Аренда Понятие договора аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется передать другой стороне имущество за плату во временное владение или пользование или во временное пользование.

Есть некое лицо, которое имеет имущество, не хочет его отчуждать, но не имеет возможностей, опыта им пользоваться, хочет получать какой-то барыш, но не продав его. За плату передать кому-то своё имущество – экономический базис.

Интерес одной стороны – чтобы передали имущество, другой – чтобы уплачивалась плата. Договор консенсуальный.

Все сущностные императивы установлены в параграфе первом – вытекают из необходимых конститутивных признаков данного договора. Консенсуальный, возмездный, двусторонний. Пример – ст. 632 – договор является реальным, но данное определение находится в рамках главы 34-й, практика определяет его как реальный, это толкование изолированное от закона, а не системное. Носит синолагматический характер (исполнение договора одной стороной обусловлено исполнением договора другой).

Опосредует отношения, которые носят долгосрочный характер, но всегда связаны с возвратом имущества арендодателю.

Элементы договора.

Стороны договора – арендатор, арендодатель, наниматель, наймодатель.

Арендодатель – собственник имущества, если есть возложенные полномочия – он вправе делать действия в рамках правомочия пользования. Это не распоряжение – так как собственник не изменяется.

Сторона – может повлиять на форму договора.

Предмет – любое имущество, подпадаемое под понятие «непотребляемая вещь».

Форма – консенсуальный договор предполагает простую письменную форму. Если договор аренды заключается юридическим лицом или на срок более одного года – такой договор аренды должен быть заключён в простой письменной форме.

Срок – опосредует долгосрочные отношения. Является срочным, условия о сроке не являются существенными. Если в договоре не определено – заключается на неопределённый срок.

Существенное условие – условие о предмете. Каждая разновидность договора аренды дополняет признаки, которые дополняют особенность, элементы, признаки.

Цена – условия об арендной плате – должны быть предусмотрены договором, если нет – за аналогичный предмет при аналогичных обстоятельствах. Формы могут быть смешаны.

С позиции квалификации – это договор не смешанный, так как используются только положения об аренде.

Акцент на: основания для прекращения договора по требованию одной из сторон (обратить внимание – прекратить можно только в судебном порядке), но чтобы предъявить требования в суд – реализовать досудебную схему разрешения. Особенности реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 – когда договор имеет срок действия и арендатор надлежаще исполняет и желает возобновить; когда срок аренды заканчивается, а арендатор продолжает пользоваться имуществом).

28.09.12.

Отдельные виды договора аренды.

Виды:

Прокат.

Договор проката.

Стороны договора проката : арендодатель- S предпринимательской деятельности, занимающийся передачей имущества в прокат. Арендатор- лицо, использующее имущество в потребительских целях.

Предмет договора : движимое имущество, это имущество, предназначенное для возможности многократной сдачи в аренду. Может использоваться в потребительских целях. Имущество всегда передается во временное владение и пользование.

Договор является публичным. На данные отношения распространяем положения ст.426 ГК.

Условия о цене- арендная плата только в денежной форме. Здесь это специфика.

Условия о сроке- срок проката ограничен, максимум- 1 год. Если срок отсутствует, то считают, что прокат заключен на 1 год.

В прокате отсутствует возможность о заключении договора на новый срок. Особенность также в возможности прекратить отношения досрочно. Необходимо требование арендатора о прекращении отношений.

Если прокат прекращается раньше срока, то сумма, уплаченная арендатором- возвращается. Ст.630 п.2 ГК. Положение о возвращении суммы основано на потребительских отношениях, а также потому что данное имущество включается каждый раз в оборот. Деятельность по прокату профессиональная. Возвращаясь, имущество вновь включается в прокат. Интерес арендодателя не нарушается при одностороннем отказе, так как он вновь отдает имущество в прокат.

Сроки влияют на ограничение некоторых положений об аренде.

Существенное условие только 1- предмет.

Аренда транспортного средства.

Этот договор имеет подвиды : с экипажем и без экипажа.

У них общее- Sный состав и предмет договора.

