1.2. Нормативно-правовые аспекты

Приведем перечень нормативных документов, регулирующих вопросы ипотечного кредитования:

• Федеральный закон РФ от 29.12.2006 № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»;

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 387, 855, 935, гл. 23).

• Федеральный закон от 16 июля 2000 г. № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2003 г., 11 февраля, 24 декабря 2004 г., 5 февраля, 29 июня 2006 г., 30 декабря 2006г.);

• Федеральный закон Российской Федерации 30 декабря 2006 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»;

• Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2006 г., № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона « Об

ипотечных ценных бумагах»;

• Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2006 г., № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ипотечных ценных бумагах»;

• Федеральный закон от 21.07.2000 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

• Федеральный закон от 29 декабря 2006 г., № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации»;

• Постановление « О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 2000 г. № 102-ФЗ направлен на совершенствование правового регулирования ипотеки, развитие которой призвано обеспечить формирование в Российской Федерации рынка доступного жилья.

Федеральным законом предусматривается исключение требования о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, кредитного или иного договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство.

В Федеральном законе содержатся положения касающиеся возникновения ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств, предоставленных на приобретение этого земельного участка, либо права аренды такого земельного участка, а также в отношении земельного участка либо права аренды земельного участка, на котором за счет заемных средств построено или возводится здание или сооружение.

Федеральным законом устанавливается, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц не только в случае, когда такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке, либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на приобретение таких или иных жилого дома или квартиры, но и в случае, когда такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Закон РФ «О залоге» устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.

Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.

Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу действия залогодателя. Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения, обеспечиваемого им обязательства по кредиту.

Договор об ипотеке должен содержать все необходимые реквизиты, а именно:

- наименование залогодателя и залогодержателя и места их нахождения;

- название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и

места заключения договора;

- указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;

- указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;

- описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;

- наименование документов, подтверждающих права собственника

на закладываемое имущество;

- указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами;

- подписи залогодателя и залогодержателя;

- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием

даты, места регистрации, номер в Едином залоговом реестре.

По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.

После Указа Президента , который представляет собой изложение статей законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в России создается Федеральная регистрационная служба, которая должна обеспечивать ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и Указом Президента «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.

В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением графика строительства.

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:

- для юридических лиц-заемщиков:

учредительные и регистрационные документы: 1) бухгалтерский баланс предприятия; 2) график поступления доходов и обязательных платежей; 3)документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; 4)технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат;5) документы, подтверждающие права на участок застройки и разрешение на строительство; 6)проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; 7) копия договоров на осуществление подрядных строительных работ; 8)другие документы по требованию кредитора;

- для физических лиц:

документы: 1) подтверждающие право на участок застройки; 2) разрешение на строительство; 3)согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация; 4)документы, необходимые для определения платежеспособности заемщика; 5) другие документы по требованию банка.

В обеспечение кредита предоставляется залог и гарантии.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспектов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обращения взыскания, то есть отчуждения недвижимости в случае неисполнения обязательства.

В принятом Законе РФ «О залоге» не в полной мере проработаны вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные органы. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с общими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко снижает привлекательность ипотеки. С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.

В стране не разработана соответствующая инфраструктура ипотечной системы, связанная с созданием на территории России единого порядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и т.п. В стране следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Для полноценного функционирования системы ипотечного кредитования в России необходимо создать систему страхования операций с недвижимостью.

C 1 марта 2007 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс. А с 1 апреля 2007 г. - закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Эксперты считают, что понадобится не меньше года, чтобы оценить достоинства и недостатки этих законов. По мнению законодателей, там заложены основы развития жилищного строительства и, в частности, ипотечного кредитования, без которого невозможен серьезный рост рынка жилья.

Жилищный кодекс, который заменяет действовавший более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР, предусматривает снижение издержек и рисков для кредитных и банковских организаций, что должно послужить основанием для снижения размера кредитных ставок.

Основные положения закона сконцентрированы на вопросах собственности на жилое помещение, социального найма жилого помещения, прав и обязанностей сторон жилищных отношений, права малоимущих граждан на получение бесплатного жилья в муниципальном жилом фонде, платы за жилье и коммунальные услуги, управления жилыми комплексами. Кодекс вводит ряд новых норм, предусматривающих, в частности, разграничение компетенции в этой сфере федеральных органов власти, региональных и местного самоуправления.

В частности, положения нового Жилищного кодекса регламентируют решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам - вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также устраняет одно из препятствий для развития массовой ипотеки. Кредитные организации получают гарантии возвратности выданных кредитов, соответственно, появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ. Изменения также коснутся норм и правил, регулирующих права на недвижимое имущество. В частности, отныне при приобретении жилья в кредит отменяется обязательное нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5 процента от ее суммы.

Это все так, но людей, желающих приобрести жилье в кредит, останавливают, главным образом, высокие проценты по кредиту. Немало парламентариев, однако, предупреждают о возможных негативных последствиях вступления в силу ЖК. Первый заместитель думского Комитета по аграрным вопросам Николай Харитонов уверен, что «возможностями, которые прописаны в Жилищном кодексе РФ, большинство населения не сможет воспользоваться: жилищная ипотека предназначена только для обеспеченных людей, имеющих доход не менее 25 тыс. рублей в месяц». А тут, по мнению аналитиков, серьезные перемены в ближайшее время не предвидятся.