1) Метод капитализации доходов;

2) Метод дисконтирования доходов (дисконтированного денежного потока).

Суть первого метода в том, что стоимость рыночного объекта прямо пропорциональна денежному доходу и обратно пропорциональна ожидаемой ставке капитализации или ожидаемой ставке дохода.

С= R/r х 100 %

где

С - рыночная стоимость;

R - годовой доход;

r - ожидаемая ставка капитализации.

На практике в большинстве случаев в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.

Под ставкой капитализации понимается уровень доходности данного объекта. Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычитания ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока. Поскольку метод капитализации прибыли предполагает приблизительное равенство будущих ежегодных доходов, в настоящее время применение капитализации в оценке ограничен кругом крупнейших российских предприятий с относительно стабильными доходами.

Второй метод основан на прогнозе будущего денежного дохода, который будет получен инвестором данном фирмы. Этот денежный доход дисконтируется к текущей стоимости с использованием ставки дисконта, которая соответствует требуемой ставке дохода. Преимущество данного метода в том, что он учитывает будущую рыночную конъюнктуру, через ставку дисконта. Недостаток этого метода связан с трудностями подготовки прогноза и существующей неопределенностью оценки.

Затратный подход предусматривает, что стоимость оцениваемого предприятия может быть определена на основе анализа затрат, которые необходимы для воспроизводства или замены собственности за вычетом морального и физического износа. Данный подход представляет метод оценки накопленных активов. Включает оценку финансовых, материальных и нематериальных активов (зданий, земли, оборудования, патентов торговой марки, уровня квалификации менеджмента). Подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, нового строительства, земельных участков, в целях страхования имущества.

Преимущество этого метода заключается в том, что он основывается на существующих активах, поэтому более практичен по сравнению с другими. Недостаток его в трудности учета нематериальных активов и перспектив данной фирмы.

Затратный подход предполагает использование двух основных методов оценки:

1) Метод стоимости чистых активов;

2) Метод ликвидационной стоимости.

Основная формула при использовании метода стоимости чистых активов:

сумма чистых активов предприятия = сумма активов – сумма обязательств

Поскольку балансовая стоимость активов и обязательств, как правило, не соответствует рыночной стоимости (инфляция, изменение конъюнктуры рынка, различные методы учета), постольку возникает необходимость корректировки баланса, т.е. применяется метод откорректированных чистых активов.

Ликвидационная стоимость предприятия определяется как разность между скорректированной стоимостью всех активов баланса и суммой текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величиной всех обязательств.

Рыночный (сравнительный) подход основан на следующем утверждении: цену предприятия можно определить, используя сравнительный анализ сформированного рынком уровня цен на сходные предприятия. Сходство определяется на основе сравнения физических характеристик, времени и условий продажи, местоположения, условий финансирования сделки. Эффективность такого подхода снижается при незначительном количестве сделок, а моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, а также, если рынок находится в нестабильном состоянии.

Рыночный подход включает 3 метода оценки: