30

Введение

В результате земельных преобразований, проведенных в Российской Федерации в последнее десятилетие, произошли значительные изменения в земельных отношениях, организационно-правовых и организационно-территориальных формах землепользований и формах собственности на землю.

Перераспределение земель, введение многообразия форм собственности и хозяйствования, новые земельные отношения, по существу, привели к формированию нового земельного строя.

Реальным механизмом регулирования земельных отношений, наведения порядка в землепользовании, использовании и охране земель является схема землеустройства.

Схема землеустройства – схема упорядочения и рационального использования земель и их охрана, определение единой земельной политики на территории района и направления в нужное русло территориального и внутрихозяйственного землеустройства, реализация научно-обоснованных принципов планирования использования земель и управление земельным фондом района.

Посредством схемы землеустройства осуществляется регулирование землепользования - воздействие на характер использования и распределение земель между собственниками, землевладельцами и землепользователями с целью реализации земельной политики государства и повышения эффективности использования земель на основе земельного законодательства. Следовательно – схема землеустройства – основной механизм реализации земельной реформы.

Актуальность определяется тем, что схема землеустройства служит главным механизмом образования землевладений (землепользований) любой формы хозяйствования. Без проведения землеустройства, составления проекта, его рассмотрения, согласования и утверждения, подготовки документов и регистрации прав на землю нельзя начинать производство как сельскохозяйственное, так и несельскохозяйственное.

Анализ состояния за прошедшее десятилетие показывает на снижение роли землеустройства в осуществлении реформирования земельных отношений, отсутствие четкой программы развития землеустройства как в настоящее время, так и на перспективу. Между тем, практика показала, что только на основе проектной землеустроительной документации, в комплексе увязывающей правовые, экономические и экологические условия создания и совершенствования землепользования, возможно обеспечить повышение эффективности проведения земельных преобразований.

Целью дипломного проектирования является разработка схемы землеустройства Павлоградского района Омской области.

Основные задачи дипломного проектирования:

1. Дать характеристику экологического состояния использования земель;

2. Дать характеристику экономического состояния использования земель;

3. Дать характеристику правового состояния использования земель;

4. Разработать проектные предложения по совершенствованию использования земель.

Объектом проектирования является Павлоградский район Омской области.

Аналитический обзор литературы

Общество способно существовать только в постоянном взаимодействии с природой, осуществляя процесс природопользования. В процессе природопользования человек потребляет свойства земли и может изменять их для различных целей. При этом свойства земли потребляются, включаются в хозяйственную деятельность и выступают как природный ресурс.

Все природные компоненты связаны с поверхностью планеты – с землей. Именно земля является их носителем. Поэтому природные компоненты в землеустроительной науке называют свойствами земли, добавляя к ним еще одно свойство земли – пространство.

Земля является носителем свойств – природных ресурсов, она используется во всех отраслях производства и потребления, однако, роль и значение земли при этом неодинаковы, и определяется ее свойствами – ресурсами, которые при этом потребляются. Выделяют пахотные массивы и активное значение земли. Пассивное значение земли связано с использованием ее пространственных свойств. Активное значение связано с использованием комплексных свойств земли, когда земля является главным средством производства, источником продовольствия и сырья.

Благоприятные природные условия, наличие, количественные и качественные характеристики природных ресурсов определяют направление производства, тип природопользования. Сельскохозяйственный тип природопользования наиболее зависит от природных факторов. Земля при сельскохозяйственном природопользовании играет активную роль, так как используются и биологические и технологические ее свойства – ресурсы, она является главным средством производства. Поэтому в целях рационального природопользования необходимо дальнейшее изучение свойств земли – природных ресурсов, их учет, мониторинг, оценка [4].

Ликвидация монополии государственной собственности на землю, а особенно проведение перераспределения и приватизации земли, потребовало реорганизации землепользований сельскохозяйственных предприятий. Уже к 1992 г. не осталось ни одного колхоза, а вместо бывших колхозов и совхозов созданы новые организационно правовые формы хозяйств. В период реформирования все земельные преобразования проводились в границах землепользований каждого колхоза и совхоза. Первоначально выделялись специальные фонды земель, затем земли, переданные в ведение сельской администрации и под первоочередное наделение землей крестьянских хозяйств. Размеры землепользований АО, АОЗТ, ТОО определялись, исходя из оставшихся в сельскохозяйственных предприятиях земель. Вследствие этого дореформенные размеры сельскохозяйственных землепользований и те, что были созданы в результате реформирования, существенно отличаются.

