2.3 Сохранение самовольных переустройств и переоборудований жилого помещения

В соответствии со ст. 29 самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения – это переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствия основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 Кодекса.¹

Иными словами, самовольными признаются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, которые проводились без документа подтверждающего согласование данных работ, либо с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

За самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, лицо обязано нести административную и имущественную ответственность – штраф и приведение помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения вышеуказанных действий определяет орган осуществляющий согласование. Так же данный орган решает вопрос за чей счет возвращается прежнее состояние помещению.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, и в установленном порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 Жилищным кодексом Российской Федерации, принимает решение:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.¹

В судебной практике существует важный вопрос, в каком производстве рассматривать заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии? Так вот, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, а так же в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа в согласовании органа местного самоуправления.

В случае, если квартира с незаконно проведенной перепланировкой (переустройством) была продана, тогда орган, осуществляющий согласование устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Так же новый срок на приведение помещения в прежнее состояние дается собственнику данного помещения, если он является наймодателем по расторгнутому договору найма.

Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном законом порядке.¹

Стоит обратить внимание на то, что субъектом данной ответственности является собственник помещения, или наниматель.

Необходимо отметить существующий пробел в законодательстве: за самовольное переустройство жилых помещений, предусматривается ответственность нанимателя помещения лишь по договору социального найма, но жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования не упоминаются.

Перед обращением в суд граждане имеют право обращаться в органы местного самоуправления для согласования уже проведенной перепланировки (переустройства) в порядке, предусмотренном ст. ст. 26, 27, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.²

Следует отметить, что сохранение незаконных переоборудований, повышающих благоустроенность и качество жилого помещения, играет положительную роль для соседей, а так же общества в целом. Закон предусматривает административную ответственность за данное правонарушение, но данные виды незаконных переоборудований имеют приоритет для узаконения во внесудебном порядке.

Согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и (или) перепланировки. Не предусматривает такое основание для отказа и ст. 27 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать в согласовании.¹

С учетом существующего регулирования, необходимо отметить, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по рассмотрению заявления об оформлении результата выполненных работ и принятия по нему соответствующего решения.

Правоотношения, которые связанны с реализацией гражданином Российской Федерации существующего у него в соответствии с Конституцией Российской Федерации права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления регулируются Федеральным законом от 2 мая 2006 г. №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации». Также данный закон предусматривает порядок рассмотрения государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами многочисленные обращения граждан.

В соответствии со ст. 12 данного Закона письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения.²

Гражданин имеет право на оспаривание отказа в рассмотрении заявления либо в принятии положительного решения по нему в судебном порядке по правилам главы 25 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, но если возникает спор о праве, подведомственного суду, вопрос рассматривается в порядке искового судопроизводства.

В частности, отказ не может считаться правомерным в том случае, когда гражданином были представлены органу местного самоуправления вместе с заявлением об оформлении все необходимые документы, а проведенные им переустройство, перепланировка жилого помещения соответствуют требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, не нарушают прав и законных интересов других лиц.¹

В таком случае суд принимает решение, о признании отказа неправомерным, и обязывает орган местного самоуправления провести согласование произведенных переустройств и (или) перепланировки жилого помещения.

С учетом изложенного можно сделать вывод, согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления. В случае отказа в сохранении лицо имеет право на обращение в суд.

Суд решает вопрос о сохранение жилого помещения в самовольно переустроенном (перепланированном) состоянии только в двух случаях:

1. Если поступило заявление заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании незаконной перепланировки;

2. В случае иска к органу местного самоуправления, который отказал в утверждении самовольных переустройств и (или) перепланировки, и другим лицам, оспаривающим право истца на проведение работ по переустройству (перепланировки) или возражающим против узаконения данной перепланировки.