S- собственник транспорта, или иной субъект, а с другой стороны –лицо, желающее получить транспортное средство во временное владение и пользование.

Предмет договора используется для цели- перевозка.(багажа, пассажиров и т.д.).

Признаки, которые различают 2 подвида: Аренда с экипажем- основное бремя несет арендодатель. Он оказывает услуги и осуществляет затраты по эксплуатации транспорта. Арендатор несет лишь коммерческие расходы.

Форма- простая письменная.

Элементы арендной платы не затрагиваются.

Аренда с экипажем- владельцем является арендодатель с позиции риска перехода случайной гибели. Риск не переходит на арендатора.

Транспорт без экипажа- передача по договору меняет владельца, влечет переход риска случайной гибели на арендатора. Причинителем вреда рассматривается именно арендатор.

Риск случайной гибели всегда остается на собственнике!!!!

Данный договор является консенсуальным.

Аренда зданий, сооружений.

Здание- укладывается под признаки недвижимости, предполагает постоянное наличие в нем людей. Их нельзя перенести без соразмерного ущерба. Сооружение- их особенности позволяют их разобрать без соразмерного ущерба.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор аренды зданий, сооружений- только если на срок не менее 1 года- только тогда подлежат государственной регистрации.

Специфика определяется через предмет. Имущество здесь передается во временное владение и пользование, либо во временное пользование.

Здание, сооружение есть помещение.

Пользование- означает ,что целевая направленность уже определена.

Режим владения, пользования, либо только пользования предусмотрен только в рамках данного договора аренды зданий, сооружений.

Земельный участок всегда передается только в пользование.

Условия о цене- являются существенным условием. Однако в рамках всех разновидностей договора аренды в главе 34 только прокат жестко определяет, что арендная плата- всегда деньги. Относительно других разновидностей- могут быть любые формы.

Условия о сроке- ст.654 ГК. В законе определяется, как необходимое, исходя из буквального толкования. Но в законе не определяется.

Договор аренды предприятия.

Является разновидностью договора аренды недвижимости. Нормы данного параграфа являются специальными по отношению к нормам параграфа 4.

Недостижение цели использование имущества будет являться основанием для расторжения договора.

Особенности: имущественный комплекс передается.

Стороны: обе стороны- субъекты предпринимательской деятельности. Специфика- для использования предприятия необходимо получение лицензии.

Перед 3-ми лицами ответственность будет нести арендодатель.

Права кредиторов: кредитор в течении 3 месяцев может потребовать прекращение обязательства.

Форма договора : обязательная письменная, подлежит государственной регистрации. Факт регистрации определяет момент возникновения договора.

Согласие на создание неотделимых улучшений не нужно получать.

Помимо предмета существенным условием является условие о плате, и сроке использования предприятия.

Договор финансовой аренды ( лизинг).

Ст. 665 ГК.

Особенность : риск случайной гибели несет не собственник, а владелец( арендатор).

На основании договора возникают необходимости заключения договора К-П.

Лизинг не является 3-сторонней сделкой.

Во исполнение обязанности по приобретению имущества будет заключаться договор К-П. Он будет в пользу 3-го лица.

Требования по предъявлению качества V лизинга все лежат на арендаторе.

По договору К-П расчет будет осуществлять лизингодатель.

Стороны : арендатор( любой S)

Со стороны лизингодателя рассматриваются банки, кредитные организации.

Лизинговая деятельность- предпринимательская.

Условия о сроке- в легальном определении- вытащить существенность условий об оплате нельзя, и нет нормы о плате. То из толкования- существенным условием выступает только условие о предмете.

ДЗ : глава 35, 36, общие положения

Договор найма жилого помещения.

Понятие и виды договора найма жилого помещения.

Специфика в том, что договор опосредует жилищные отношения, которые составляют предмет регулирования жилищного права.

Жилищное право рассматривается либо как институт, либо как подотрасль ГП, и включается в особенную часть системы ГП.

Есть договор коммерческого найма, и договор социального найма.

Конструкция ориентирована на участие в нем гражданина. Не может выступать какое-либо иное лицо.

