24. Особенности ценообразования на рынке недвижимости и обслуживающие его цены.

Рынок недвижимости– это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т.д. Для жилой недвижимости важен вид из окна(во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т.д.

Рынок недвижимости– это рынок ограниченного количества ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.

Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению Р. Коуза, трансакционными издержками. Трансакционные, или операционные, издержки– это издержки в сфере обмена, связанные с передачей прав собственности.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости. Первичный рынок– экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих, федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании– поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику– физическому или юридическому лицу. Сегментация рынка недвижимости– это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

– рынок жилья; – рынок коммерческой недвижимости; – рынок земельных участков.

25. Сметная стоимость строительства, факторы ее определяющие.

Стоимость каждого объекта строительства определяется сметой, составленной на основе проекта строительства. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений– это сумма определяемых сметными документами денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с рабочим проектом.

Сметная стоимость строительства зависит от ряда ценообразующих факторов, к числу которых можно отнести:

• естественно-географические, объемно-планировочные, конструктивные и другие технические решения;

• степень внутренней оснащенности объектов и качества их отделки; вид, характер и количество необходимых для строительства материально-технических ресурсов и условий их поставки.

Сметная стоимость строительства всего комплекса или отдельного объекта складывается из стоимости всех видов строительно-монтажных работ, стоимости приобретения и монтажа технологического, инженерного и другого оборудования, прочих капитальных работ и затрат. Ее можно представить следующим образом:

Сстр.=Ссмр+Соб+Пкр, где Сстр – сметная стоимость строительства, руб.; Ссмр– сметная стоимость строительно-монтажных работ, руб.; Соб – стоимость приобретения и монтажа оборудования, руб.; Пкр – прочие капитальные работы, руб.

Продукция строительства измеряется, прежде всего, объемом произведенных строительно-монтажных работ. Само же оборудование, машины, инструменты не включаются в сметную стоимость строительно-монтажных работ, так как не подвергаются переработке в процессе строительного производства. Оборудование оплачивается заказчиком отдельно от стоимости выполненных строительно-монтажных работ и затраты на него включаются в цену предложения при строительстве объекта«под ключ», но не в сметную стоимость строительно-монтажных работ. Таким образом, сметная стоимость строительно-монтажных работ является основой цены предложения и складывается из стоимости прямых затрат на выполнение строительных работ, накладных расходов и плановых накоплений. Состав сметной стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр) может быть представлен следующим образом:

Ссмр=Зпр+Рн+Пн, где Зпр– прямые затраты на выполнение объема строительных работ (стоимость материалов, изделий и конструкций, стоимость эксплуатации машин и механизмов и основной заработной платы рабочих), руб.; Рн – накладные расходы, руб.; Пн– плановые накопления, руб.

Прямые затраты на выполнение строительных работ(3пр) определяются как сумма стоимости материалов, изделий и конструкций, стоимости эксплуатации машин и механизмов и основной заработной платы рабочих:

Зпр=Смат+Сэ.м.+Сз.п. где Смат– стоимость материалов, изделий и конструкций; Сэ.м. – стоимость эксплуатации машин и механизмов; Сз.п.– основная заработная

плата рабочих.

Себестоимость строительной продукции будет представлять сумму прямых затрат на выполнение строительных работ и накладных расходов

(Зпр+ Рн).

В состав накладных расходов включают административно-хозяйственные расходы, расходы на обслуживание работников строительства, на организацию работ на строительной площадке и др.

В соответствии с действующей методикой определения цен на строительную продукцию в Республике Беларусь утверждены обязательные предельные нормы расходов и плановых накоплений для строек, финансируемых за счет государственного бюджета. Во всех остальных случаях эти нормативы носят рекомендательный характер. Конкретные суммы накладных расходов и плановых накоплений определяются по договоренности между заказчиком и подрядчиком. Нормы накладных расходов и плановых накоплений установлены в процентах к сумме основной заработной платы и стоимости эксплуатации строительных машин, учтенных в сметных прямых затратах в базисных ценах1991 г.: Рн=(Сэ.м.+Сз.п.)*Нр.н. Пн=(Сэ.м.+Сз.п.)*Нп.н. где Рн – накладные расходы, руб.; Пн– плановые накопления, руб.; Нр.н. – норма накладных расходов, %; Нп.н. – норма плановых накоплений, %.

Сметная стоимость строительных работ определяется через систему сметных нормативов. Они сформированы по технологическим и экономически обоснованным нормам2000 г. в базисных ценах1991 г. Это позволило создать единую нормативную базу для капитального строительства и ремонта.

Основным составляющим документом, определяющим стоимость строительства или ремонта, является сводный сметный расчет. В нем выделяются затраты подрядной организации, заказчика, проектной, экспертной организации и т.д.