Анализирую характеристики сельскохозяйственных землепользований, образовавшихся в результате первого этапа земельной реформы, можно отметить, что произошло уменьшение размеров в среднем на одно хозяйство: сельскохозяйственных угодий – на 4,6 тыс. га (15%), пашни – на 4,5 тыс. га (17%). Число хозяйств с общей площадью более 30 тыс. га уменьшилось по сельскохозяйственным угодьям в 3 раза, по пашне – в 8 раз, в 2 раза стало больше хозяйств в группах с общей площадью от 10 до 20 тыс. га. Таким образом, на основную характеристику землепользования – размер площади сельскохозяйственных угодий и пашни реорганизация повлияла положительно, размеры приблизились к тем, что были в дореформенный период. Они рекомендованы как рациональные. При этом выровнялась нагрузка на одного трудоспособного. Однако изменения сельскохозяйственного землепользования не улучшили, а ухудшили характеристики по расположению земель и границ: число чересполосных участков увеличилось на 6,6 %, дальноземелье – на 36,8 %, вкрапливание – на 56,6 %. Почти вдвое увеличилась протяженность границ, при этом сохранилась их эрозионно-опасная ориентация. К тому же границы земель, переданные в ведение сельской администрации и специального фонда по смежеству с крупными сельскохозяйственными землепользованиями, проходят по естественным границам контуров, т.е. установлены приближенно и не могут быть устойчивыми.

На результатах хозяйственной деятельности сельскохозяйственных организаций отразились нарушения ранее сложившихся землепользований и внутреннего устройства их территории, которым сопровождалось осуществление земельной реформы. Особенно это касается крупных сельскохозяйственных организаций, число их недостатков по расположению границ и земель увеличилось, ранее освоенные севообороты нарушены.

Недостатки землепользования привели к изменению в худшую сторону технологических свойств земли. К числу внутренних недостатков землепользований относятся интенсивное использование непригодных к распашке земель из-за низкого плодородия (балл ниже 45), а также экологически непригодных по причине дефляции [15].

В первые годы земельной реформы колхозов и совхозов было реформирование сельскохозяйственных предприятий в АКХ, ОАО, ТОО и т.д. Часть земель сельскохозяйственных предприятий была изъята и передана в специальный земельный фонд районных советов, прилегающих к населенным пунктам и расположенных по овражно-балочной сети, передано в ведение сельских Советов. Часть членов трудовых коллективов получила свои земельные доли, часть – сдала их в аренду сельскохозяйственным предприятиям. В связи с этим крупные сельскохозяйственные предприятия юридически прекратили свое существование.

Выделение земельных долей (паев) в натуре (на местности) объективно приводит к измельчению фонда сельскохозяйственных земель, поскольку в результате этого увеличивается земельных участков.

Многие владельцы земельных долей, являются лицами преклонного или нетрудоспособного возраста, которые не по силам самостоятельно обрабатывать земельный участок в несколько гектаров. Однако они хотели бы иметь выгоду от собственной земли. В такой ситуации наилучшим вариантом распоряжения землей является передача ее в аренду с целью регулярного получения дохода в форме арендной платы. В связи с этим гражданам предлагается выделение их земельных долей в натуре (на местности) единым земельным массивом и передача своих земельных долей в аренду прежним землепользователям или фермерам.

Сельскохозяйственное производство ведется на землях, находящихся в собственности сельскохозяйственной организации и арендованных у граждан, органов местного самоуправления. Ослабело внимание к экологическим и природоохранным вопросам со стороны государства. Большинство землепользователей и землевладельцев стремятся получить из земли наибольшую для себя выгоду, не заботясь о том, в каком состоянии и с каким уровнем плодородия они оставят эту землю после себя. Поэтому необходим дифференцированный подход к организации территории бывших сельскохозяйственных предприятий, необходимо при выделении массивов для КФХ, ОАО и ЗАО учитывать принципы землеустройства.

В процессе землеустройства необходимо организовывать рациональное использование и охрану земель, что требует разработки проектов внутрихозяйственного землеустройства и землеустройства рабочих проектов [1].

Ландшафтно-экологический метод рационализации землепользования обеспечивает создание экологически устойчивого, равновесного природопользования. При этом экологическая устойчивость землепользования (как часть природопользования) может быть обеспечена только на основе учета свойств и функционирования земельных угодий как ландшафтных образований, находящихся в различной стадии развития, обладающих одним им присущими характеристиками и в связи с этим способностью к саморегуляции.