Если ю\л арендует жилое помещение- то это договор аренды.

Если предметом договора аренды выступает жилое помещение, то предполагается целевая направленность этого помещения.

Институт найма жилого помещения, то речь ведется помимо главы 35 еще и о ЖК РФ.

В рамках вертикальной иерархии речь идет о соотношении главы 35 и жилищного законодательства. Отношения коммерческого найма регулируются главой 35.

Правовое основание договора соц. найма- ???

Система договоров найма жилого помещения – ст.671 ГК- 1 сторона- собственник жилого помещения, обязуется предоставить за плату жилое помещение во владение, пользование, для проживания в нем.

Договор соц. найма жилого помещения- 1 сторона- собственник жилого помещения государственного, муниципального жилищного фонда ( наймодатель) обязуется передать другой стороне- гражданину ( нанимателю) жилое помещение во владение, пользование, для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством.

Здесь приоритет ЖК РФ перед положениями главы 35 ГК.

Этот договор- консенсуальная, возмездная, двусторонне обязывающая конструкция.

Элементы договора найма жилого помещения.

Стороны- наймодатель- собственник жило помещения ,фонда, от имени которого действует уполномоченный государственный орган, или уполномоченный орган МСУ, либо иное управомоченное ими лицо.

Наниматель- гражданин. Но это не любой гражданин. Жилые помещения по договору соц. найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В исключительных случаях жилье предоставляется и иным категориям граждан.

Стоять на учете в качестве нуждающегося имеет право гражданин, который признан нуждающимся. ЖК выделяет категории нуждающихся : 1) малообеспеченные. Сперва необходимо признаться малоимущим, попасть под эти признаки, установленные законом S РФ., и следовательно он подпадает под нуждающегося.

Наряду с нанимателем право на пользование жилой площадью приобретают члены семьи. Важно определиться с понятием члена семьи. – нужно раскрывать через ст.69 ЖК. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору соц. найма относятся проживающий совместно с ним его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи, и ведут с ним общее хозяйство.

Есть и иные лица , которые могут быть признаны членами семьи в исключительных случаях в судебном порядке : 1) члены семьи указываются либо на стадии заключения договора соц. найма, либо могут быть внесены при получении согласия самого нанимателя, членов семьи, и т.д.

Особенности механизма вселения в жилое помещение : для вселение в жилое помещение супруга, детей, родителей, наниматель должен получить согласие в письменной форме членов своей семьи. А при вселении других граждан в том числе и согласие наймодателя.

Вселение детей не предполагает согласие членов семьи, наймодателя. Также не требуется, чтобы данное вселение удовлетворяло критерию минимальной нормы площади.

Предмет договора соц. найма- жилое помещение, а также часть квартиры, жилого дома, жилого помещения.

ЖК устанавливает помещения, которые не могут быть жилыми : неизолированные помещения, вспомогательные помещения, помещения общего пользования в многоквартирных домах.

Делят : жилые помещения, которые относят к Гос. Жилищному фонду, и помещения, относящиеся к муниц. Фонду.

Муниципальный фонд –совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Также выделяется имущество муниципальное : 1) жилищный фонд социального использования- направлен на обеспечение малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении 2) имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда.

Условие о сроке : договор соц.найма жилого помещения является бессрочным.

Форма договора : заключается в простой письменной форме. Специфика в том, что у процесса заключения есть правовые основания ( на основании решения о предоставлении жилищного фонда социального использования).

Сейчас заключается на основании типового договора , заключенного Постановлением Правительства в 2005 году.

Условия о цене : выражается в плате за жилое помещение и коммунальные услуги. Данная плата включает 3 элемента : 1) плата за пользование жилым помещением ( плата за наем) 2) плата за содержание и ремонт жилого помещения- включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом и т.д. кап. Ремонт проводится за счет средств собственника жилищного фонда. 3) плата за коммунальные услуги- плата за водоснабжение, газоснабжение, отопление и т.д.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 1 месяца за 10 дней до следующего срока.

Элементы договора коммерческого найма.

Наймодатель- это собственник частного жилищного фонда.

