2.2 Ответственность за самовольное переустройство и переоборудование жилого помещения

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение несет предусмотренную законодательством ответственность.

Для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения на законодательном уровне определен список неблагоприятных правовых последствий. Так, ст. 7.21 КоАП РФ содержит ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, данное нарушение может выражаться в самовольном переоборудовании жилых помещений либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.¹

Кроме того, ст. 7.22 КоАП РФ предусматривает ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если произведенные работы существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

К лицам, которые незаконно осуществили перепланировку (переоборудование), могут быть применены меры гражданско-правового характера - собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за:

1. Нарушение правил пользования жилыми помещениями;

2. Порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей;

3. Самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей;

4. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.¹

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.²

Узаконение самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения осуществляется в судебном порядке.

Для тех, кто самостоятельно осуществил данные виды работ, последствия незаконной перепланировки могут быть различны. Во-первых, незаконная перепланировка в квартире обернется дополнительными финансовыми затратами. Помимо штрафа за незаконную перепланировку, придется либо узаконивать выполненные работы задним числом, либо возвращать квартире прежний вид за свой счет. И если перепланировка привела к возникновению какой либо аварийной ситуации, то устранять все ее последствия также придется за свой счет, поскольку в этом случае именно данное лицо несете ответственность. И плюс ко всему квартира с незаконной перепланировкой часто не может участвовать в сделках с недвижимостью. 

Продажа такой квартиры возможна, но обычно из суммы оценки квартиры, вычитаются все существующие издержки, связанные либо с согласованием квартиры "задним числом", либо с приведением жилья в прежнее состояние. В результате, стоимость квартиры с незаконной, но уже согласованной перепланировкой, превышает стоимость квартиры без перепланировки более чем на 10%.

Для многих собственников ситуация с самовольной перепланировкой часто бывает однозначна. Например, кто несет ответственность за незаконную перепланировку, которая была выполнена прежними владельцами квартиры? Согласно Жилищному законодательству, в случае приобретения квартиры с выполненной, но неузаконенной перепланировкой, необходимо либо привести жилье в надлежащий вид, в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить самовольную перепланировку "задним числом". Лицо несете ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если сами работы были выполнены дальними родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась вам по наследству. ¹

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, также как и все вопросы, связанные с проведением перепланировки, регулируются Жилищным кодексом. Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры может составлять до 50 МРОТ. ²

Сумма небольшая, но нужно исполнить предписание жилищной инспекции - вернуть квартире прежний вид и состояние, либо узаконить выполненные работы. В случае невыполнение данных обязательств последующий размер штрафа может увеличится и в конечном итоге, законодательство предусматривает лишение владельца его прав собственности на квартиры, в этом случае собственник выселяется с занимаемой жилплощади, а сама квартира продается с торгов. 

На практике возникли вопросы, каков порядок выселения граждан? До какого момента они могут проживать в жилом помещении, относительно которого вынесено решение о продаже с публичных торгов?

В ст. 551 ГК РФ закреплено, что обязательно подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи. А так как в соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав, если иное не предусмотрено законом. Отсюда следует, что у нового собственника права на имущество возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего владельца прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.

Делая вывод выше сказанному, необходимо подчеркнуть, что узаконение самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения осуществляется в судебном порядке. Лицо, незаконно осуществившее перепланировку и (или) переоборудование жилого помещения несет ответственность, предусмотренную Жилищным кодексом и Кодексом об административных правонарушений в полном объеме, вплоть до продажи квартиры с публичных торгов. Кодексом об административных правонарушений предусмотрен перечень действий, за которые следует ответственность.