Одной из главных и сложных проблем устойчивости землепользования является обеспечение экологического равновесия. Экологическое равновесие должно быть увязано с функционированием, как отдельных ландшафтов – угодий, так и в определенных территориальных образованиях до крупных природно-территориальных образований.

Организуемую территорию следует рассматривать как целостную взаимосвязанную структуру ландшафтных комплексов различного ранга объединенных единством компонентов и процессов. То есть земельные участки, землепользования представляют собой сложные экологические системы, имеющие определенные пространственно – структурные характеристики, влияющие на их использование как экономических систем. Применение экосистемного подхода и понимания законов функционирования систем особенно значимо для сельскохозяйственного землепользования.

Оптимизация экосистем землепользования должна быть направлена на формирование экологически устойчивых природно–хозяйственных комплексов, органически образующие единое целое, обладающих способностью к выживанию и развитию, а также эффективного сельскохозяйственного производства.

Экологическая устойчивость землепользования может быть обеспечена только при создании условий для стабильного функционирования земельных ресурсов, угодий как ландшафтных систем в процессе их использования.

Социально-экологическая устойчивость земельных ресурсов связана с состоянием и характером использования их природно-ресурсного потенциала. Природно-ресурсный потенциал земельных ресурсов обусловлен свойствами и качествами составляющих их компонентов и элементов отдельных земельных участков.

В сохранении и воспроизводстве природно-ресурсного потенциала отдельных земельных участков и в целом земельных ресурсов, обеспечении экологической устойчивости большая роль принадлежит формированию экологического каркаса территории, который обеспечивает экологическое равновесие при интенсивном хозяйственном использовании земель. Экологический каркас территории выступает гарантией экологического равновесия и рассматривается как основа рационального природопользования, базирующиеся на системе особо охраняемых природных территорий.

Экологический каркас территории – это объединенные и связанные единой структурой природоохранные, средостабилизирующие, средообразующие, рекреационные и хозяйственные природные и природно-антропогенные системы.

Структура экологического каркаса территории определяется в зависимости от конкретных природно-экологических условий территорий, от степени их освоенности и наличия, ценных в эстетическом, природоохранном, экологическом отношении ландшафтов-угодий. В его состав включаются особо ценные ландшафтные комплексы, особо охраняемые природные территории, уязвимые ландшафты, ландшафты, выполняющие средостабилизирующую, природоохранную роль. Главной целью формирования и поддержания экологического каркаса территории является предотвращение утраты наиболее ценного производственного фактора – земли, особенно сельскохозяйственного использования [12].

Рационализация землепользования является одной из главных функций управления земельными ресурсами, которая направлена на сохранение земли как ресурса, эффективное ее использование и представляет собой комплексную систему по рациональной организации использования земли и территории. Рациональная организация использования земли как природного комплекса и природного ресурса направлена на улучшение производительных свойств земли, сохранение ее как экосистемы, естественно-биологического продукта и включат систему специальных мероприятий: трансформацию, консервацию, рекультивация нарушенных земель и другие. Рациональная организация территории направлена на формы устройства земельных участков или территории пригородных для ведения эффективного хозяйства, выполнение определенных видов деятельности с учетом основных функций земли.

Рациональный (или ресурсосберегающий) тип землепользования на практике применения в полной мере не имеет. Он основывается на равновесном принципе природопользования, когда изъятие ресурса в виде энергоинформационных и вещественных потоков не превышает самовосстановительный потенциал систем. Ресурсосберегающий тип землепользования может быть реализован через рациональное использование земель на ландшафтно-экологической основе. Этот тип землепользования отвечает получившей развитие концепции перехода к устойчивому экологически сбалансированному развитию. В концепции устойчивого развития ставится вопрос о сохранении здоровой среды жизни, справедливого распределения ресурсов между поколениями, сохранение ресурсов, в том числе земельных.

Рационализация землепользования должна проводиться в системе «прогноз-план-проект» и быть направлена на устранение сложившихся недостатков в результате земельных преобразований в распределении, использование земель с учетом ее многофункциональной роли и на формировании устойчивой системы землепользования, в рамках которой необходимо создать условия для экологической устойчивости и экономической стабильности [9].

Недостатками землепользования сельскохозяйственных организаций, накопившиеся в результате ранее проведенных государственных, хозяйственных и инициативных землеустроительных мероприятий целесообразно устранять одновременно с формированием земельных массивов, подлежащих поэтапному предоставлению гражданам за счет бесплатных земельных долей. Формирование массивов для передачи прав на землю другим гражданам и физическим лицам должно производиться с учетом создания привлекательных условий для рынка земли. При размещении массивов для выдела необходимости сохранять компактность территории, остающейся в коллективно-совместной собственности [6].

