Тема 5. Оценка недвижимости – необходимость и основные подходы

Оценка недвижимости как вынесение суждения о величине стоимости недви­жимого имущества органически связана с анализом рынка и является его логическим продолжением. По сути, оценка — это знание рынка, сфокусированное на конкретном объекте недвижимости. Ее цель — определение ценности недвижимости в изменяющемся рынке, и как таковая оценка — необходимое условие для принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.

Какую бы операцию с недвижимостью мы не взяли, будь то отчуждение не­движимости (продажа, мена), внесение недвижимого имущества в уставной капитал товарищества или общества, передача недвижимости в залог или сда­ча ее в аренду, в любом случае мы встаем перед проблемой: какую цену необ­ходимо назначить, чтобы и не продешевить, и не завысить цену, как оценить наш вклад в то или иное коммерческое предприятие, на какую сумму кредита мы можем рассчитывать при залоге недвижимости. Все это — разновидности одной и той же проблемы — сколько же стоит недвижимость? Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем рациональнее используются сред­ства приобретателя недвижимости, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом недвижимости. Вместе с тем характеристики рынка недвижимости таковы, что достоверное представление о стоимости объекта составить существенно сложнее, чем на других рынках.

Как уже отмечалось выше, объекты недвижимости отличаются такими физическими характеристиками, как стационарность, уникальность, долговеч­ность. Для рынка недвижимости характерны такие признаки, как закрытость информации, ограниченное число сделок, локальность рынка, его зависимость от региональной экономики. Как вы полагаете, какова связь между указанными обсто­ятельствами и необходимостью в оценке недвижимости? Ограниченность числа сде­лок, отсутствие прямых аналогов, закрытость информации вызывают потребность в оценке недвижимости как в особой процедуре, являющейся условием принятия экономически рациональных решений при совершении операций с недвижимостью.

Разумеется, это вовсе не означает, что оценка недвижимости всегда осуще­ствляется с сознательным использованием тех правил и принципов, которые кратко изложены ниже.

5.1. Сущность оценки недвижимости

Если попытаться дать краткий ответ на поставленный выше вопрос, то он может звучать следующим образом: оценка недвижимости — процесс установления обо­снованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Оценка недвижимости всегда выступает как:

• адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимос­ти и его окружением): оценке подлежит объект с определенным составом и качеством прав, находящийся в определенном окружении;

• процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагает­ся в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложе­ние и пр.),

• процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;

• процесс, привязанный к определенному моменту во времени; результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода.

Из сказанного следует, что ценность объекта недвижимости (термин «ценность», строго говоря, является более точным, чем понятие «стоимость») находится в пря­мой зависимости от:

• характеристик недвижимости как физического тела (местоположения, тех­нических характеристик);

• состава и качества передаваемых прав;

• содержания проводимой с имуществом операции;

• мотивации участников сделки;

• условий совершения и финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, определяет и многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. Вместе с тем все это многообразие мо­жет быть сведено к трем группам факторов, которые так или иначе, но постоянно учитываются при оценке недвижимости и находят свое отражение и в определениях стоимости, и в принципах, и в методах оценки.

Можно сказать, что эти три группы относятся к прошлому, настоящему и буду­щему объекта оценки.

При оценке недвижимости должны быть приняты во внимание затраты, понесен­ные при создании объекта, актуальная оценка объекта рынком и, наконец, те блага и выгоды, которые объект может принести в будущем. При этом как прошлые затраты, так и будущие выгоды сводятся к их современному эквиваленту.

Этот общий принцип, по сути, и представляет собой философию оценки.

Исходя из него, используемые при оценке недвижимости разновидности опреде­ления ее стоимости можно сгруппировать следующим образом:

• виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат:

~ восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.);

~ стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объек­том оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр.;

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости, прежде всего, опреде­ляются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

~ страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая опреде­ляется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости;

• виды стоимости, определяемые выгодами от использования объекта недвижи­мости:

~ стоимость в использовании — ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника;

При определении стоимости в использовании важны два обстоятельства:

1. Привязанность величины стоимости к конкретному варианту использова­ния недвижимости.

2. Привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользо­вателю).

«Стоимость в использовании» вашей квартиры, офиса и пр. для иного собственника (пользователя) окажется совершенно иной, чем, например, для вас, так как он находится в иной ситуации. Подумайте, какие факторы опре­деляют индивидуальную стоимость квартиры для семьи, которая в ней проживает, какие факторы определяют индивидуальную ценность офиса для фирмы.

~ инвестиционная стоимость (стоимость в пользовании для инвестора) — вели­чина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажи, сдачи в аренду и пр.;

• виды стоимости, базирующиеся на актуальной оценке объекта недвижимости рынком:

~ рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, которой должна достигать не­движимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

Все указанные выше разновидности стоимости привязаны к конкретной ситуа­ции, в которой находится объект недвижимости, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

Следует учитывать, что когда на рынке встречаются два независимых друг от друга лица — например, покупатель и продавец, неизбежно возникает проблема определения некоторой общей основы сделки, которая дает возможность отойти от индивидуальных представлений и пристрастий. Такой основой является рыночная стоимость. Для того чтобы рыночная цена точно отражала рыночную стоимость, необходимо соблюдение целого ряда усло­вий. Среди них выделим следующие:

• рынок является открытым и конкурентным, т. е. допускающим свободное вза­имодействие достаточного количества автономных друг от друга покупате­лей и продавцов. Например, при определении рыночной стоимости объекта невозможно ориентироваться на цены, которые сознательно формируются на так называемом «первичном» рынке при продаже государственного имуще­ства в процессе его приватизации;

• мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т. е. покупатель и продавец действуют экономически рационально. Например, вы приобретаете квартиру либо для собственного проживания, либо для сда­чи в аренду, но вовсе не потому, что у вас в ней произошло первое свидание;

• стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия и пр., т. е. должным образом проконсультированы. Приобретая квартиру, вы должны помнить, что одновременно вы принимаете на себя и риски, связанные с восстановлением принадлежащего ей оборудования, ре­монтом после пожара, а потому должны в идеале учесть и затраты по ее стра­хованию;

• имущество было представлено на рынке достаточное время, чтобы потенци­альные покупатели имели возможность познакомиться с ним, с аналогичны­ми объектами и принять взвешенное решение. Например, если вы обратились в агентство по недвижимости, и вам предлагают осмотреть квартиру и заклю­чить сделку немедленно, так как продавец срочно уезжает навсегда, то предла­гаемые условия понятию рыночной стоимости не соответствуют;

• оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при заключении сделки. Определение рыночной стоимости для рынка жилья или коммерческой недвижимости должно осуществляться в той же валюте, в которой осуществляются платежи, либо с указанием соотноше­ния между выражением стоимости в одной валюте и платежом в другой;

• на цену не влияют не относящиеся к сделке факторы. Например, если прода­жа осуществляется дочерней структуре или под давлением «крыши», то оче­видно, что продажа осуществляется по цене, вряд ли соответствующей ры­ночной стоимости.

При наличии всех вышеперечисленных факторов рыночная цена недвижимости точно отражает ее рыночную стоимость, однако в реальной действительности дос­тигнуть такого соответствия практически невозможно — на рынке мы всегда имеем дело с рыночными ценами, но не с рыночной стоимостью.

Именно поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости как в особой процедуре, в ходе которой суждение об определенной величине рыночной стоимо­сти объекта выносится на основе анализа рыночной информации оценщиком.