Денежный поток - это денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности.
Денежный поток, в котором все суммы различаются по величине, называют обычным денежным потоком.
Денежный поток, в котором все суммы равновеликие, называют аннуитетом.
Ставка дохода на инвестиции - это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.
Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.
Метод дисконтированных денежных потоков
Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Таким образом, данный метод можно еще назвать методом последовательного дисконтирования.
В соответствии с этим методом при определении стоимости предприятия решаются две задачи: анализ и прогноз будущих потоков денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определение ставки, по которым их необходимо дисконтировать.
Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:
1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
4. Анализ и прогноз расходов.
5. Анализ и прогноз инвестиций.
6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
7. Определение ставки дисконта.
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
10. Внесение итоговых поправок.
При оценке бизнеса применяется одна из двух моделей денежного потока:
денежный поток для собственного капитала
или денежный поток для всего инвестированного капитала.
Денежный поток для собственного капитала рассчитывается:
ДП = Чистая прибыль после уплаты налогов + амортизационные отчисления ± уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала ± уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства ± прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности
Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени.
Устранимый физический износ определяется как сумма всех установленных значений устранимого износа по элементам.
Расчет неустранимого износа производится по формуле:
Физ.И неустр. = Эф.Возр. / Экон.Ж,
где Эф.Возр. — эффективный возраст здания; Экон.Ж — экономический срок жизни.
Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты пре восходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:
где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;
В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания;
V стр — строительный объем здания;
k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.
Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.
Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.