16.Сущность управленитя гостиницей на основе контракта на управление,содержание контракта

Главная функция гостиничного предприятия – предоставление временного жилья всем путешествующим. Причем жилья достаточно комфортного и сравнительно недорогого, оптимально сочетающего цену и качество.

Не существует идеальной и единой модели менеджмента. Но все решения, обусловленные необходимостью удовлетворения потребностей клиентов, опираются на строго зафиксированную управленческую иерархию.

Для каждого коммерческого предприятия менеджмент является уникальным, будь то гостиница, турфирма, ресторан и т. д. Есть лишь общие закономерности и элементы, которые используются, как правило, всеми.

В современных условиях система управления должна быть простой и гибкой, чтобы быть конкурентоспособной. Она должна иметь такие характеристики, как:

• небольшое число уровней управления;

• компактные подразделения, укомплектованные квалифицированными специалистами;

• производство услуг и организация работы, ориентированные на потребителей (гостей предприятия).

1. Независимо от структуры организации, степени децентрализации и делегирования полномочий нести полную и абсолютную ответственность за деятельность всего предприятия должен один человек.

2. Скалярный метод передачи полномочий. Полная и абсолютная ответственность означает право не только управлять, но и передавать, делегировать часть полномочий другим лицам по линии руководства.

3. Единство подчинения.  У любого служащего может и должен быть только один руководитель.

4. Принцип соответствия. Означает, что делегированные полномочия должны соответствовать уровню ответственности. Если на лицо возлагаются определенные обязанности, то его необходимо наделить и соответствующими полномочиями, необходимыми для выполнения этих обязанностей.

5. Коммуникации Как формальные, так и неформальные, должны быть установлены и постоянно поддерживаться.

6. Гибкость. Структура организации должна позволять вносить в нее коррективы в связи с изменением методов, задач, целей, масштабов коммерческой деятельности, появлением новых технологий и ресурсов.

7. Доступность всех уровней организации.  Любой сотрудник организации должен иметь право и возможность подать жалобу, высказать замечание или предъявить рекламации соответствующему руководителю.

8. Сущность организационной структуры в делегировании прав и обязанностей для разделения труда.  Организационная структура гостиницы является отражением полномочий и обязанностей, которые возложены на каждого ее работника.

Основные отличия договора управления

Если не упоминать различные гибридные формы гостиничного бизнеса, то кроме управленческой модели, существуют ещё две основные: франчайзинг и аренда. Управленческая модель отличается от них тремя ключевыми элементами: распределением обязательств, распределением рисков и распределением прибыли.

При управленческой схеме активами собственника выступают: непосредственно сам бизнес, объект недвижимости, штат сотрудников (оператор может выступать работодателем в отношении руководителей высшего звена и иностранных сотрудников), вся мебель, оборудование и предметы интерьера гостиницы. Активами оператора при этом выступают интеллектуальная собственность, системы резервации и клиентские базы, а также ноу-хау.

Договор управления по своей сути является агентским договором. Соответственно, оператор действует от имени и за счёт собственника. В связи с этим, основным обязательством собственника является предоставление свободного доступа к гостинице и финансовым средствам, в то время, как основным обязательством оператора является максимально эффективное управление гостиницей. Последнее включает в себя широкий перечень всевозможных услуг, среди которых: трудоустройство, подбор и обучение персонала, организация поставок оборудования и предметов интерьера, составление бюджетов, заключение всех необходимых договоров и осуществление контроля над деятельностью гостиницы.

Очевидно, что при такой схеме риски оператора связанные с функционированием гостиницы очень ограничены, в то время как собственник аккумулирует на себе подавляющую часть рисков, включая рыночные. С другой стороны, управленческая модель позволяет собственнику получать солидный доход (часто, привлечение профессионального оператора может повысить доходы гостиницы до 30%) и экстра прибыль на подъёме рынка.

