6 Временная ценность финансовых ресурсов. Математические основы финансового менеджмента. Процессы компаундинга и дисконтирования

Финансовые вычисления базируются на понятии временной стоимости денег, являются краеугольным элементом финансового менеджмента.

Одной из главных задач финансового менеджмента является определение наиболее эффективного использования финансовых ресурсов, эффективного вложения временно свободных денежных средств, использование их в условиях инфляций.

Основные понятия:

Проценты – это доход от предоставления капитала в долг в различных формах (ссуды, кредиты), либо от инвестиций производственного или финансового характера.

Процентная ставка – это величина, характеризующая интенсивность начисления процентов.

Наращение (рост) первоначальной суммы долга – это увеличение суммы долга за счет присоединения начисленных процентов дохода.

Множитель (коэффициент) наращения – это величина, показывающая, во сколько раз вырос первоначальный капитал.

Период начисления – промежуток времени, за который начисляются проценты (получается доход).

Интервал начислений – это минимальный период, по прошествии которого происходит начисление процентов.

Существует две концепции (два способа) начисления процентов:

• декурсивный (наиболее распространенный) – проценты начисляются в конце каждого интервала начисления. Их величина определяется исходя из величины представляемого капитала. Декурсивная процентная ставка или ссудный процент – это выраженное в процентах отношение суммы начисленного за определенный интервал дохода к сумме, имеющейся на начало данного периода;

• антисипативный (предварительный) способ – проценты начисляются в начале каждого интервала начисления. Сумма процентных денег определяется исходя из наращенной суммы.

Процентная ставка или учетная ставка – это выраженное в процентах отношение суммы дохода, полученной за определенный интервал к величине наращенной суммы, полученной по прошествии этого интервала.

В российской практике понятие ссудного процента и учетной ставки обычно не различаются и обозначаются собирательным термином «процентная ставка» (термин «учетная ставка» применяют к ставке рефинансирования центрального банка).

В обоих способах начисления процентные ставки могут быть:

• простыми – если они применяются к одной и той же первоначальной денежной сумме в течение всего периода начисления;

• сложными – если по прошествии каждого интервала начисления они применяются к наращенной сумме.

Дисконтирование – определение современной величины первоначальной денежной суммы.

Компаундинг – определение величины наращенной суммы.

7 Оценка недвижимости, приносящей доход. Недвижимость как финансовый актив. Оценка недвижимости приносящей доход

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также с принадлежащими ему зданиями и сооружениями.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся: земельные участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

Недвижимость является финансовым актом, т.е. является формой вложения капитала.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

На стоимость недвижимости влияют различные факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости может сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.

Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости.

Ретроспективная оценка – это оценка стоимости на определенную дату в прошлом.

Перспективная оценка – это оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуется на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1. затратный;

2. сравнение продаж;

3. капитализация дохода.

Содержание указанных методов заключается в следующем.

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства подобного объекта за вычетом амортизации. Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой собственности.

Цена объекта недвижимости определяется выгодой от продажных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом при корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравниваемой недвижимости, включая рассмотрение частей недвижимости.

Корректировки цен продаж сравниваемой недвижимости делаются по тому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцениваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти данные применяются в методе капитализации дохода.

Капитализация дохода – преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

Метод капитализации дохода – это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости.

Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества и выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа зданий и сооружений, издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестора из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный дом, ожидает как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиций, есть функция риска, внутренне присуще недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования