Задача 2

Устаткування було придбано в 1995 р. за 12 тис. грн. (курс грн. стосовно долара на дату придбання 2,25:1). Нормальний термін його служби (термін економічного життя) – 10 років. У результаті інспектування й обговорення з власником визначено, що в 2003 р. термін служби устаткування, що залишається до кінцевого терміну експлуатації, складає 4 роки. На дату оцінки курс гривні до долара склав 5,34:1. Розрахувати ефективний вік устаткування, його відбудовну вартість з урахуванням зносу на дату оцінки.

Дано: Розв’язання:

В_п = 12000 грн. 1) Визначаємо ефективний вік устаткування, як

t_еж = 10 р. різницю між строком служби і залишковим строком

t_з = 4 р. служби:

1995р. (2,25:1) t_еф = t_еж - t_з

2003р. (5,34:1) t_еф = 10 – 4 = 6 років

t_хр. = 9 р.(1995-2003) 2) Визначаємо коефіцієнт зносу за формулою:

t_еф - ? К_зн = t_хр./ t_хр. + t_еф

В_відб - ? К_зн = 9 / 9 + 6 = 0,6

3) Відбудовна вартість визначається за формулою:

В_відб = В_баз.* І

І = 5,34 / 2,25 = 2,37

В_відб = 12000 * 2,37 = 28440 грн.

Відповідь: Отже, ефективний вік устаткування становить 6 років, відбудовна вартість з урахуванням зносу на дату оцінки становить 28440 грн.

Задача№3

Протягом 3 років передбачається надавати офісне приміщення площею 100 м2 оренду. За попередніми прогнозами імовірний процент недозавантаження об’єкта під час оренди складатиме 2 % протягом прогнозного періоду, експлуатаційне резервування дійсного доходу – 1 %. Інформація щодо пропозиції на ринку оренди офісних приміщень в районі розташування об’єкта наведена в таблиці.

Об’єкт- аналог Площа, м2 Місячна орендна плата, грн

1 70 1575/2 90 2160/3 80 1640/4 100 1750/5 65 1376

Оцінити вартість офісного приміщення, якщо безризикова ставка дорівнює 12 %, що відповідає доходам на валютні депозитні внески понад 100 тис. дол.; поправка на ризик оцінюється в 6 %; поправка на ліквідність – 2 %, що відповідає трьом місяцям експонування об’єкта при його продажу. Очікувана вартість продажу офісного приміщення в постпрогнозному періоді – 94 тис. грн. Поправка на ризик для майбутнього продажу об’єкта оцінюється в 9 %

Розв’язання:

1)Спочатку розрахуємо вигідну місячну орендну плату:

Рпл.= (1575+2160+1750+1376+8501)/5=1700,2 грн.

2) Потенційний річний валовий дохід :

ПВД= Рпл.*S*Кіл.міс.=1700,2*100*12=2040240грн.

Витрати від недозавантаження:

Внед=ПВД*Кнед = 2040240*0,02=40804,8грн.

Дійсний валовий дохід:

ДВД=ПВД-Внед = 2040240-40804,8=1999435,2 грн.

Витрати на заміщення:

Взам=ДВД*Кек.рез. = 1999435,2*0,01=1999435,2 грн.

Чистий операційний дохід:

ЧОД=ДВД-Взам=1999435,2-1999435,2=1979440,9 грн.

Ккап=21%Воф.пр.=ЧОД/Ккап.= 1979440,9/0,21=9425909 грн.

Задача №5 Визначити вартість приміщення виробничого призначення, яке надається в оренду за 2000 грн. На місяць. В базі даних про угоди купівлі-продажу аналогічних приміщень є наступна інформація

№ об’єкта	Розмір місячної орендної плати, грн.	Ціна продажу, грн.
1	1500	50000
2	500	64000
3	1200	72000
4	2100	122500
5	900	52000

Дано:

ПВД_ОН = 2000грн. Розв’язання.

ПВД₁ = 1500грн.

ПВД₂ = 500грн. Використаємо метод валового рентного

ПВД₃ =1200грн. мультиплікатора.

ПВД₄ = 2100грн.

ПВД₅ = 900грн. В_ОН = ПВД_ОН × ВРМ , де

Ц₁ = 50000грн. ВРМ – валовий рентний мультиплікатор.

Ц₂ = 64000грн.

Ц₃ = 72000грн. , де

Ц₄ = 122500грн.

Ц₅ = 52000грн. Ц_анал – ціна продажу аналога

В_ОН - ?Визначимо валовий рентний мультиплікатор для кожного об'єкта:

ВРМ₁ = 50000/1500 = 33,3.ВРМ₂ = 64000/500 = 128.

ВРМ₃ = 72000/1200 = 60.ВРМ₄ = 122500/2100 = 58,3.

ВРМ₅= 52000/900 = 57,7.

визначимо середнене значення валового рентного мультиплікатора без урахування екстремальних значень отриманих коефіцієнтів за формулою середньої арифметичної. Тоді:

Врм_середн = (60 + 58,3 + 57,7)/3 = 58,5.

Вартість оцінюваного об'єкта дорівнює добутку потенційного валового доходу об’єкта оцінки на усереднене значення мультиплікатора, тобто:

2000 × 58,5 = 117000 (грн.)

Відповідь: вартість приміщення виробничого характеру становить 117000 грн.

Метод валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор – це відношення продажної ціни об’єкта до потен­ційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості.

, (6.22)

де ВРМ – валовий рентний мультиплікатор;

Ц_анал – ціна продажу аналога.

Застосування методу здійснюється в такій послідовності:

1. Оцінюється ринковий рентний доход від об’єкта нерухомості, що оцінюється.

2. Розраховується валовий рентний мультиплікатор для об’єктів-аналогів.

3. Розраховується ймовірна вартість об’єкта оцінки за формулою:

В_ОН = ПВД_ОН × ВРМ, (6.23)

де ПВД_ОН - потенційний валовий доход об’єкта нерухомості, що оцінюється.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об’єктом оцінки та порівнянними об’єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких вже враховані такі відмінності.