Наниматель- любые ф\л и ю\л. Они также могут иметь членов семьи, и имеют равные П и О в отношении пользования жилым помещением.

Предмет- изолированное помещение, пригодное для использования.

Форма договора- проста письменная

Срок- максимальный срок действия- 5 лет. Можно выделить договор краткосрочного найма.

Элементы цены- плата предполагает включение в себя размер платы в разрезе договора соц. найма+ интерес наймодателя.

2 категории лиц : 1) временные жильцы 2) поднаниматели.

Отличия между ними : временные жильцы- имеют право безвозмездного проживания. Требуется только общее согласие лиц, которые совместно проживают, и уведомление относительно наймодателя.

Поднаниматель- режим здесь договорный. Это договор поднайма жилого помещения. Срок договора поднайма соотносится со сроком действия договора найма жилого помещения.

Договор поднайма является исключительно возмездным—должна быть плата за проживание.

Можно ли одномоментно лишить права проживания лицо, проживающее с вами в 1 помещении ? : через положения ГК исключается. Действует судебный порядок. В его рамках законодатель говорить о праве, а именно суд имеет право дать льготный 1 год на устранение всех нарушений. Если в течении этого года есть нарушения, то можно снова подать в суд. При последующих нарушениях наймодатель снова предъявляет повторное требование. Механизм составления договора может также составлять 2 года по решению суда.

Лекция 3. Договор ссуды.

Вопрос : Понятие договора ссуды.

Касаемо института ссуды- ст. 689 п.2- данные нормы применяются непосредственно.

Ст. 689 ГК- 1 сторона- ссудодатель передает , или обязуется передать в безвозмездное временное пользование имущество другой стороне- ссудополучателю, а ссудополучатель обязуется вернуть это имущество в состоянии нормального износа, либо в состоянии, обусловленным договором.

Специфика ссуды в том, что они опосредуют безвозмездное перемещение материального блага во временное пользование без встречного предоставления.

Ссуда является в чистом виде безвозмездной.

Договор может реальным, или консенсуальным.

Также может быть 2сторонним, либо 1сторонним договором.

Что касается 2-стороннего договора- встречное обязательство есть, а встречного предоставления нет.

Вопрос : Элементы договора ссуды.

Ссуда- это безвозмездное пользование имуществом.

В рамках договора ссуды есть ссудодатель, ссудополучатель.

Ссудодатель- собственник, либо лицо, управомоченное на передачу имущества.

Ссудополучатель- общий субъектный состав.

Предмет ссуды: любое имущество. Есть особенность : нельзя поставить = между предметом ссуды и аренды. В договоре ссуды непотребляемые вещи могут выступать как таковые, а также цель использования договора может определить режим потребляемых вещей в качестве непотребляемых.

Договор ссуды опосредует предмет, как экспонирование.- например, выставка продуктов с\х. В этом случае предполагается, что экспонат является непотребляемым в силу направленности, для которой он используется.

Форма договора : можно перевести сюда положение о форме сделок. Необходимо соблюдение простой письменной формы.

Возможность реализации устной сделки спорна.

По стоимости сделки она будет менее порогового значения- 10 МРОТ. – тогда можно устную сделку.

Условия о сроке : договор может быть как срочным, так и бессрочным. Специфика : бессрочный договор- каждая из сторон во всякое время может отказаться от договора. Односторонний отказ приведет к прекращению договора. Уведомление необходимо послать за 1 месяц.

Срочный договор- ссудополучатель может погасить договорные отношения в одностороннем порядке, предупредив за 1 месяц.

Для ссудодателя данное право не действует. Необходимы основания для досрочного прекращения, которые связаны с нарушением условий договора- только тогда ссудодатель может расторгнуть договор.

Если ссудодатель умирает, ю\л- ссудодатель исчезает- то здесь правопреемственность. Это же касается и ю\л.

Основания для прекращения договора в случае исчезновения субъекта- только в случае смерти, ликвидации ссудополучателя.

Условия о цене : договор является безвозмездным. Здесь важно учитывать, что возврат имущества не отражает возмездность.