2.4. Судебные споры о переустройстве и перепланировке жилых помещений

Исходя из общего правила доказывания, установленного в ст. 56 ГПК РФ, доказать, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и что угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, должно лицо, которое произвело самовольную перепланировку или переустройство.¹

Спорным моментом при рассмотрении дел данной категории является определение того, что произведено в результате ремонта (реконструкции): перепланировка жилого помещения или постройка. К правоотношениям по возведению самовольной постройки применяется ст. 222 ГК РФ. Самовольная перепланировка и самовольная постройка имеют различные последствия, при возникновении соответствующих споров используются разные доказательства, различается и круг лиц, участвующих в деле, поэтому перед обращением в суд необходимо определиться с тем, что же было произведено в результате ремонта.

Чтобы исследовать вопрос о том, какие документы, исходящие из каких учреждений, суд принимает в качестве надлежащих и достоверных доказательств возможности сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии. Рассмотрим следующие примеры из судебной практики.

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону, рассмотрев 19.06.2007 в открытом судебном заседании гражданское дело по иску гражданина Власова к администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, принял решение сохранить данную квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии. Суд, опираясь на заключение Северо-Кавказского центра экспертиз от 10.05.2007 N 2007/99, установил, что переустройство и перепланировка указанной квартиры, осуществленные истцом, ничьих прав и законных интересов не нарушили и

соответствовали требованиям Санитарных норм и правил.¹

В данном случае суд принял в качестве доказательства экспертное заключение.

На практике часто встречаются случи, когда в результате не предоставления документов, подтверждающих безопасность перепланировки и (или) переустройства суд отказывает в удовлетворении иска.

При рассмотрении дел о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии имеет значение не только то, кем было выдано заключение о возможности узаконения перепланировки, но и то, что именно написано в данном заключении.

Часть 4 ст. 29 ЖК РФ четко определяет, что сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии возможно, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью.¹

В связи с чем, заключения компетентного органа, о соответствии незаконно перепланированного (переустроенного) жилого помещения требованиям санитарных норм и правил. Такой вывод следует из следующего определения Верховного Суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 01.09.2009 рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску гражданина Чернышова к администрации г. Белгорода о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии. Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 06.10.2008 исковые требования гражданина Чернышова были удовлетворены на основании заключений, представленных истцом, а именно:

1. Градостроительное заключение Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры администрации города Белгорода от 13 мая 2008 N 396-гз. Из содержания которого следует, что перепланировка квартиры была выполнена без наличия проектной документации, но требования СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» ею нарушены не были. Но так же, было указано, что необходимо получить заключение о надежности конструкций;

2. Заключение ФГУ здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии Белгородской области» от 27 июня 2008. В соответствии с которой произведенная в квартире перепланировка не противоречила требованиям СанПиН 2.12.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».

3. Заключение ООО «Воронежский центр экспертизы» от 20.06.2008 N 220. Из которого следовало, что демонтаж перегородки с дверным проемом в помещении и демонтаж шкафов были выполнены без нарушения целостности конструктивных элементов жилого дома с соблюдением требований СНиП 31-01-2003 и не создали угрозу жизни и здоровью проживающих граждан.¹

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд руководствовался требованиями ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и исходил из того, что в квартире истца была осуществлена перепланировка без соблюдения установленного законом порядка, однако изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не нарушали чьих-либо прав и законных интересов, не создавали угрозу жизни и здоровью, не нарушали конструктивную целостность дома, в результате чего возможно было использование квартиры по ее прямому назначению.²

Рассмотрим вопроса о том, вероятно ли сохранение жилых помещений в перепланированном состоянии, если в результате самовольной перепланировки площадь жилого помещения увеличилась за счет площади общих помещений в многоквартирном доме.

Судебная практика по данному вопросу практически отсутствует.

Гражданин Селиванов обратился в суд с иском к мэрии г. Архангельска и просил признать недействительным решение отдела городского архитектурно-строительного контроля мэрии (далее — отдел ГАСК) о согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного в г. Архангельске, на основании которого соседкой истца гражданкой Беляевой была установлена конструкция с перегородкой и дверью на лестничной клетке, являвшейся местом общего пользования и общим имуществом в многоквартирном доме, чем были нарушены его права.

Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил. Судебная коллегия указанное решение оставила без изменения по следующим основаниям.¹

Суд правильно указал в решении, что применительно к настоящему делу в силу ст. 16 ЖК РФ перепланировка жилого помещения гражданки Беляевой могла быть произведена только за счет существующиз в квартире жилых помещений и помещений вспомогательного назначения, так как ни тамбура, ни коридора, ни секции, у входа в квартиру не было, значит увеличение жилой площади квартиры произошло за счет лестничной клетки, но она не может быть отнесена к жилому помещению, перепланировка которого возможна в соответствии с жилищным законодательством.

Принятым решением отдела ГАСК мэрии г. Архангельска были нарушены права истца, лишившегося возможности пользоваться общим имуществом дома в полном объеме.

Тем не менее передача в собственность части общего имущества собственников многоквартирного дома возможна в порядке гл. 4 ЖК РФ на основании ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, согласно которой:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме;

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.¹

Поскольку в Жилищном кодексе указано, что для присоединения части общего имущества в многоквартирном доме необходимо согласие всех собственников, решения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома за одобрение перепланировки, против которого проголосовал хотя бы один собственник, будет недостаточно.

Кроме того, к участию в таком деле должны быть привлечены все собственники жилых помещений этого многоквартирного дома.

Анализируя изложенное, необходимо отметить, что в случае обращения в суд, для начала необходимо определить, что же было произведено в результате ремонта самовольная постройка, либо самовольная перепланировка. Очень важно произвести максимально возможные экспертизы, для подтверждения в суде безопасности перепланированного жилого помещения.