2. Расчет нормы возврата.

Существует три способа возмещение инвестируемого капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала, метод РИНГА.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции, метод ИНВУДА.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и без рисковой ставки процента, метод ХОСКОЛЬДА.

Метод РИНГА.

Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата инвестируемого капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни. Иначе говоря она представляет с собой величину обратную сроку службы актива.

Задача: условия инвестирования, сумма инвестиции 2 000$. Срок инвестиций 5 лет. Ставка дохода на инвестиции 12%. Определить ежегодный поток дохода.

	1	2	3	4	5
%	240	192	144	96	48
Возмещение	400	400	400	400	400
ПД	640	592	544	496	448

Метод ИНВУДА.

Метод применяется, когда ожидается, что в течении всего прогнозного периода будут получены постоянный равновеликие доходы. Одна часть из которых представляет с собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. В этом случаи норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения F3. При той же ставке процента что и по инвестициям. Коэффициент капитализации при потоке равно великих доходов = сумме ставке дохода на инвестиции и факторов фонда возмещения для того же процента. То есть коэффициент капитализации в рамках данного метода можно взять из таблиц 6 функций сложного процента, в графе взнос на амортизацию единицы F6.

13.02.13

Метод ХОСКОЛЬДА.

Метод используется в тех случаях, если ставка дохода по первоначальным инвестициям на столько высока, что становиться маловероятным, осуществление реинвестирования по той же ставке, поэтому получение дохода реинвестируемым средствам предполагается по без рисковой ставке.

Второй метод расчета ставки капитализации

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.

Большинство объектов недвижимости покупаются с помощью собственного и заемного капитала. Поэтому коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Коэффициент капитализации для заемных средств, называется ипотечной постоянной и рассчитывается как отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблицам шести функций сложного процесса и представляет с собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения (3 фактор). Либо она равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы (6 фактор).

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается как отношение годового денежного потока до выплаты налогов к величие собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

R=Rз*Дз+(1-Дз)*Rc

Третий метод расчета ставки капитализации. Прямой капитализации.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно определить коэффициент капитализации, который называется общим:

R=ЧОД/Ст-ть

Данный метод используется в том случаи, если перепродажа актива производится по цене равной сумме первоначальных инвестиций. Следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а так же если прогнозируется поступление равновеликих потоков доходов.

Этап 3. Определение стоимости объекта недвижимости.

Метод капитализации доходов представляет с собой определение стоимости недвижимости через перевод годового или среднегодового ЧОД в показатель текущей стоимости.

Стоимость объекта недвижимости : Ст-ть = ЧОД/R