Регулирование взаимоотношений участников строительного рынка

В современных условиях на рынке реализации готовой строительной пр-ции взаимодействуют в рамках схем:

1. Продавец-покупатель – при сооружении квартир, офисов и др. объектов для свободной реализации, т.е на проадажу

2. Подрядчик – заказчик – при строительстве объектов на осн. договора строительного подряда.

На сегодняшний день распрострастранена 2 схема.

Строительные организации выступают участником инвестиционной деят-ти, т.е. расширение, модернизация действующих, взаимоотношения с др. участниками инвестиционной деят-ти. Законы, регулирующие деят-ть подрядных организаций:

ФЗ № 39 «Об инвестиционной деят-ти в РФ, осущ. в форме КВ».

«Об иностранных инвестициях в РФ». №214 от 30.12.2004. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некот. Законодательные акты РФ»

№213 30.12.2004

«О жилищных накопительных кооперативах»

Инвестиции – долгосрочные вложения капитала с целью получения прибыли или достижения соц. Эффекта, они осущ-ся. По специально разрабатываемым программам, кот. наз. Инвестиционными проектами.

Инвестиционный проект любого масштаба и направленности в своём развитии проходит ряд этапов, составляющие жизненные циклы проекта.

Жизненный цикл проекта – это промежуток времени между появлением проекта (идеи) и его завершением.

Согласно «Своду знаний по управлению проектами» амер. Института управления проектами - жизненный цикл проекта состоит из этапов (фаз):

1. Начальная (концептуальная) – разработка концепций проекта, прединвестиционные исследований – около 3% ЖЦ.

2. Разработка проекта – планирование проекта, его детальное технико-экономическое обоснование, разработка проектно-сметной документации, проведение торгов, заключение контрактов, т.е на этой фазе разрабатываются осн. компаненты проекта и идёт подготовка к его реализации. Продолжительность около 25% ЖЦ.

3. Реализация проекта – выполнение работ, выполнение всех СМР, пуско-наладочных работ. Около 60% ХЦ.

4. Завершение проекта – достижение конечных целей, эксплуатация, выпуск пр-ции, получение намеченной прибыли и т.д. Около 12% ЖЦ.

Инвестиционная деят-ть неразрывно связана со строительной деят-тью, регулируется подрядным строительным рынком.

Осн. участники строительного рынка:

1. заказчики строительной пр-ции:

• юр. И физ. Лица, для кот. строится, расширяется переоборудовается объект. Могут быть и инвесторами – собственниками средств. Могут быть пользователями.

• Юр. Лица, спец. организации, кот. от Имени инвестора выполняют все функции договора за определённую плату

• Гос. органы исполнительной власти (правительство РФ, отраслевые министерства, комитеты обл. адм – т.е. по объектам, сооружаемым для Гос. нужд.)

2. Исполнители (подрядчики):

Любые строительные, монтажные и проектные организации. Взаимоотношения участников строительного рынка регулируются договарами строительного подряда. Осн. заключения таких договоров яв-ся – гражданский кодекс с РФ, положение о подрядных торгах в РФ).

Вопрос:

Договор строительного подряда

Заключение договоров, определение обязательств и любых иных условий, кот. не противоречат зак-ву нах-ся компетенции самых субъектов инвсетиционно-строительной деят-ти.

Современные договорные отношения строятся из предпосылок:

1. Повышение статуса договора строительного подряда (Гос. контракта) как осн. правового документа, о расширении егофункции

2. Ориентация на систему форирования цены на осн. подрядных торгов

3. Самостоятельность сторон при определении условий хоз взаимоотношений

4. Гарантированное обеспечение выполнения обязательств, вкл. Меры имущественной ответственности

5. Организация преддоговорной работы

6. Защита интересов потребителей прав собственности

7. Страхование строительных рисков

Общий порядок закл. Договоров в РФ опред-ся гражданским гражданским кодексом (гл 28, 37).

При составлении и оформлении договора строительного подряда рекомендуется предусмотреть разделы (статьи):

• Преамбула договора (стороны договора)

• Определение терминов, используемых в договоре

• Предмет договора

• Сроки выполнения работ

• Стоимость предмета договора

• Платежи и расчёты по договору

• Оьязательства сторон – подрядчика и заказчика

• Организация пр-ва работ

• Обстоятельства непреодолимой силы – форс мажор

• Претензии

• Гарантии

• Приёмка законченного строительство объекта

• Имущественная ответственность сторон

• Арбитраж

• Расторжение договора

• Прочие условия

• Вступление договора в силу

• Юр. Адрес состава

• Приложения

Для того чтобы договор считался действительным в нём должны быть предусмотрены разделы:

1. Стороны договора

2. Предмет договора

3. Стоимость предмета договора

4. Сроки выполнения работ

2 – 4 – это обязательные условия договора строительного подряда.

Чаще исп. 1. 3. 4 5 6 7 17 18 19 20.