Классификация и характеристика сельскохозяйственных угодий по экономическим критериям качества является составной частью единого процесса учета качества и экономической (кадастровой) оценки земель. Объектами экономической классификации служат участки земельных участков, сельскохозяйственные угодья землевладений, имеющие количественные характеристики качества, обобщенные показатели бонитета почв, и индекс технологических свойств. Предметом является эффективность земельных участков, определенных природных достоинств, структуры и интенсивности использования.

Выбор использования участка под пашню или кормовые угодья может быть обусловлен его мелкоконтурностью, удаленностью, доступностью использования.

Критериями экономического обоснования пригодности земель могут служить доходность и рентабельность производства продукции растениеводства. Пригодность земель оценивается не по индивидуальным, а по средним в ЗОР уровню интенсивности и экономическим условиям использования. Нормативной основой служат показатели оценочных урожайности и затрат на возделывание культур [13].

Земельная доля как социально-экономическое явление связана с производимой земельной реформой, цели которой: ведение многообразия форм собственности на землю, создание условий для развития наиболее эффективных форм хозяйствования в аграрном секторе экономики, обеспечение рационального использования земель; удовлетворение потребностей граждан и юридических лиц в земельных участках.

Земельная доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения следует определять как установленное право на часть обособленного земельного участка, или выделенное в натуре части земельного участка, то есть они попадают в состав объектов, указанных в ст. 6 ЗК РФ.

Собственникам земельных долей предоставлена возможность совершать с долями разного рода сделки, в том числе, связанные с их отчуждением или выделение в натуре. В связи с этим возник рыночный оборот земельных долей, имеющий правовые, социальные, экологические и политические аспекты. Экономическое и социальное обоснование перераспределением земель сельскохозяйственного назначения связанные сделками с земельными долями способствовавшие концентрации земельных площадей в руках наиболее эффективных землепользователей.

Выделяют два основных способа перераспределение земель. Первый – это рыночное перераспределение земель (путем продажи, обмена, и т.п.). Второй способ – это административное перераспределение земель, т.е. изъятие и предоставление на основе решения государственного или муниципального органа.

Согласно в ст. 15 земельная доля – это доля в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, возникающая как результат реализации законодательства о приватизации земель колхозов и совхозов. Таким образом, земельная доля выступает как самостоятельный объект в земельных имущественных отношениях. Данный закон предоставляет право участнику долевой собственности совершать по своему усмотрению и иные сделки с земельными долями в праве общей долевой собственности, не противоречащие закону и иным нормативно правовым актам и не нарушающие право и законные интересы других лиц. Следовательно, после выделения земельного участка в счет земельной доли проводятся сделки: обмен, купля-продажа, дарение, переход по наследства, в аренду, передача в уставной капитал, залог, дарение и мена. Федеральный закон предоставляет право выделить не используемые сельскохозяйственные угодья, находящиеся в собственности в самостоятельные земельные участки и зарегистрировать право собственности на данный земельный участок [10].

Выделить земельный участок в натуре в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку общая долевая форма собственности исключает любую возможность распоряжения этим объектом недвижимости, так как отсутствует конкретный земельный участок, принадлежащий собственнику как непосредственный объект права.

При выделении земельного участка и проведения комплекса землеустроительных работ участников долевой собственности необходимо известить всех сособственников извещением. В процессе данных работ определяется точные границы земельного участка, его местоположение, площадь, конфигурация и стоимостные характеристики (земельный налог, кадастровая и рыночная стоимость и т.п.). Однако выдел земельных участков в натуре в счет земельных долей происходит не одновременно, а небольшими группами без учета требований землеустройства, уровня плодородия почв, кадастровой стоимости, конфигурации формируемых участков и т.п., что создает дополнительные проблемы в организации территории и способствует развитию деградации земельных ресурсов.

Более того, мелкоконтурность землепользования, неминуемо приведет к сокращению площади, в первую очередь, такого ценного ресурса, как пашня, за счет необходимости создания новых внутрихозяйственных дорог, полезащитных лесных полос, а также изменению конфигурации большинства земельных участков.

При выделении земельных участков нельзя сбрасывать выработанные традиционные подходы к организации территории, которые, как правило, были ориентированы на создание немелких чересполосных участков, а крупных земельных массивов, площадь которых обеспечивала получение максимально возможного экономического эффекта как за счет сохранения и повышения уровня плодородия почв, так и за счет возможного применения высокопроизводительной техники.

