Задача 9

Для придбання об’єкта нерухомості було залучено кредит у сумі 300000 грн. Іпотечна постійна (коефіцієнт капіталізації на позиковий капітал) складає 17,5 %. Очікується, що об'єкт нерухомості принесе чистий операційний доход 65000 грн. Аналіз порівняних продажів показує, що інвестори очікують 19 % коефіцієнт капіталізації на власні кошти від капіталовкладень у подібні об'єкти. Оцініть вартість об’єкта нерухомості.

Дано: Взк = 300000 грн Ккап = 17,5 % Д = 65000 грн Ккап оч = 19 %

Розв’язання: В данному випадку вартість майнового комплексу дорівнює сумі власного та позикового капіталу, вкладеного в об’єкт. Тому за умов завдання спочатку визначимо розмір власного капіталу, залученого до фінансування об’єкта, враховуючи, що чистий операційний доход розподіляється на дві складові – доход від використання позикового капіталу та доход на власний капітал. Визначимо доход на власний капітал Дпк як добуток суми залученого кредиту на відповідний Ккап, тобто: Днк=Взк*Ккап =300000*0,175 = 52500 грн Тоді доход на власний капітал Двк: Двк=Д – Днк =65000-52500 = 12500 грн Розмір власного капіталу (ВК), залученого до фінансування майнового комплексу, відповідно з очікуваним коефіцієнтом капіталізації становить: ВК = Двк/Ккап оч = 12500/0,19 = 65789 грн Вов = Взк + ВК = 300000+65789 = 365789 грн

Вов = ?

Відповідь: вартість об’єкта власності становить 365789 грн

Задача 10

10. Найбільш ефективним варіантом використання земельної ділянки є будівництво торговельного центру, вартість якого оцінюється в 1,5 млн. грн. За прогнозними розрахунками щорічний чистий операційний дохід від експлуатації нерухомості (земельна ділянка та приміщення під торговельний центр) дорівнюватиме 200 тис. грн., коефіцієнт капіталізації для земельної ділянки – 10 %, для будівлі – 12 %. Оцінити вартість земельної ділянки.

Розв’язання:

1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд: ЧОД_буд = В_буд х k_{кап буд}

де: В_буд - поточна вартість будівель і споруд;

ЧОД_буд - чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди; k_{кап буд} - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Звідси: ЧОД_буд =1,5 млн.грн.х0,12=180 000 (грн.)

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОД_з = ЧОД - ЧОД_буд

де ЧОД_з - чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку; ЧОД - загальний чистий операційний доход.

Отже: ЧОД_з = 200 000-180 000=20 000 (грн.)

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі: В_з = ЧОД_з / k_з

де: В_з - поточна вартість земельної ділянки;

ЧОД_з - чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку; k_з - коефіцієнт капіталізації для земельної ділянки.

Тому: В_з =20 000/0,1=2000 (грн.)

Або ж іншим способом:

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допо­могою часткового коефіцієнта: В₃=В_нм*д₃, 

де:  д_з - частка будівель, споруд і земельної ділянки відповідно до загальної вартості; В_НМ - вартість усього нерухомого майна.

Так-от: В₃=(1 500 000+2000)*(2000/(1 500 000+2000))=2000 (грн.)

Відповідь: вартість земельної ділянки становить 2000 гривень.

Задача 11

Земельну ділянку використано для розміщення триповерхового гаражного комплексу на 600 автомобілів. Доходність таких гаражних комплексів складає 10 %, а строк експлуатації – 35 років. Середня заповнюваність гаража дорівнює 85 %, вартість оренди одного машино-місця – 40 грн. на місяць. Вартість будівництва такого гаражного комплексу оцінюється в 1500 тис. грн. Визначити вартість земельної ділянки, якщо повернення капіталу здійснюється рівними виплатами.

Розв’язання:

1. Розраховуємо вартість земельної ділянки за методом залишку для землі: В_з = ЧОД_з / k_з

2. З цього випливає, що ЧОД_з  можна визначити наступним чином:

ЧОД_з = ЧОД - ЧОД_буд

3. Знаходимо чистий операційний дохід будівлі і споруд як добуток її вартості на коефіцієнт капіталізації для будівель:

ЧОД_буд = В_буд х k_{кап буд}

4. Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

kкап буд = kвідш + kз

де: kвідш - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

kз - коефіцієнт капіталізації для землі.

Так як, повернення капіталу здійснюється рівними виплатами, а термін експлуатації – 35 років, то відсоток відшкодування інвестицій складатиме:

kвідш=100%/35=2,86%

Звідси: kкап буд = 2,86+10=12,86%

5. Знайдемо чистий операційний дохід будівлі і споруд:

ЧОД_буд = 1500 000*0,1286=192 900 (грн)

6. Чистий операційний дохід від експлуатації гаражного комплексу з урахуванням аналізу діяльності аналогічних об’єктів складає:

ЧОД = 600авт.*40грн.*12міс.*35р.*0,85=8 568 000(грн)

7. Розраховуємо залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОД_з = 8 568 000-192 900=8 375 100(грн)

8. Вартість земельної ділянки знайдемо як відношення ЧОД_з до К_з. К_з, в даному випадку, дорівнює ставці доходу на нерухомість, тому-що земля при використанні її як базису для розміщення об’єктів підприємницької діяльності не зношується.

Тому: В_з = 8 375 100/0,1=83 751 000(грн)