость, рассчитанная в рамках данного метода не корректируется на различие существующие между оцениваемым объектом и объектами аналогами, так как в основу положен фактические арендные платежи и рыночные цены, в которых учтены все различия