Поэтому выделение земельных участков в счет земельных долей не должно приводить к снижению эффективности использования земельных ресурсов, влиять на их инвестиционную привлекательность и уменьшать доходность сельскохозяйственного производства [16].

Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определил правовую природу земельной доли, установил особенности, порядок и условия их оборота.

Земельная доля – это доля в праве общей собственности на земельные участки из земли сельскохозяйственного назначения.

Особенность оборота земельных долей является предоставление права преимущественной покупки после участников долевой собственности субъекту РФ или органу местного самоуправления. Оно аналогично преимущественному праву покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, установленному ст. 8 ФЗ. Как и в случаях продажи земельных участков, извещение высшему органу исполнительной власти субъекту РФ или органу местного самоуправления о продаже земельной доли должно вручаться под расписку или направляться заказным письмом с уведомлением о вручении.

До принятия закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» распоряжение земельными долями, не связанное с их отчуждением осуществлялось в основном путем сдачи земельных долей в аренду.

Примерно 70 % собственников земельных долей предпочитали сдавать их в аренду, а не в уставной капитал сельскохозяйственных организаций по причине их экономической нестабильности. Понятие « сдача земельной доли в аренду» является юридически неверным согласно ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть преданы земельные участки, обособленные природные объекты и другие, не потребляемые вещи. Но доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения является правом, а не вещью, не имеет конкретных границ в натуре, в связи с чем не может быть объектом отдельных гражданско-правовых договоров, в частности договора аренды.

Это противоречие устранено пунктом 1 ст. 9 ФЗ, где сказано: «в аренду может быть преданны прошедшие государственного учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности». Таким образом, собственники земельных долей могут по общей договоренности могут передать в аренду только целиком принадлежащий им земельный участок. Если собственник пожелает сдать в аренду участок, приходящийся на его долю в праве общей собственности, он должен выделить эту долю в натуре.

В случаях, когда собственников земельных долей достаточно много, такой порядок заключения договора единственно приемлемый. Но если ранее заключен договор аренды на отдельную земельную долю, то для проведения его необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного участка в счет земельной доли и затем оформить обычный договор аренды земельного участка.

К договорам аренды земельных долей, которые в течение двух лет не приведены в соответствие с действующим законодательством будут применяться правила договора доверительного управления имуществом (п. 2 ст.16 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Договор доверительного управления является новым для отношений, связанных с распоряжением земельными долями и оправдывает себя только в тех случаях, когда собственник земельной доли по разным причинам не может в ближайшее время самостоятельно распорядиться своей долей.

Приватизация земли не привела к повышению эффективности ее использования в сельскохозяйственном производстве. Продолжается ухудшение качественного состояния земель, нет действительных механизмов, стимулирующих рациональное и экологически безопасное землепользование, перехода земель к более эффективным хозяйствующим субъектам, поэтому не проработанным звеном является вопрос рыночной оценки сельскохозяйственных угодий и механизм перераспределения компенсационных выплат.

Объектом государственной кадастровой оценки являлись все сельскохозяйственные угодья в границах существовавших сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств, земель в ведении сельской администрации, без разделения на отдельные поля и рабочие участки. Предметом оценки являлись интегрированное плодородие почв, технологических свойств и местоположение объекта оценки. На их основе рассчитывались соответствующие виды ренты и расчетный рентный доход.

Таким образом, полученная при государственной кадастровой оценке величина средней стоимости сельскохозяйственных угодий по хозяйствам не может быть использована для расчетов стоимостного эквивалента земельной доли и компенсационных выплат. Отношения между собственниками земельных долей при их выделении в натуре регулируется компенсационными платежами.

Результаты государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий и разработанный для нее инструментарий не могут быть использованы для определения стоимостного эквивалента земельной доли и величины компенсационных выплат при ее выделении в натуре в счет права в общей собственности [11].

На основе анализа литературных источников сделали вывод, что для разработки схемы землеустройства административного района должна формироваться организационно-территориальная структура развития района. Основой схемы землеустройства должна служить разрабатываемая в схеме система землевладения и землепользования, отличающаяся по формам собственности, отраслевой принадлежности, формам хозяйствования, с различным комплексом природных и экономических условий, особенностями антропогенных воздействий, структурой населения и системой расселения, демографическими тенденциями, системой культурно-бытового обслуживания.