Среди особых коммерческих условий договора управления можно выделить порядок начисления и оплаты вознаграждения оператора, обеспечение наличия резервов и оперативного (рабочего) капитала, бюджетирование и управление финансами, тест успешности оператора.

В классическом договоре управления вознаграждение оператора состоит из двух основных элементов: твёрдой базовой ставки (которая, как правило, рассчитывается в виде процента от валового дохода гостиницы) и ставки (зачастую, дифференцированной в зависимости от успешности оператора) поощрительного вознаграждения (которая, как правило, рассчитывается в виде процента от чистой прибыли). Стороны могут самостоятельно устанавливать, каким образом они будут рассчитывать валовой доход и чистую прибыль, равно как и прибегнуть к существующим стандартам (например, UniformSystemofAccountsfortheLodgingIndustry).

В договоре управления стороны также определяют накопительные резервы, в которых производятся регулярные отчисления собственником либо оператором от имени собственника. Основным является резерв средств для закупки и эксплуатации мебели, оборудования и предметов интерьера, куда с определённой периодичностью (как правило, ежегодно) направляется фиксированный или дифференцированный процент от валового дохода гостиницы. Рабочий капитал - это определенная сумма, которая должна быть постоянно доступной на счетах гостиницы независимо от состояния резервов. Рабочий капитал имеет особое значение в первый год работы гостиницы (когда ещё недоступны накопительные резервы), а также при существовании дефицита резервов. Уровень рабочего капитала устанавливается сторонами в договоре и может изменяться на протяжении его действия. Ответственным за поддержание уровня капитала является собственник. Неспособность соблюдения установленного уровня капитала является существенным нарушением договора, и, зачастую, основанием для его расторжения со стороны оператора.

Бюджетирование на всех этапах управления гостиницей - услуга, предоставляемая оператором. Обязательные статьи бюджета, его форма и процедура утверждения собственником закрепляются договором управления. Кроме предстоящих затрат, в бюджете также рассчитывается прогнозируемый валовой доход и чистая прибыль. Не смотря на сложный процесс утверждения, окончательный бюджет является скорее прогнозом, чем руководством к действию, и операторы и операторы оставляют за собой право перерасхода бюджетных средств.

(Так, по договору на управление собственник несет все расходы, связанные со строительством и деятельностью гостиницы, нанимает в штат всех или большинство работников, а оператор руководит такой деятельностью. Однако решения по наиболее важным вопросам (касающимся, например, долгосрочной аренды, капитальных и существенных текущих затрат, судебных споров, коллективных договоров) обычно требуют согласия собственника. Кроме того, собственник контролирует деятельность оператора посредствам утверждения бюджетов доходов и расходов на предстоящий год, а также изучения отчетов оператора о текущей деятельности гостиницы.

Кроме согласования коммерческих вопросов сторонам при заключении договора на управление важно учитывать требования закона. Согласно российскому гражданскому законодательству субъекты (в нашем случае - собственник гостиницы и оператор) свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора (п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ). Однако свобода сторон может ограничиваться законом. Такие ограничения содержатся в императивных (обязательных) нормах гражданского права, а также в нормах публичного (например, налогового и антимонопольного) права.

В большей части договор на управление гостиницей представляет собой контракт на оказание услуг, общее правовое регулирование которого содержится в ГК РФ (гл. 39). Специального регулирования договора на управление гостиницей в российском законодательстве не предусмотрено. Однако несмотря на достаточно скудное регулирование договоров на оказание услуг (всего 5 специальных статей), императивные нормы ГК РФ устанавливают некоторые права и обязанности, которые не могут быть изменены соглашением сторон. Так, например, в соответствии с законом заказчик (собственник гостиницы) вправе отказаться от исполнения договора оказания услуг при условии оплаты исполнителю (оператору) фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). То есть ГК РФ наделяет собственника гостиницы правом в любой момент расторгнуть договор на управление в одностороннем порядке; при этом размер компенсации ограничен законом суммой фактически понесенных оператором расходов.)