Оформление договора:

Перед преамбулой обязательно указывается дата его составления и место.

В случае возникновения юр. Споров по договору местом прохождения судебных разбирательств будет тот город, кот. указан до преамбулы.

В преамбуле договора необходимо указывать - полное наименование участников сторон договора, а также полное ФИО представителей организации, уполномоченных подписать договор.

Указ-ся на осн. чего действуют эти представители – устав предприятия, доверенность.

В предмете договора прописываются какие работы будут выполняться, название объекта, почтовый адрес этого объекта.

В предмете договора может быть указан источник финансирования.

Сроки выполнения работ:

Указывается начало работ и окончание работ.

Когда не ясна дата, поступление аванса на расчётный счёт подрядчика(если аванс предусмотрен договором) срок начала работ записывается так: с даты поступленеия аванса на расчётный счёт подрядчика.

Стоимость работ и порядок расчёта – указ-ся общая стоимость работ, на осн. чего она определялась (на осн. сметной документации или протокола конкурса), общ. Стоимость указ-ся при проведении СМР, пуско-наладочных работ в 2 уровнях цен: базисных (в ценах 2000 года) и текущего года (цена на момент расчёта)

Порядок расчёта – вкл. Определение порядка стоимости оборудования, заготовительно-складских расходов, транспортных расходов, порядка оплаты работ, от. Вкл. Авансирование, и последующие расчёты за выполненные работы (сроки до какого числа, месяца и в какой сумме).

Например: а) до начала выполнения работ по договору заказчик перечисляет на расчётный счёт подрядчика аванс для приобретения материалов и оборудования в размерах 30% от стоимости работ по договору в сумме 36 млн. 500 тыс. рублей

Б) оплата за выполненные работы заказчик производит путём перечисления денежных ср-в на расчётный Счёт подрядчика на осн. подписанной сторонами справки о стоимости работ и затрат по форме ф№КС-3 и счёта подрядчика не позднее 20 числа месяца следующего за отчётным с учётом пропорционального (30%) от стоимости работ и затрат удержания аванса.

Права и обязанности сторон

В обязанности подрядчика – выполнение всех смр с надлежащим качеством в соответствии с действующими снип. Все используемые материалы для выполнения работ должны иметь соответствующие сертификаты, тех. Паспорта и др. документы, удостоверяющие его.

Подрядчик не в праве без согласия заказчика изменять объём, виды и стоимость работ, предусмотренных договором.

Все изменения должны быть согласованы сторонами, отдельными протаколами, кот. яв-ся неотъемлемой частью договора. Изменение стоимости работ и затрат оформляется дополнительным соглашением к договору. В обязанности заказчика входит:

Передача подрядчику до начала работ проэктно-сметной докуметации

Приёмка выполненных работ в установленном порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

К правам заказчика относятся:

Возможность в любое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком

Если во время выполнения работ становится явным, что они не будут выполнены должным образом, то заказчик вправе назначить подрядчику срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в Назначенный срок этого требований вправе отказаться от договора или поручить устранение недостатков третьему лицу в отнесением расходов на подрядчика, а также потребовать возмещение убытков. Заказчик имеет право в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от договора, обеспечив оплату подрядчику стоимости работ, выполненных до получения извещения об отказе заказчика о исполнении договора.

Порядок приёмки работ:

Сроки сдачи работ с предоставлением отчётов по ф.№КС-2; 3.

Не позднее окончания работ.

Вкл. Пункт, указывающий с какого момента работы считаются принятыми (с момента подписания сторонами справки о стоимости выполненных работ и затрат ф.№кс-3. При отказе подписания ф. №кс-3 кем либо из сторон об этом делается отметка в самой ф. №кс-3. Основания для отказа излагаются отказавшимся лицом в ф.№кс-3, либо для этого составляется отдельный документ. В случае обнаружения отступлений от условий договора использование некачественных материалов низкого качества выполняемой работы заказчик извещает об этом подрядчика, кот. обязан принять меры к их устранению в сроки согласованные сторонами или приостановить пр-во работ.

Ответственность сторон – обязательства подрядчика и заказчика по уплате штрафов или пени в случае нарушения сроков оплаты работ (у заказчика) или сроков окончания работ (у подрядчика). Прописывается ответственность за нарушение правил охраны труда и промышленной безопасности на период выполнения работ по объекту (ответственность подрядчика). К ответственности подрядчика относится ответственность за недостатки выполненных работ по строительству объекта, в том числе за те, кот. выявлены в процессе эксплуатации объекта в течении гарантийного срока (12 месяцев). При обнаружении недостатков подрядчик обязан безвозмездно их устранить, возместить убытки, вызванные недостатками выполненных работ по стр-ву. Нарушение прочих условий договора, ответственность наступает в соответствии с действующим зак-вом, кроме случаев, отнесённых в соответствие со ст.401 гк РФ «к обстоятельствам непреодолимой силы».

29.03.2013 г.